Tens un pis de lloguer a Barcelona, uns inquilins que estan a punt de marxar i una amenaçadora quota d’hipoteca que pagar. Necessites llogar el teu habitatge com més aviat millor, així que vas a veure a un agent immobiliari, però alguna cosa et frena: realment he de signar la nota d’encàrrec perquè l’agència pugui publicitar el meu immoble?
Sí, el teu agent està dient la veritat, així que respira, supera la teva por al compromís i signa. En aquest cas, la normativa és molt clara.
A Catalunya, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge estableix en el seu article 55.5.b) que cap agent podrà fer oferta ni publicitat, percebre quantitats o formalitzar amb tercers cap precontracte o contracte si no disposa d’una nota d’encàrrec signada que l’habiliti per a això.
Resumint : si no firmes la nota, el teu agent no pot llogar ni vendre el teu pis. Està terminantment prohibit. Així de senzill.
Més enllà d’això.
Un agent immobiliari que accedeixi a fer publicitat del teu immoble sense que tu hagis signat la nota d’encàrrec estarà cometent una infracció greu (i sancionable).
Un bon agent simplement et dirà que no pot vendre la teva casa si no firmes abans la nota d’encàrrec.
En Api.cat t’expliquem les dades que han de constar la nota d’encàrrec:
- La identitat de l’agent i el número d’inscripció en el Registre d’Agents Immobiliaris (recorda que a Catalunya, a diferència de la resta de comunitats autònomes, tots els agents immobiliaris estan obligats a formar part d’aquest registre i a complir els requisits que per a això es necessiten).
- La identitat dels propietaris de l’immoble i, si s’escau, la de llur representant.
- El termini de durada de l’encàrrec.
- La descripció de l’operació encomanada.
- La identificació de la finca/s, especificant les dades registrals, càrregues, gravàmens i les afectacions de qualsevol naturalesa.
- El règim de protecció de l’habitatge, si s’escau.
- El preu de l’oferta.
- Els aspectes jurídics que afectin l’immoble d’una manera rellevant i que la persona que encarrega la transacció ha de posar de manifest sota la seva responsabilitat (sobre tot el que faci referència a procediments judicials pendents per qüestions relacionades amb l’immoble).
- La retribució de l’agent i la forma de pagament. La retribució de l’agent ha de consistir en un import fix o un percentatge del preu i, vigileu, en cap cas podrà percebre retribució de les dues parts que intervenen en la transacció per la mateixa operació, llevat que hi hagi un acord exprés en aquest sentit.
- Els drets i les obligacions de les parts, amb indicació de les facultats concedides a l’ agent.
No tinguis por de signar la nota d’encàrrec. Pensa que en realitat et protegeix, tant a tu com al futur inquilí o comprador. De fet, si vas signar una nota d’encàrrec perquè el teu agent vengués la teva casa a Tarragona, estarà obligat a verificar que les dades que vas facilitar i la titularitat registral, càrregues i gravàmens de l’immoble són correctes abans de poder subscriure cap document amb tercers…Cal ser precavit! En definitiva, la compra d’un habitatge és un acte massa important en la vida d’una persona com per prendre-s’ho a la babalà.
Foto: SXC
17 comments
Y la realidad supera la ficción. Nadie, absolutamente nadie quiere firmarlo, ningún cliente.
Tienes razón, Inma. Existe una reticencia generalizada a firmar documentos que nos puedan comprometer a algo que no deseamos y un desconocimiento absoluto de la legislación, incluso de aquellos aspectos que nos protegen como consumidores.
Por eso en Api.cat nos preocupamos precisamente por dar a conocer estos detalles entre los consumidores y entendemos que como profesionales debemos realizar esta labor pedagógica, por decirlo de alguna manera. No podemos olvidar que la obligación de los profesionales es velar por los intereses de sus clientes. Y, en definitiva, cuanto más profesionales sean los profesionales (valga la redundancia), más confianza depositarán en ellos los consumidores.
