Qué es la subrogación de una hipoteca
Normalmente, la mayoría de la gente no está habituada manejarse con términos relacionados con las operaciones bancarias y más concretamente con aquellas que giran en torno a la financiación de las viviendas. En esta ocasión, en las noticias inmobiliarias trataremos de aclarar un término que hace referencia a una operación bastante habitual en el mercado inmobiliario: la subrogación de una hipoteca.
Tipos de subrogación
En primer lugar, habría que señalar que una subrogación es cualquier tipo de novación, es decir, una modificación de unos de los factores que incluye la hipoteca ya constituida. Ahora bien, hay distinguir dos tipos: una subrogación de deudor o de acreedor. Veamos en qué consiste cada una de ellas.
Subrogación entre particulares
Sería el caso de alguien que quiere comprar un piso, por ejemplo, en Barcelona y que tiene todavía está vinculado a una hipoteca. En este caso, se hará un cambio de titular del préstamo, eso sí, siempre que el banco admita al nuevo deudor. Para ello, realizará un estudio de riesgos igual que realiza en cualquier concesión de un préstamo. De esta manera podemos asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí tendremos que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos: notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación que se firmó en el momento de iniciar la hipoteca.
Subrogación entre entidades
La subrogación entre entidades o de acreedores consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Con este cambio, el objetivo es mejorar las condiciones del préstamo sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Con esta operación nos solemos beneficiar de ahorrarnos el pago de los impuestos relacionados con la constitución de una hipoteca. Sin embargo, no hay que olvidar que aunque no tengas que pagar esos tributos, sí tendrás que hacer frente a unos gastos que esta subrogación conlleva: notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación que actualmente no puede superar el 0,5% para las operaciones formalizadas con posterioridad a abril de 2003.
Subrogación de la hipoteca del promotor
En el caso de las viviendas nuevas, lo habitual es subrogarse a la hipoteca del promotor. Éste habrá construido la vivienda financiando la obra a través de un banco, y el comprador, si le conviene podrá optar a subrogarse a ese préstamo si el banco le admite como deudor. Si el nuevo comprador no se subroga en el préstamo existente, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo.
A grandes rasgos, en esto consiste la subrogación de una hipoteca, bien entre particulares, bien entre entidades o bien subrogándose a la hipoteca contratada por el promotor que ha construido la vivienda que vas a comprar.
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Foto: BIT Comunicación
