¿Es real la amenaza de una burbuja inmobiliaria en el alquiler?

¿Es real la amenaza de una burbuja inmobiliaria en el alquiler?
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Las noticias sobre una supuesta amenaza de burbuja inmobiliaria en el sector del alquiler no dejan de aparecer en los medios de comunicación. Sobretodo en lo referente a las grandes capitales: Madrid y Barcelona. Pero, ¿es real esta amenaza? ¿Deben preocuparse los actores del sector inmobiliario y los ciudadanos que buscan vivienda de alquiler?

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¿Es real la amenaza de una burbuja inmobiliaria en el alquiler?

Para arrojar un poco más de luz sobre la cuestión, hemos hablado con Joan Ollé Bertrán, Presidente del colectivo API en Cataluña, quién de entrada, no está de acuerdo con en el mensaje alarmista sobre la creación de una burbuja en el mercado del alquiler. ¡Veamos por qué!

La clásica ley de la oferta y la demanda

Como en cualquier mercado, manda la ley de la oferta y la demanda. Y ahora mismo, la demanda de pisos de alquiler en Barcelona tiene más peso que la oferta. Con matices. Según Joan Ollé:

“El stock de viviendas de alquiler ha disminuido, sí, pero muy poco. Lo que sí que se está notando, es un aumento de la demanda por varios motivos. Por un lado, Barcelona tiene un gran poder de atracción, está de moda. Por el otro, hay muchas personas que vienen y se quedan por razones académicas o profesionales durante un período de tiempo medio, que va de 3 meses a 3 años. Y además, se está viendo que, personas que durante la crisis se mudaron a otros municipios de la zona metropolitana porque la vivienda era más asequible, están regresando a Barcelona capital, porque ya han alcanzado una mayor estabilidad económica y porque en Barcelona, hay menos paro.”

Los datos lo confirman; según los datos del tercer trimestre del 2016, Barcelona ciudad registra una tasa de paro del 12% (79.463 personas), cifra que ha bajado 2,1 puntos en el último año, y se sitúa per debajo de las medias de Cataluña y (14’7%) i del conjunto de España (19%).

En resumen, hay más demanda para – prácticamente- el mismo stock de viviendas en el sector del alquiler que ya había, y que según Joan Ollé ronda las 250.000 viviendas. Y añade: “El alquiler turístico ha acaparado aproximadamente 10.000 viviendas de alquiler, pero esa cifra, en relación al stock total, no es relevante ni provoca una burbuja inmobiliaria”

Los precios suben, porque el sector se está recuperando

“El precio de las viviendas de alquiler en Barcelona empezaron a bajar un año más tarde que los de venta, cuya caída empezó en el 2007. Sin embargo, los alquileres han estado bajando hasta hace apenas un año y medio, y aún no se han alcanzado los precios máximos del 2008. Es decir, que el mercado se está recuperando al ritmo de la ley de la oferta y la demanda, pero no de una burbuja”, explica Joan Ollé.

Por otro lado, las viviendas de alquiler cada vez se entregan en mejores condiciones y más equipadas, debida a la corta temporalidad de los contratos. Y eso, también tiene un precio.

No salen pisos nuevos de alquiler, sino que se dan muchas rotaciones de contratos ya existentes

En opinión de Joan Ollé, otra factor a tener en cuenta es que no están saliendo nuevos pisos de alquiler al mercado, si no que, gran parte de los que se mueven responden a la rotación de inquilinos y contratos preexistentes:

“En Barcelona hay un stock de viviendas de alquiler de aproximadamente 250.000 unidades. De estas 250.000 viviendas, alrededor del 25% son de poca o nula movilidad porque se trata de viviendas protegidas o que tienen contratos de fecha anterior a mayo de 1985 y, por tanto, con derecho a prórroga obligatoria o subrogaciones. El 75% restante, está compuesto por una mezcla de viviendas con contratos anteriores y posteriores a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es decir, que estamos atravesando un período en el que muchos contratos de alquiler a 5 y 3 años están venciendo. Y gran parte de los nuevos contratos de alquiler que se están registrando, en realidad, no son nuevos contratos con nuevos pisos, si no los mismos inquilinos que renuevan sus contratos de alquiler. Dicho de otro modo, se registran muchos contratos porque hay mucho movimiento, pero no aparece nueva materia.”

Y si no hay nueva materia, y sube la demanda… suben los precios. De nuevo, llegamos a la ley de la oferta y la demanda. Y para acabar, Joan Ollé sentencia:

“De ningún modo debemos denominar esta situación como burbuja, porque nadie está especulando con los precios sobre expectativas futuras, sino que más bien se están ajustando los precios a la realidad actual del mercado. Otra cosa es que queramos actuar en el mercado desde el sector público para que sea mas accesible a determinadas capas de la población. Pero cuidado, ya que según que métodos, podrían dar resultados contrarios a los pretendidos.”

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