El contracte de lloguer està per complir-ho. Encara que sembli una trivialitat, l’acord entre un propietari i un arrendatari es regeix per obligacions mútues: el primer ha de mantenir a l’inquilí en el gaudi de l’habitatge i el segon abonar la renda corresponent. Per aquest motiu, en cas d’incompliment del contracte de lloguer, les conseqüències jurídiques són diverses:
L’inquilí que decideix trencar unilateralment el contracte sense que s’hagi esgotat el termini o s’hagi demorat en el pagament d’alguna quota pot ser demandat pel propietari i aquest té dret a reclamar-li una indemnitzzació. Si no hi ha acord previ entre les parts, la quantitat la fixarà un jutge.
El desistiment o incompliment del contracte de lloguer està contemplat en la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), sempre que hagin passat més de cinc anys des de l’acord. Si el temps transcorregut és inferior, els tribunals decidiran sobre l’import de la indemnització. Encara que hi ha sentències contràries, la 423/12 de 5 de Julio, l’Audiència Provincial de Barcelona conclou que “el desistiment de l’arrendatari previ al compliment del termini contractual no està permès i de verificar-se ha de pagar tota la renda del període que resti per complir”.
És possible anar-se d’un pis de lloguer abans que finalitzi el contracte?
Imagina que tens un pis de lloguer a Terrassa, has de pactar amb l’inquilí la durada del contracte en el moment que signes el contracte. Si no existeix aquest pacte, la llei entén que el termini és d’un any.
Després d’un any, l’arrendador pot prorrogar el contracte per terminis d’un any fins als 5. El pacte estableix obligacions per a l’inquilí, però també per al propietari. D’aquesta forma, tots dos des comprometen i qualsevol incompliment del contracte de lloguer té conseqüències.
Si per raons laborals o personals, l’inquilí ha de canviar-se de residència, l’avís al propietari ha de donar-se un mes abans que quan finalitzi l’any de contracte. En cas contrari, també existiran conseqüències per l’incompliment del contracte de lloguer.
El propietari, fins i tot en cas de causes majors, no pot abandonar el pis unilateralment perquè es considera incompliment de contracte i està obligat a abonar la indemnització corresponent.
A nivell judicial, el propietari té les de guanyar. Per això, si l’inquilí té previst abandonar l’habitatge, el més lògic és que facin un pacte. L’arrendador s’estalvia els costos judicials, que se situen en els 6.000 euros de mitjana per procés, segons les dades del Consell General del Poder Judicial (CGPJ), i l’arrendatari evita una sentència judicial desfavorable.
L’inquilí ha d’actuar amb bona fe i comunicar-li al propietari que té previst abandonar l’habitatge i ajudar-li a trobar un substitut. Segons el contracte, l’habitatge no pot quedar-se buida, per la qual cosa l’arrendatari pagaria el lloguer fins que aparegui una nova persona. Si no troben a un substitut, una opció raonable és que l’arrendador posi un termini de dos mesos per trobar-ho. Aquest pacte natural allunya la possibilitat que es produeixin conseqüències per l’incompliment del contracte de lloguer.
Foto: Vivalimno
11 comments
Artícle molt interessant.
Un cas semblant però amb un detall diferent.
El Pis es lloga al desembre del 2010 per un període de dos anys. A la finalització d’aquest contracte no es fa cap pròrroga ni contracte nou perquè s’entén prorrogat d’ofici (així van informar-me).
Ara l’inquilí marxa, i dona l’avís el dia 10/02/14, amb l’intenció de marxar el 28/02/2014.
La pregunta es si en aquest cas també hi afecta la llei que “resol que l’avís al propietari ha de donar-se un mes abans que quan finalitzi l’any de contracte”.
Fins i tot ho creia de bon procedir i així li he comentat, però sembla que no ho veiem igual, i voldria saber que diu la llei a falta de determinar-ho el propi contracte.
Gràcies.
