Com saber si un contracte de lloguer de local de negoci s’extingirà el 2014

Com saber si un contracte de lloguer de local de negoci s’extingirà el 2014
Valora este articulo

Com saber si un contracte de lloguer de local de negoci s'extingirà el 2014

Si ets agent inmobiliari, segurament saps de què estem parlant. Portem tot l’any escoltant allò de “que ve el llop”. I és que s’ha escrit, i molt, sobre l’extinció dels contractes d’arrendament de local de negoci de renda antiga el 2014. Però, és tan ferotge el llop com el pinten?

Efectivament, el 31 de desembre de 2014, en complir- exactament 20 anys de l’aprovació de la Llei d’Arrendaments Urbans, es produirà l’extinció d’alguns contractes de lloguer de locals comercials. Si seran pocs o molts és difícil de determinar.

Amb tota probabilitat, el mercat de lloguer de locals de negoci es veurà afectat d’alguna o altra manera i alguns contractes d’arrendaments de locals de negoci situats en llocs cèntrics i estratègics de ciutats com Barcelona quedaran extingits, però no esperis (encara que pogués tenir el seu gràcia) un paisatge futurista amb una Barcelona despullada de tots les seves icones comercials.

D’una banda, molts propietaris i arrendataris ja s’han avançat i trobat solucions satisfactòries per a ambdues parts i, de l’altra, no tots els contractes de locals de negoci estan subjectes a extinció.

Tot i això, si la teva cartera està plena de locals de negoci (ja estiguin ubicats en edificis emblemàtics o en un modest local a Barcelona) et recomanem que dediquis uns minuts a llegir aquesta petita guia amb exemples pràctics per saber si un contracte de lloguer de local de negoci està subjecte a extinció el 31 de desembre de 2014.

Per començar :

La Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 establia, en la disposició tercera, que certs tipus de contractes de locals de negoci  finalitzarien en 20 anys , termini que es complirà el 31 de desembre de 2014.

Això significa que a partir l’1 de gener de 2015 el propietari del local de negoci podria exercir el dret a sol·licitar un nou contracte sempre que el contracte actual compleixi determinats requisits que ara t’explicarem.

De forma molt sintètica y en termes generals, els contractes afectats han de reunir totes aquestes característiques:

  • Han de ser locals de negoci amb una superfície menor a 2.500 m2
  • El titular del contracte ha de ser una persona jurídica (per als contractes d’arrendament de local de negoci on l’arrendatari és una persona física, la regla general és que s’extingiran amb la mort o jubilació de l’arrendatari, llevat de la possibilitat de subrogacions a favor del cònjuge o descendents en els casos previstos)
  • S’han d’haver signat abans del 9 maig 1985
  • Han de tenir una activitat comercial (compresa en la divisió 6 de l’IAE)…
  • … O bé han de tenir una activitat diferent a la comercial sempre que paguessin una quota d’IAE inferior a 510,86 € (85.000 ptes) en l’any 1994, any en què es va aprovar la Llei d’Arrendaments Urbans.

Com saber si un contracte de lloguer de local de negoci s'extingirà el 2014

A priori , sembla senzill detectar quins són els locals subjectes a extinció però, com tot a la vida, la regla general és simple però la casuística és molt àmplia . Així que a aquests supòsits has d’afegir els següents :

• Quan l’actual arrendatari és una persona física que es va subrogar en el contracte d’arrendament per jubilació o per mort del cònjuge del titular del contracte després de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994.

Exemple:
Mario Cazorla va llogar un local de negocis el 1967. A la seva mort, el 1987, la seva dona, Fabiola López, es va subrogar en el contracte d’arrendament. Uns pocs anys després, el 1995, també va morir Fabiola. El seu fill Tomàs va decidir continuar l’activitat, per la qual cosa es va subrogar en el contracte d’arrendament. En produir-se aquesta subrogació posteriorment a l’aprovació de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, Tomàs veurà com el seu contracte s’extingeix al 31 de desembre de 2014 i, si vol romandre al local, haurà de pactar amb el propietari un nou contracte, si és  que aquest així ho decideix.

• Quan l’actual arrendatari és una persona física descendent del titular del contracte que es va subrogar en el contracte d’arrendament en defecte de cònjuge després de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994.

Exemple:
El 1997, Carlos Garrido va morir i el seu fill Cristòfol va decidir continuar el seu negoci de venda d’articles de pesca esportiva i submarina. Per aquest motiu, i tenint en compte que la seva mare, Graciela, havia mort uns anys enrere, es va subrogar en el contracte d’arrendament que el seu pare havia signat el 1973. Ell, per tant, també es veurà afectat per l’extinció del contracte el 31 de desembre de 2014.

• Quan l’actual arrendatari va adquirir el dret d’arrendament per traspàs del titular o del cònjuge que es va subrogar en el contracte d’arrendament amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995.

