Tienes un piso de alquiler en Barcelona, unos inquilinos que están a punto de marchar y una amenazante cuota de hipoteca que pagar. Necesitas alquilar tu vivienda cuanto antes, así que acudes a un agente inmobiliario, pero algo te frena: ¿realmente debo firmar la nota de encargo para que la agencia pueda publicitar mi inmueble?
Sí, tu agente está diciendo la verdad, así que respira hondo, supera tu miedo al compromiso y firma. En este caso, la normativa es muy clara.
En Cataluña, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda establece en su artículo 55.5.b) que ningún agente podrá hacer oferta ni publicidad, percibir cantidades o formalizar con terceros ningún precontrato o contrato si no dispone de una nota de encargo firmada que le habilite para ello.
Resumiendo: si no firmas la nota, tu agente no puede alquilar ni vender tu piso. Está terminantemente prohibido. Así de sencillo.
Es más.
Un agente inmobiliario que acceda a hacer publicidad de tu inmueble sin que tú le hayas firmado la nota de encargo estará cometiendo una infracción grave (y sancionable).
Un buen agente simplemente te dirá que no puede vender tu casa si no firmas antes la nota de encargo .
En Api.cat te explicamos los datos que deben constar en la nota de encargo:
- La identidad del agente y el número de inscripción en el Registro de Agentes Inmobiliarios (recuerda que en Cataluña, a diferencia del resto de comunidades autónomas, todos los agentes inmobiliarios están obligados a formar parte de este registro y a cumplir los requisitos que para ello se necesitan).
- La identidad de los propietarios del inmueble y, en su caso, la de su representante.
- El plazo de duración del encargo.
- La descripción de la operación encomendada.
- La identificación de la finca/s, especificando los datos registrales, cargas, gravámenes y afectaciones de cualquier naturaleza.
- El régimen de protección de la vivienda, si procede.
- El precio de la oferta.
- Los aspectos jurídicos que afecten al inmueble de una manera relevante y que la persona que encarga la transacción debe poner de manifiesto bajo su responsabilidad (sobre todo lo que haga referencia a procedimientos judiciales pendientes por cuestiones relacionadas con el inmueble).
- La retribución del agente y la forma de pago. La retribución del agente deberá consistir en un importe fijo o un porcentaje del precio y, ojo, en ningún caso podrá percibir retribución de las dos partes que intervienen en la transacción por la misma operación, salvo que haya un acuerdo expreso en este sentido.
- Los derechos y las obligaciones de las partes, con indicación de las facultades concedidas al agente.
No tengas reparo en firmar la nota de encargo. Piensa que en realidad te protege, tanto a ti como al futuro inquilino o comprador. De hecho, si firmaste una nota de encargo para que tu agente vendiera tu casa en Tarragona, estará obligado a verificar que los datos que facilitaste y la titularidad registral, cargas y gravámenes del inmueble son correctas antes de poder suscribir ningún documento con terceros… ¡Cualquier precaución es poca! En definitiva, la compra de una vivienda es un acto demasiado importante en la vida de una persona como para tomarlo a la ligera.
Foto: SXC
17 comments
Y la realidad supera la ficción. Nadie, absolutamente nadie quiere firmarlo, ningún cliente.
Tienes razón, Inma. Existe una reticencia generalizada a firmar documentos que nos puedan comprometer a algo que no deseamos y un desconocimiento absoluto de la legislación, incluso de aquellos aspectos que nos protegen como consumidores.
Por eso en Api.cat nos preocupamos precisamente por dar a conocer estos detalles entre los consumidores y entendemos que como profesionales debemos realizar esta labor pedagógica, por decirlo de alguna manera. No podemos olvidar que la obligación de los profesionales es velar por los intereses de sus clientes. Y, en definitiva, cuanto más profesionales sean los profesionales (valga la redundancia), más confianza depositarán en ellos los consumidores.
