No es el pan de cada día, pero podría ocurrirte que el inquilino quisiera pagar la renta mensual con obras o reformas en su piso de alquiler. ¿Puede hacerlo? Sí. La nueva ley de alquiler de vivienda lo contempla. ¿Debes tomar precauciones como agente inmobiliario que mediará en el proceso? También.
El artículo 17.5 de la LAU establece que “durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas”.
No obstante, antes de poner en contacto al inquilino y al propietario, asegúrate de que el inquilino entiende lo siguiente:
- Cuando finalice el alquiler, no podrá solicitar una compensación por el coste de las obras.
- Estará obligado a realizar la obras en el plazo y condiciones pactadas con el arrendador, y si no lo hace, este podría resolver el contrato.
- De la misma manera, si el arrendador no autoriza las obras, puede exigirle que “vuelva las cosas a su sitio” o bien podría conservar las modificaciones y el inquilino no tendría derecho a reclamar ninguna compensación.
A priori, el proceso parece bastante simple, pero… Exacto, acertaste. No lo es. Por eso, es importante que realicemos un ejercicio de imaginación para considerar los posibles contratiempos. Veamos.
¿Cómo proteger al inquilino?
Imaginemos que el inquilino quiere realizar mejoras en su piso de alquiler de Castelldefels y pide un contrato de cinco años, pero el arrendador marcha a otra vivienda (o incluso a otro país) por necesidad y querría volver (si puede) antes de estos cinco años. ¿Qué podemos hacer?
- Cláusula de indemnización. Si crees que existe la posibilidad de que el arrendador resuelva el contrato anticipadamente por necesidad, podrías intentar negociar una cláusula de indemnización con unos prorrateos de las obras que se han realizado, de tal manera que ninguna de las partes se vea afectada negativamente.
- Renuncia de la cláusula de resolución por necesidad. A pesar de que la nueva ley de alquiler prevé la posibilidad de resolver el contrato por necesidad para “recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador”, esta es una cláusula a la que se puede renunciar (estamos hablando de auténtica necesidad y el propietario deberá habitar el inmueble antes de tres meses). Es decir, llegado el caso, el contrato de arrendamiento de vivienda podría incluir una cláusula en la que se establezca que el propietario se obliga a no resolver el contrato por necesidad. Ahora bien, debes tener muy presente que la renuncia a esta cláusula es, en realidad, la renuncia a un derecho del propietario, con lo que debes sopesar muy bien junto con tu cliente cuál es la solución que más le conviene.
¿Cómo proteger al propietario?
Ahora imaginemos que propietario e inquilino llegan a un acuerdo por el que el inquilino se compromete a realizar unas obras y reformas por valor de 18.000 euros, en un plazo y con unas calidades determinadas. A cambio, el propietario le condonará la deuda durante un año, pongamos por ejemplo. ¿Qué pasaría si el inquilino, pasado un año, ni ha realizado la obra ni ha pagado la renta?
Esta situación, aunque no es habitual, se da. Y la solución de la acción de desahucio por falta de pago que describe la Ley de Enjuiciamiento Civil difícilmente se podrá ejercitar aquí. ¿Por qué? Aunque la nueva ley de alquiler incluye un artículo que avala las obras en compensación del alquiler, no se ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, con lo que muy posiblemente el juez no aceptaría un desahucio por falta de pago.
Por esta razón, el tipo de procedimiento al que deberá seguramente acudir el propietario es todavía más largo que el del desahucio por falta de pago de rentas . ¿Solución?
- Cláusula de condonación parcial de la renta. En esta cláusula, podríamos pactar, por ejemplo, que el inquilino tenga un plazo de 6 meses para ejecutar las obras. Transcurrido ese tiempo y realizada la obra, el inquilino lo notificará a su API. Se deberá realizar una visita de obra y una vez verificadas las obras, se procederá a una condonación parcial de la renta. Por ejemplo, en vez de pagar 800 euros al mes, el inquilino pagará 300 o 400 euros hasta alcanzar el total de la inversión realizada en obras.
No lo olvides, como mediador en el proceso, tu asesoramiento es fundamental para que se pueda hacer uso de este derecho sin que ni inquilino ni propietario salgan perjudicados. Ese es tu mayor activo. Ejércelo con responsabilidad.
Fuente: Pinterest
