Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria nos plantean cada vez con más frecuencia las opciones legales que existen ante la necesidad de contratar a una persona que desarrolle tareas de promoción inmobiliaria para su empresa.
A continuación os detallamos las dos opciones principales que se pueden ofrecer y sus diferencias.
Relación Laboral
La contratación del comercial se efectúa a través de un contrato de trabajo. La normativa que regula ésta relación es el Estatuto de los Trabajadores y el Convenio Colectivo de aplicación en la empresa. En el sector de la promoción inmobiliaria el Convenio aplicable es el de Gestión y Mediación Inmobiliaria Estatal (código 99014585012004).
Las notas más características de ésta relación son las siguientes:
- El comercial está sujeto al poder de dirección del API
- El comercial está sujeto a un horario de trabajo previamente pactado.
- El comercial debe hacer uso de los medios que el API pone a su disposición.
- El comercial tiene derecho a vacaciones remuneradas.
- El API tiene la obligación de darle trabajo efectivo al comercial.
- El API está obligado a abonar, como mínimo, el salario que regula el Convenio Colectivo de aplicación.
- En el Convenio de Gestión y Mediación Inmobiliaria éste salario es un importe fijo mensual mínimo garantizado y un importe variable en función de las comisiones generadas. Éste variable debe ser, como mínimo, el 5% de los honorarios netos percibidos por la empresa de la operación de intermediación inmobiliaria en la que haya actuado el comercial.
- El API asume el riesgo y ventura de las operaciones que efectúa su comercial.
- El API está obligado a cursar el alta en el Régimen General de la Seguridad Social del comercial e ingresar las cuotas mensuales de Seguridad Social.
- El API debe efectuar una nómina mensual al comercial para abonarle la retribución mensual, declarándose dichos ingresos como “rendimientos del trabajo”.
Relación Mercantil
La relación existente entre el agente comercial y el API es mercantil. La normativa que la regula es la Ley 12/1992, de 27 de mayo, reguladora del Contrato de Agencia y subsidiariamente el Código Civil.
- El agente comercial no está sujeto al poder de dirección del API
- El agente comercial organiza su propio horario de trabajo y toma sus propios criterios para desarrollar la actividad de promoción inmobiliaria.
- El agente comercial utiliza sus propios medios, no pudiendo en principio hacer uso de los medios del API.
- El agente comercial, previo acuerdo entre las partes, asume el riesgo y ventura de las operaciones desarrolladas.
- El agente comercial debe cursar su alta de actividad en la Agencia Tributaria.
- El agente comercial debe cursar su alta en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos, siendo él el responsable del pago de las cuotas de Seguridad Social.
- El agente comercial emite una factura al API para percibir sus honorarios, los cuales se declaran como “actividad económica”.
- Los honorarios del agente comercial se pactan en el contrato mercantil, existiendo tres modalidades distintas: honorarios fijos, variables y mixtos (fijos y variables). Las partes tienen libertad para determinar la modalidad a aplicar.
- El agente comercial debe cumplir con sus obligaciones tributarias trimestrales y anuales ante la Agencia Tributaria.
En el supuesto que el 75% de los ingresos del agente comercial deriven de un mismo cliente, éste es considerado un autónomo económicamente dependiente. En éste supuesto sería de aplicación la Ley 20/2007, de 11 de julio, del Estatuto del Trabajo Autónomo.
El autónomo dependiente sigue teniendo las mismas características de la relación mercantil detallada anteriormente excepto las siguientes peculiaridades a destacar:
- El contrato debe cumplir unas formalidades específicas de la Ley y debe ser registrado en una oficina pública.
- El trabajador autónomo tiene derecho a una interrupción de la actividad laboral de 18 días hábiles.
- En el contrato se debe determinar el régimen de descanso semanal, los festivos, la cuantía máxima de la jornada de actividad y su distribución semanal.
- Existen causas debidamente justificadas de interrupción de la actividad y de extinción de la relación mercantil reguladas en la Ley 20/2007.
Diferencias entre relaciones
La diferencia principal entre una relación laboral y una mercantil es que en la primera el trabajador está sujeto a las directrices y dependencia del empresario, debiendo ejecutar sus tareas según los criterios establecidos por el API, en cambio, en la relación mercantil el comercial autónomo tiene total libertad para organizarse el tiempo, modo y medios de trabajo, siempre que cumpla con el objetivo de efectuar las tareas de promoción inmobiliaria para su cliente.
El autónomo económicamente dependiente es una relación mercantil, puesto que el autónomo sigue teniendo independencia en la organización y toma de decisiones, sin embargo, la Ley le otorga unos derechos adicionales mencionados en el punto anterior.
Comparativa costes
A continuación detallamos una comparativa de costes para el API en el supuesto de contratar a un comercial (cuenta ajena) o un agente comercial (cuenta propia) debiendo abonar una nómina o factura respectivamente, de 1.500 € al mes.
|
Comercial (cuenta ajena) |
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| Documento para abonar al comercial |
Recibo de Nómina |
| Importe bruto |
1.500,00 € |
| Seguridad Social a cargo trabajador |
96,00 € |
| IRPF (variable según situación familiar) 15% |
225,00 € |
| Neto a percibir por el comercial |
1.179,00 € |
| Seguridad Social a cargo empresa |
473,25 € |
| TOTAL COSTE MENSUAL API |
1.973,25 € |
Actualmente existen bonificaciones en la contratación que permiten que el coste mensual para el API se reduzca. Destacamos la bonificación por contrato indefinido de 118 € mensuales durante 24 meses si el contrato es a tiempo completo. En el supuesto práctico detallado, aplicando ésta bonificación, el coste mensual para el API sería de 1.855,25 €. Esta bonificación estará vigente hasta el 31/08/2016.
|
Agente Comercial (cuenta propia) |
|
| Documento para abonar la retribución |
Factura |
| Base imponible |
1.500,00 € |
| IRPF fijo 15% |
225,00 € |
| Líquido factura |
1.275,00 € |
| Seguridad Social a cargo empresa |
0,00 |
| Seguridad Social a cargo autónomo |
267,13 € |
| Líquido a percibir por el autónomo |
1.007,87 € |
| TOTAL COSTE MENSUAL API |
1.500,00 € |
**La factura debe incorporar el 21% del IVA (315 €), el cual debe ser ingresado por el propio agente comercial en la Agencia Tributaria. Así mismo, el coste total para el API equivale a la base imponible de la factura ya que el IVA se deduce de la contabilidad del API como gasto.
En el Régimen de Autónomos también existe la posibilidad de aplicar una bonificación para quienes no hayan estado de alta en dicho régimen en los últimos cinco años. Ésta bonificación, en caso de elegir la base mínima, supone abonar las siguientes cuotas mensuales:
- Primeros 6 meses: 50 € fijos al mes
- 6 meses siguientes: 134,01 € al mes
- 6 meses siguientes: 187,26 € al mes
En caso de hombres menores de 30 años y mujeres menores de 35 años se podrá ampliar la bonificación anterior durante 12 meses más abonando una cuota mensual de 187,26 €.
En este caso el líquido a percibir por el autónomo sería el siguiente:
- Primeros 6 meses: 1.225,00 € al mes
- 6 meses siguientes: 1.140,99 € al mes
- 6 meses siguientes: 1.087,74 € al mes
Como se puede ver, a veces vale la pena estudiar cual es la mejor forma jurídica antes de contratar a un comercial
Autor:
Cristina Garcia
Provença Grup d’Assessors
www.pgrup.com