Hola llevamos con una inmobiliaria mas de tres años y no han vendido la casa , la inmobiliaria trabaja en exclusiva , el caso es que se ha ido vajando la casa de precio pero son incapaces de venderla.somos 5 propietarios porque es una herencia y los contratos con la inmobiliaria nunca han estado firmado por todos los propietario. Lo cual no entiendo como una inmobiliaria que se protege tanto con una exclusiva no haga a todos los propietarios firmar la nota de encargo. Estamos artos de ellos ¿ podemos vender la vivienda por nuestra cuenta aun sin finalizar el periodo de excusiva ? Por no estar firmado por todos. Gracias
Ismael, si el inmueble no se ha vendido en este tiempo, es muy probable que el precio no sea de mercado. Quizás sería aconsejable esperar a la finalización de la exclusiva y dejarse asesorar por el profesional en cuanto a la determinación del precio de venta.
Por lo que respecta a la nota de encargo, la normativa difiere en cada comunidad autónoma. En todo caso, debes saber que el mandato entre los copropietarios para que uno actúe en nombre de los otros puede ser verbal y ratificarse posteriormente.
Buenas,
¿sabéis si hay alguna ley similar que aplique a Bizkaia o País Vasco? Nos encontramos con muchos clientes que creen que por hacerles firmar un encargo de alquiler o venta vamos a robarles o engañarles.
Gracias y un saludo
Hola Nagore, lamento decirte que, excepto en Cataluña, no existe la obligatoriedad de formalizar por escrito la nota de encargo en el resto de España. Sabemos que está en debate en el Parlamento vasco el texto de una ley sobre la vivienda en la que precisamente no consta ningún apartado relativo a la obligatoriedad de suscripción del documento de encargo. Mediante disposición adicional, se introducen algunas medidas que toman su referencia en nuestra norma (la Ley del derecho a la vivienda catalana), pero no se regula el tema de las relaciones y obligaciones de los profesionales con los consumidores.
Hola,
¿Puedo rescindir la nota de encargo de venta por haber cambiado de parecer y no querer vender el inmueble? ¿Conlleva algún tipo d penalización o que es lo debería tener en cuenta para ello?
Gracias!
David
David,
Puedes rescindir el encargo, lo que no te podemos asegurar es que no asumieras algún compromiso llegado este caso. Debes consultar el contenido del documento, puesto que será de aplicación lo que allí se pactó. No hay ninguna norma que regule de forma concreta derechos y obligaciones del encargo, habrá que estar al propio contenido del documento.
David,
El encargo, por propia naturaleza, es revocable, sin embargo la propia nota puede contener alguna compensación por el trabajo realizado hasta aquel momento. Tendrás que verificar el documento firmado.
Tengo una nota de encargo con una penalizacion de 9000€ por anulacion, despues de un mes hemos decidido no vender, que puedo hacer?
David,
Sin ver el documento es difícil darte una respuesta. Sin embargo, podría tratarse de una cláusula que o bien puede ser abusiva en función de las circunstancias en las que se aplica o puede ser moderada en su cuantía por un tribunal atendiendo también las circunstancias.
La nota de encargo que he firmado, no pone finalización. Yo quiero cambiar de inmobiliaria…tengo que esperar un año?, desde la fecha que he firmado, para poder finalizar con esta inmobiliaria??
Juana,
El documento de encargo necesariamente debe llevar plazo de duración y mecanismo para ponerle fin. Además, por naturaleza es revocable. Sin embargo, antes de hacerlo verifica bien que no hayas contraído cualquier compromiso económico en esos supuestos de revocación. La duración indefinida adolece de nulidad.
¿Cuanto tiempo debo dejar esperar desde que la inmobiliaria me comunica, a través de burofax, que tiene un comprador hasta que se firman las arras?.
Gracias.
Marta,
La agencia debería informarle del tiempo de escrituración previsto, ya que con toda probabilidad lo ha tenido que consignar en el documento de aquel que ha entregado las arras. No hay un término legal estipulado. Será el plazo que se haya fijado, como decimos, en el documento, y deberá ser una plazo razonable y que no debiera superar el plazo de duración del encargo, como punto de referencia a tener en consideración.
Si firmó la hoja de encargó cuantos días hay para rescindirla sin penalización
Antonio,
No se trata de un plazo concreto, sino de las condiciones que se hayan. Si no hay, habrá que ver en qué circunstancias se decide rescindir y el motivo, ya que de ello dependerá que la agencia pueda o no reclamar. En cualquier caso, prescindir de los servicios es un derecho, por cuyo motivo siempre la puedes revocar, cosa distinta es que en función, como te decimos, de las circunstancias, debes abonar algún importe a la agencia por el trabajo realizado.