Exemple :
María Jiménez va signar un contracte d’arrendament de local de negoci per 15 anys el 1984. Al maig de 1995, el seu marit, Benito Torres, es va subrogar en el contracte d’arrendament. Tanmateix, el seu negoci de compra i venda d’or va fracassar i va decidir traspassar el negoci a Santos Celma el 1998. Ara Santos veurà com el seu contracte s’extingeix el 31 de desembre de 2014.

Ara que ja saps quins són els contractes signats amb anterioritat al 9 de maig de 1985 que estan afectats, t’expliquem diversos casos en els quals no s’extingirà el contracte el 31 desembre 2014 sinó en altres dates:

• Quan l’actual arrendatari va adquirir el dret d’arrendament per traspàs en els 10 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995, el contracte s’extingirà el 31 de desembre de 2019.

Exemple:
Cecilia Vermell, que sempre havia volgut muntar una tintoreria, va signar un contracte d’arrendament de local de negoci per 15 anys el 1968. Al maig de 1988, el seu marit, Zacaries Celdrán, es va subrogar per traspàs en el contracte d’arrendament, però el 1997 va decidir traspassar el negoci a Caridad Losantos. En aquest cas, el contracte s’extingirà el 2019 en lloc del 2014.

• Quan l’actual arrendatari és una persona jurídica que va adquirir el dret d’arrendament per traspàs dins dels deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans (l’1 de gener de 1995), la durada inicial del contracte era de 15 anys i el titular pagava una quota de l’IAE entre 510,86 € i 780,00 € ( 85.001 i 130.000 ptes.) l’any 1994.

Exemple:
CACHIVACHES, SL va signar un contracte l’any 1970 . El 1990, CASITOYS, SL va adquirir en traspàs mitjançant escriptura pública el dret d’arrendament del contracte deCACHIVACHES, SL. El 1994, la quota d’IAE que li corresponia se situava entre 510,86 € i 780,00 € (85.001 i 130.000 ptes), per la qual cosa el contracte que, d’haver mantingut la titularitat CACHIVACHES, SL s’hagués extingit l’any 2009, ara, a l’haver realitzat el traspàs en els deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei ( l’1 de gener de 1995 ), s’extingirà l’any 2014 (depenent de la data de l’escriptura de traspàs).

• Quan l’actual arrendatari és una persona jurídica i el contracte d’arrendament tenia un termini convencional que va vèncer amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995, es poden produir dues casuístiques:

  1. Si al venciment convencional, resulta un termini inferior als fixats per la disposició transitòria (5, 10, 15 o 20 anys), podrà durar fins al termini màxim previst, és a dir, el que li hauria correspost si a l’entrada en vigor de la llei ja estigués en pròrroga forçosa.
  2. Si el termini és superior, s’extingirà quan li correspon.

Exemple :
Carolina Gutiérrez va signar el contracte d’arrendament del seu local de negoci per 20 anys el 1980, per la qual cosa el seu venciment s’hagués produït l’any 2000. El 1994 pagava un IAE inferior a 510,86 € (85.001 ptes). D’haver-se trobat en situació de pròrroga forçosa a 1 de gener de 1995,  el seu contracte s’hagués extingit al 31 de desembre 2014. No obstant això, en lloc de finalitzar l’any 2000, d’acord amb el terme contractual previst originalment, finalitzarà el 31 de desembre de 2012.

Com sempre diem , en aquesta professió la proactivitat és una qualitat altament aprofitable, així que vés amb aquesta guia a mà i comprova quins dels locals de negoci que tens en cartera o el lloguer gestiones es troba en un dels supòsits. Aquest pot ser just el moment de demostrar la teva vàlua davant teu client, aplicar els teus dots de negociació i arribar a un acord satisfactori per propietari i llogater .

Foto 1: SXC

Foto 2: SXC

Comments

  1. By JOHN WILLIAMS

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By JOHN WILLIAMS

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  2. By Juan Ignacio Perez Costal

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  3. By juana maría lopez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  4. By ANDRES

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  5. By Rafael Sánchez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Rafael Sánchez

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By Rafael Sánchez

          • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  6. By ANA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  7. By alan

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By alan

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  8. By EDITH

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By oscar

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By Jose

          • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  9. By manuel Arenas

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  10. By Lupe

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  11. By Marcos Lopez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  12. By Marcos Lopez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  13. By LAURA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  14. By manuel Arenas

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  15. By Samira

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  16. By JAVIER MARTINEZ SAN MARTIN

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  17. By manuel Arenas

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  18. By xavier

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  19. By Montsita

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  20. By manuel Arenas

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  21. By María

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By María

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  22. By mustafa ouass

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  23. By David

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  24. By Janneth

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  25. By David

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  26. By antonio perez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  27. By David

