Des de l’1 de gener del 2015 determinats contractes de lloguer de locals amb rendes de fa 20 anys o més, han arribat a la seva fi. Des d’ara, els propietaris d’aquests locals tenen el dret a actualitzar la renda mensual en funció del preu del mercat actual.
Aquest canvi legislatiu respecte a les rendes antigues de locals comercials farà que moltes botigues emblemàtiques desapareguin o canviïn d’ubicació transformant l’estètica d’importants carrers comercials i cascs antics de ciutats com Barcelona o qualsevol altra localitat espanyola. Però i els inquilins d’aquests locals, tenen algun dret? Poden evitar d’alguna manera ser ‘expulsats econòmicament’ d’un local en el qual treballen des de fa més de 20 anys?
Com et vam explicar en un post anterior d’api.cat, la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) de 1994 establia, en la seva disposició tercera, que certs tipus de contractes de locals de negoci finalitzarien en 20 anys, termini que ja ha vençut el 31 de desembre de 2014. A més d’aquells que comentem i que afectaven a les persones físiques, existeixen uns altres que també han finalitzat en la mateixa data i que afecten a les persones jurídiques, com veurem a continuació. Com a conseqüència, des de l’1 de gener de 2015 el propietari del local pot demanar signar un nou contracte.
En tots els casos que el titular sigui una persona jurídica?
No, solament si el local comercial té menys de 2.500 m2, es va signar el contracte d’arrendament abans del 9 de maig de 1985, i va estar destinat a una activitat comercial o bé, l’impost d’activitats econòmiques que satisfeia l’any 94 per l’activitat allí instal·lada, estava per sota de les 85.000.-Ptes (500€ aprox).
Hi ha una altra excepció, si el local va ser traspassat a un tercer entre 1984 i 1994, el termini s’incrementa en 5 anys, fins a l’1 de gener 2020.
Què pot fer i quins drets té l’inquilí en cas d’extinció del seu contracte, sigui persona física o jurídica?
La LAU intenta compensar aquest greuge a l’inquilí en forma de dos drets: un d’arrendament preferent i un altre, d’indemnització per clientela. Vegem-los!
1. Dret d’arrendament preferent
Imaginem que tens una merceria de renda antiga al carrer més comercial de Reus i el propietari del local comercial que vol actualitzar la renda. Has de saber que, sempre que tingui la intenció de tornar a arrendar el local abans d’un any, té l’obligació de notificar-te quins són les condicions que establirà per a un nou contracte amb tercers. D’aquesta manera, tens un mes de preferència per pensar si t’interessen les noves condicions, o si per contra decideixes no continuar.
Si no t’interessen i el propietari varia les condicions que et va comunicar o omet la comunicació o algun dels requisits exigits, haurà de mostrar-te una còpia del nou contracte perquè tinguis coneixement de les condicions en les quals els nous inquilins han arrendat i podràs comprovar si són les mateixes que et va proposar a tu. Ull amb aquest detall!, perquè en el cas que difereixin, entenent que amb la intenció de descoratjar-te mitjançant el preu de la renda o la seva durada perquè te’n vagis, legalment pots reclamar i subrogar el contracte novament.
I si ets el propietari, segueix aquests passos rigorosament si vols evitar reclamacions.
2. Dret d’indemnització per clientela
Si al llarg del primer any, a partir de l’extinció del contracte d’arrendament de renda antiga, el propietari lloga el local per a la mateixa activitat comercial o una activitat afí a la qual s’estava excercint en el local, l’inquilí té dret a una indemnització per clientela de 18 mensualitats de renda vigent al moment de l’extinció, ja que s’entén que el propietari es beneficiarà d’una clientela que ja estava fidelitzada gràcies al negoci anterior.
No obstant això, tingues en compte que hauràs d’optar, per la indemnització o pel dret preferent d’arrendament.
Ets l’inquilí o propietari d’un local comercial de renda antiga? Explica’ns-ho! La teva experiència pot ajudar a altres lectors d’api.cat
Foto: Pinterest
2 comments
Buenas tardes, les comento mi caso.
contrato de local de negocio celebrado antes de 9 de enero de 1985, arrendatario persona física.
Entiendo que el contrato no termina hasta jubilación o muerte del arrendatario y llegado este caso podría subrogarse su esposa…
Mi pregunta es la siguiente,
Si el arrendador tiene intención de vender el local a un tercero, aunque sea a un familiar directo suyo….yo como arrendatario tengo derecho de adquisición preferente? debe ofrecérmelo primero a mi? si ya lo hubiese hecho y me lo ha ocultado, tengo algo que hacer?
Me refiero a venta a un tercero o familiar directo.
Gracias y un saludo.
Amparo,
Si el titular actual es el mismo desde el inicio de la relación podrá continuar hasta su jubilación o fallecimiento pudiendo continuar su esposa si continua la misma actividad. El inquilino goza del derecho preferente de adquisición en cualquier caso, aunque la venta se materialice en favor de algún familiar cercano a la propiedad. Si se hubiese realizado y no se ha comunicado, el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto. Es decir, podrá comprar en las mismas condiciones que aquel que lo hubiese hecho. La transmisión deberá venir referida al local, siempre que forme parte de un edificio dividido en propiedad horizontal. Si la venta es de todo un edificio no divido en propiedad horizontal, no nace ningún derecho preferente del inquilino.