Sergi
Moltes gràcies per la teva aportació, Sergi. Enviarem el teu dubte a la nostra assesoria jurídica i el més aviat possible et respondrem.
Sempre es parla de l’incompliment del contracte per part de l’arrendatari, però quines són les condicions i conseqüències de l’incompliment per part de l’arrendador?
Gràcies!
Tens raó Dani, s’hauria d’explicar molt més. Prenem nota i properament farem un article explicant aquest tema.
En mi caso alquilé el piso y desde hace dos mese no me pagan se fueron a rumania y estoy llamando todos los días y a veces me lo cogen me dicen que si pagan, pero siguen sin pagarme. Un chico que vivía allí me dio las llaves porque no quería saber nada del piso y quería saber si puedo cambiar cerradura p que debo hacer Esque realmente no se si volverán oqie pasa
Hola Ivan, la normativa sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara: “el arrendador no puede cambiar la cerradura. Es una acción completamente ilegal, aunque el inquilino deje de pagar el recibo del alquiler”. Ante esta situación, y para solucionar esta situación desagradable para ti, te aconsejamos que la denuncies y se puedan poner en marcha los mecanismos legales que te permitan proteger tus derechos como propietario.
I si al contracte s’ha signat que si es deixa el pis abans del contracte haurà multa pero per causaes laborals s’ha d’abandonar el lloc de residència? És pot obligar a pagar multa en aquest cas, o queda absolt?
Hola MD, si pots demostrar que el trasllat per motius laborals és forçat normalment no hauràs d’indemnitzar al propietari. De totes formes, t’aconsellem que arribis a un acord amb ell. Gràcies per seguir el nostre blog.
Hola, jo tinc un cas una mica diferent
El 6/2/15 vaig signar contrate de lloguer amb els nous inquilins i van pagar-me la fiança i vaig llirar-los les claus.
A dia 21/2/15 em diuen que s’ho han repensat i no volen el pis.
Com haig de procedir? Em quedo la fiança? Tinc dret a reclamar algun altre pagament?
Hola David, tengo una duda y me gustaría que me pudieras ayudar.
En octubre del 2014 alquilé mi piso a un matrimonio. A los 15 días dicen que se van y que dejarían el piso para el último día de noviembre del mismo año, no se iban de la ciudad, se iban a otro piso que dejaba libre un compañero del trabajo de ellos alegando que en mi piso habia ruido y su bebe no podia dormir. Ellos a través de la inmobiliaria que me lleva el piso me preguntan si les devuelvo la fianza. En un principio me negué, luego dije que si pero con condiciones, les devolvería la parte proporcional al tiempo en el que estuvieron en la vivienda. La inquilina al enterarse se pone como una energúmena y dice que ya fue a un abogado y que si no devuelvo me denuncia.
Yo alego que la ley me ampara, al estar menos de 6 meses en el piso hay un incumplimiento por parte de ellos y les puedo reclamar en dinero que falte hasta cumplir esos 6 meses, pero que en principio no era lo que tenia pensado hacer y lo que quería era llegar a un acuerdo entre nosotros devolviendo esa parte proporcional.
Aclarar que en ese piso no hay ruido, yo viví 3 años allí y después de mi estuvo un amigo nuestro 2 años mas y a continuación una chica otros 3 y nunca nadie se quejó de ruido.
Por favor, necesito que diga que debo hacer si me denuncia y si yo tengo razón o no.
Saludos. Maria
Hola,
Según la asesora, podrás renunciar, al hacerlo antes de los 6 meses tienes derecho a reclamar. Lo tienes que comunicar con 30 días de antelación. El derecho a indemnización a partir de los 6 meses se tiene que pactar. En este caso como es antes de los 6 meses, ha incumplido todo el periodo. Si hay o no ruido , si tiene cédula de habitabilidad y certificado energético, se entiende que es un problema subjetivo y que se podría valorar. Si no tienes estos documentos, entonces puedes tener problemas y mejor devolverlo todo.
Saludos.