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  28. By ManuelP

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  29. By María

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By María

  30. By David

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  31. By JOSE LUIS

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  32. By Julian

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Julian

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By Julian

          • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  33. By Josefa

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  34. By RICARDO CAPARROZ BARRERA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  35. By RICARDO CAPARROZ BARRERA

  36. By Victor

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  37. By Fernando Dominguez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  38. By Adrián

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  39. By Eduardo Gomez

  40. By Victor

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  41. By maría

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  42. By Manuel

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  43. By Javier

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  44. By Luis

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  45. By Julio

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  46. By Rafael León

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  47. By Rebeca

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  48. By Francisco Mora

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Francisco Mora

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  49. By joserafa rodriguez romero

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  50. By Manuel

    • David Rodríguez By David Rodríguez

      • By Manuel Alcaine

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

    • David Rodríguez By David Rodríguez

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  51. By Leonardo Iglesias

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  52. By Marisa Lopez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  53. By Marisa Lopez

    • By MARÍA ESTEBAN

      • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  54. By EUGENIO HERNANDEZ CABRERA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  55. By mayte

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  56. By María

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  57. By Maria

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  58. By EUGENIO HERNANDEZ CABRERA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  59. By SILVIA RAMON

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  60. By Jesus

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Jesus

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  61. By Jose Garrido Fernández

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  62. By Javier

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By javier lopez

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By javier lopez

  63. By Jesus

  64. By javier lopez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  65. By Pedro

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Pedro

  66. By EUGENIO HERNANDEZ CABRERA

  67. By jesús

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  68. By Victor Luis

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  69. By Juan Manuel

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Juan Manuel

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  70. By rat

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  71. By Manuel Alcaine

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  72. By Manuel Alcaine

    • By Manuel Alcaine

  73. By IGNACIO

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  74. By jesus

  75. By jesus

  76. By Patricia González

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  77. By Lupe

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Lupe

  78. By carlos

  79. By carlos

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  80. By jose rodriguez dominguez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Jose Rodriguez Dominguez

      • By Jose Rodriguez Dominguez

  81. By jesus

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  82. By alicia

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  83. By Olga

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  84. By AZUCENA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  85. By Victor luis

  86. By José Lozano

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  87. By Fernando

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  88. By Juan Antonio Gil

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  89. By Javier Alonso

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  90. By Marc

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  91. By Angel

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  92. By Antonio

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  93. By Lisardo

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Lisardo

  94. By Amparo

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  95. By Amy

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  96. By aureli

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  97. By Miguel

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  98. By Salvador Sanchez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  99. By miguel

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  100. By mikaela segura

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By mikaela segura

        • By mikaela segura

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By mikaela segura

  101. By Marcos

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  102. By Antonio García

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  103. By maria J.

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  104. By Yolanda

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  105. By Gerardo

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  106. By LUIS

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  107. By maria

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By maria

        • By maria

          • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  108. By Fayna

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  109. By eneko

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  110. By Mercedes

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Mercedes

  111. By Mari Paz

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  112. By Jose Rodriguez Dominguez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  113. By MANUEL PEREZ HERNAEZ

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  114. By maria

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  115. By Jose Rodriguez Dominguez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  116. By Esther

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  117. By Ana

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  118. By mari

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Mari

  119. By mari

    • By Mari

      • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

        • By Mari

          • By Mari

          • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  120. By Federico

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  121. By Federico

  122. By Marta

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  123. By Elvira

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  124. By Marite

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  125. By lidia

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By lidia

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By lidia

          • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  126. By Jesus González

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Jesus González

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By Jesus González

          • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  127. By EUGENIO HERNANDEZ CABRERA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  128. By Pau

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  129. By santiago

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  130. By Marite

  131. By José Luis

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  132. By Francisco

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  133. By Marite

  134. By lucas

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  135. By lucas

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  136. By Luis M Lluis Romeu

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Luis M Lluis Romeu

  137. By javier

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  138. By Pilar

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  139. By Juan CArlos

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Juan CArlos

  140. By Cristina

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  141. By Amparo

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  142. By Javier Macia

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  143. By Vanesa

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  144. By maria

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  145. By CRISTINA

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  146. By antonia

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  147. By Jesus González

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  148. By Sara Lopez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Sara López

        • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

          • By Sara López

  149. By Juan CArlos

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  150. By andres

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  151. By Ernesto García

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  152. By Vanesa

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  153. By ANTONIO

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  154. By David

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  155. By Juan CArlos

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

      • By Juan CArlos

  156. By Elena

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  157. By miquelch

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  158. By Miguel Torres

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  159. By Antonio

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  160. By JOSE PEREZ

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  161. By José Garcia

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  162. By Luz Marina

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  163. By Alberto

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  164. By Alberto

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  165. By Alberto

  166. By marisa olmos

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  167. By Maria

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez

  168. By goyo

    • Rebeca Pérez By Rebeca Pérez