Hola llevamos con una inmobiliaria mas de tres años y no han vendido la casa , la inmobiliaria trabaja en exclusiva , el caso es que se ha ido vajando la casa de precio pero son incapaces de venderla.somos 5 propietarios porque es una herencia y los contratos con la inmobiliaria nunca han estado firmado por todos los propietario. Lo cual no entiendo como una inmobiliaria que se protege tanto con una exclusiva no haga a todos los propietarios firmar la nota de encargo. Estamos artos de ellos ¿ podemos vender la vivienda por nuestra cuenta aun sin finalizar el periodo de excusiva ? Por no estar firmado por todos. Gracias
Ismael, si el inmueble no se ha vendido en este tiempo, es muy probable que el precio no sea de mercado. Quizás sería aconsejable esperar a la finalización de la exclusiva y dejarse asesorar por el profesional en cuanto a la determinación del precio de venta.
Por lo que respecta a la nota de encargo, la normativa difiere en cada comunidad autónoma. En todo caso, debes saber que el mandato entre los copropietarios para que uno actúe en nombre de los otros puede ser verbal y ratificarse posteriormente.
Buenas,
¿sabéis si hay alguna ley similar que aplique a Bizkaia o País Vasco? Nos encontramos con muchos clientes que creen que por hacerles firmar un encargo de alquiler o venta vamos a robarles o engañarles.
Gracias y un saludo
Hola Nagore, lamento decirte que, excepto en Cataluña, no existe la obligatoriedad de formalizar por escrito la nota de encargo en el resto de España. Sabemos que está en debate en el Parlamento vasco el texto de una ley sobre la vivienda en la que precisamente no consta ningún apartado relativo a la obligatoriedad de suscripción del documento de encargo. Mediante disposición adicional, se introducen algunas medidas que toman su referencia en nuestra norma (la Ley del derecho a la vivienda catalana), pero no se regula el tema de las relaciones y obligaciones de los profesionales con los consumidores.
Hola,
¿Puedo rescindir la nota de encargo de venta por haber cambiado de parecer y no querer vender el inmueble? ¿Conlleva algún tipo d penalización o que es lo debería tener en cuenta para ello?
Gracias!
David
David,
Puedes rescindir el encargo, lo que no te podemos asegurar es que no asumieras algún compromiso llegado este caso. Debes consultar el contenido del documento, puesto que será de aplicación lo que allí se pactó. No hay ninguna norma que regule de forma concreta derechos y obligaciones del encargo, habrá que estar al propio contenido del documento.
David,
El encargo, por propia naturaleza, es revocable, sin embargo la propia nota puede contener alguna compensación por el trabajo realizado hasta aquel momento. Tendrás que verificar el documento firmado.
Tengo una nota de encargo con una penalizacion de 9000€ por anulacion, despues de un mes hemos decidido no vender, que puedo hacer?
David,
Sin ver el documento es difícil darte una respuesta. Sin embargo, podría tratarse de una cláusula que o bien puede ser abusiva en función de las circunstancias en las que se aplica o puede ser moderada en su cuantía por un tribunal atendiendo también las circunstancias.
La nota de encargo que he firmado, no pone finalización. Yo quiero cambiar de inmobiliaria…tengo que esperar un año?, desde la fecha que he firmado, para poder finalizar con esta inmobiliaria??
Juana,
El documento de encargo necesariamente debe llevar plazo de duración y mecanismo para ponerle fin. Además, por naturaleza es revocable. Sin embargo, antes de hacerlo verifica bien que no hayas contraído cualquier compromiso económico en esos supuestos de revocación. La duración indefinida adolece de nulidad.
¿Cuanto tiempo debo dejar esperar desde que la inmobiliaria me comunica, a través de burofax, que tiene un comprador hasta que se firman las arras?.
Gracias.
Marta,
La agencia debería informarle del tiempo de escrituración previsto, ya que con toda probabilidad lo ha tenido que consignar en el documento de aquel que ha entregado las arras. No hay un término legal estipulado. Será el plazo que se haya fijado, como decimos, en el documento, y deberá ser una plazo razonable y que no debiera superar el plazo de duración del encargo, como punto de referencia a tener en consideración.
Si firmó la hoja de encargó cuantos días hay para rescindirla sin penalización
Antonio,
No se trata de un plazo concreto, sino de las condiciones que se hayan. Si no hay, habrá que ver en qué circunstancias se decide rescindir y el motivo, ya que de ello dependerá que la agencia pueda o no reclamar. En cualquier caso, prescindir de los servicios es un derecho, por cuyo motivo siempre la puedes revocar, cosa distinta es que en función, como te decimos, de las circunstancias, debes abonar algún importe a la agencia por el trabajo realizado.