No és el pa de cada dia, però podria passar que l’inquilí volgués pagar la renda mensual amb obres o reformes al seu pis de lloguer. Pot fer-ho? Sí. La nova llei de lloguer d’habitatge ho contempla. Has de prendre precaucions com a agent immobiliari que mediarà en el procés? També.
L’article 17.5 de la LAU estableix que “durant un termini determinat, l’obligació del pagament de la renda es pugui reemplaçar totalment o parcialment pel compromís de l’arrendatari de reformar o rehabilitar l’immoble en els termes i condicions pactades”.
Tanmateix, abans de posar en contacte a l’inquilí i el propietari, assegura’t que l’inquilí entén el següent:
- Quan finalitzi el lloguer, no podrà sol·licitar una compensació pel cost de les obres.
- Estarà obligat a realitzar les obres en el termini i condicions pactades amb l’arrendador, i si no ho fa, aquest podria resoldre el contracte.
- De la mateixa manera, si l’arrendador no autoritza les obres, pot exigir-li que “torni les coses al seu lloc” o bé podria conservar les modificacions i el llogater no tindria dret a reclamar cap compensació.
A priori, el procés sembla bastant simple, però … Exacte, has encertat. No ho és. Per això, és important que realitzem un exercici d’imaginació per considerar els possibles contratemps. Vegem.
Com protegir el llogater?
Imaginem que l’inquilí vol realitzar millores al seu pis de lloguer de Castelldefels i demana un contracte de cinc anys, però l’arrendador marxa a un altre habitatge (o fins i tot a un altre país) per necessitat i voldria tornar (si pot) abans d’aquests cinc anys . Què podem fer?
- Clàusula d’indemnització. Si creus que hi ha la possibilitat que l’arrendador resolgui el contracte anticipadament per necessitat, podries intentar negociar una clàusula d’indemnització amb uns prorratejos de les obres que s’han realitzat, de manera que cap de les parts es vegi afectada negativament.
- Renúncia de la clàusula de resolució per necessitat. Tot i que la nova llei de lloguer preveu la possibilitat de resoldre el contracte per necessitat per a “recuperar l’ús de l’habitatge arrendat per a domicili del mateix arrendador”, aquesta és una clàusula a la qual es pot renunciar (estem parlant d’autèntica necessitat i el propietari haurà habitar l’immoble abans de tres mesos). És a dir, arribat el cas, el contracte d’arrendament d’habitatge podria incloure una clàusula en la qual s’estableixi que el propietari s’obliga a no resoldre el contracte per necessitat. Ara bé, heu de tenir molt present que la renúncia a aquesta clàusula és, en realitat, la renúncia a un dret del propietari, de manera que has de sospesar molt bé juntament amb el teu client quina és la solució que més li convé.
Com protegir el propietari?
Ara imaginem que propietari i llogater arriben a un acord pel qual l’inquilí es compromet a realitzar unes obres i reformes per valor de 18.000 euros, en un termini i amb unes qualitats determinades. A canvi, el propietari li condonarà el deute durant un any, posem per exemple. Què passaria si l’inquilí, passat un any, ni ha realitzat l’obra ni ha pagat la renda?
Aquesta situació, tot i que no és habitual, es dóna. I la solució de l’acció de desnonament per falta de pagament que descriu la Llei d’enjudiciament civil difícilment es podrà exercitar aquí. Per què? Tot i que la nova llei de lloguer inclou un article que avala les obres en compensació del lloguer, no s’ha modificat la Llei d’Enjudiciament Civil, de manera que molt possiblement el jutge no acceptaria un desnonament per falta de pagament.
Per aquesta raó, el tipus de procediment al qual haurà d’acudir segurament el propietari és encara més llarg que el del desnonament per falta de pagament de rendes. Solució?
- Clàusula de condonació parcial de la renda. En aquesta clàusula, podríem pactar, per exemple, que l’inquilí tingui un termini de 6 mesos per executar les obres. Transcorregut aquest temps i realitzada l’obra, l’inquilí ho ha de notificar al seu API. S’ha de fer una visita d’obra i un cop verificades les obres, es procedirà a una condonació parcial de la renda. Per exemple, en comptes de pagar 800 euros al mes, el llogater pagarà 300 o 400 euros fins arribar al total de la inversió realitzada en obres.
No ho oblidis, com a mediador en el procés, el teu assessorament és fonamental perquè es pugui fer ús d’aquest dret sense que ni inquilí ni propietari surtin perjudicats. Aquest és el teu major actiu. Exerceix-lo amb responsabilitat.
Font: Pinterest
