El gasto que supone un Administrador de Fincas para una comunidad de vecinos hace que miremos con lupa si merece la pena o no contratar sus servicios. ¿Cuántas veces hemos oído el comentario: “Con lo que le pagamos y… ¡no hace nada!?”. No te preocupes, te detallamos cuáles son las funciones previstas para un administrador de fincas.
¿Por qué es recomendable un administrador de fincas?
Aunque según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 – modificada por la Ley 8/1999- no obliga a la contratación de un Administrador de Fincas, lo cierto es que tener a una persona ajena a la comunidad de vecinos sea la encargada y responsable de la gestión y administración de las tareas de la finca, así como, de mediar en las inevitables diferencias que puedan surgir entre los vecinos, suele ser una buena idea.
Si la comunidad de vecinos de tu piso en Sabadell contrató los servicios de un administrador de fincas, es el momento de saber exactamente qué funciones comprende su ejercicio.
Tipos de administradores de fincas
Según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas habría que distinguir entre si las fincas son arrendadas o son de propietarios, ya que las obligaciones previstas son diferentes.
Desde Api.cat os apuntamos cuáles son en ambos casos, tanto si vives en un piso de alquiler en Rubí, como si es de propiedad en Barcelona.
Funciones del Administrador de Fincas arrendadas
En el caso de la administración de fincas arrendadas, el administrado debe ocuparse principalmente de:
• Selección del arrendatario, constitución de la fianza, redacción y firma del contrato.
• Obtención de la cédula de habitabilidad.
• Cobro de la renta y actualización de la misma.
• Repercusiones, pago de los gastos e impuestos, incluido el IVA, aplicación de retenciones sobre el IRPF.
• Gestionar el traspaso de locales comerciales.
• Atender las obras de reparación y mejora. Además de las obligaciones derivadas de las relaciones laborales con empleados del inmueble.
• Liquidación al propietario.
• Gestión sobre los morosos.
• Asesoramiento sobre cualquier cuestión o incidencia en el arrendamiento.
Funciones del Administrador de Fincas de propiedad
En la gestión de comunidades de propietarios, le corresponden las obligaciones fijadas en el Art. 20 de la LPH:
• Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios
• Preparar el plan de gastos e ingresos.
• Atender a la conservación y entretenimiento de la casa.
• Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros.
• Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta, custodiando la documentación.
• Llevar a cabo aquellas atribuciones que le confiera Junta.
• Asesorar a la comunidad.
• Controlar los proveedores.
• Dar cuenta de siniestros a las compañías de seguros.
• Ocuparse de las relaciones laborales con los empleados de la finca, aplicando las normas de convenio y las modalidades contractuales más favorables, practicando las liquidaciones de la Seguridad Social y las que fiscalmente procedan.
• Llevar una adecuada contabilidad.
• Advertir sobre la morosidad
• Lo más importante, el mantenimiento de la convivencia entre los componentes de la comunidad.
Control y otras obligaciones del administrador de fincas
Cuando el administrador de una finca actúa como Secretario de la Comunidad, que es casi en todos los casos, de acuerdo con el Presidente debe convocar la Junta, asistir a la reunión, que normalmente dirige, redactar el acta y practicar las notificaciones que procedan.
Por último, en el asesoramiento global a la comunidad, debe cumplimentar todas las obligaciones que incumben al inmueble, así como informar y cuando proceda tramitar la solicitud de ayudas o subvenciones a las que pueda tener derecho el edificio en los casos de rehabilitación o de obras de reparación protegidas.
Al margen de estas garantías, los Colegios ejercen su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales o deontológicas.
Esperamos que te haya servido como guía y a partir de ahora sepas qué es lo que le puedes exigir al administrador de fincas de tu piso.
25 comments
Estoy en completo desacuerdo con lo que vd. considera obligaciones del Administrador de Fincas:
La aplicación de normas de convenio con empleados de finca (porteros, conserjes, etc), confección de nóminas y liquidaciones de Seguridad Social, no es obligación del Administrador : podrá hacerlo o no, si lo hace deberá percibir una retribución por ello, pero no forzosamente todos los Administradores de Fincas deben realizarlo, para eso existen otros profesionales cuya especialidad es esa (gestores y graduados sociales) que lo harán percibiendo sus honorarios, o es que el Administrador de Fincas debe asumir de forma gratuita esas según vd. Obligaciones?.
Lo mismo le puedo decir acerca del trámite de ayudas y subvenciones y del seguimiento de siniestro si no se es el agente tramitador de la póliza. Ya está bien de atribuir obligaciones de forma gratuita, bastante denostada está ya la profesión.
Atentamente,
Luis Cuatrecasas
Hola Luís,
para la redacción del artículo se ha consultado la información de la web institucional del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España y el texto se limita a reproducir las funciones que en esta web se describen.
Saludos!
Coincido con la crítica del Sr. Cuatrecasas.
Ni el artículo 20 de la LPH ni el 553-18 del Código Civil Catalán atribuyen todas esas funciones a los Administradores. Sería recomendable contrastar algo más la información antes de publicar un artículo para no dar infundados argumentos a los copropietarios y hacerles creer que cualquier gestión es obligación de los Administradores, sin contraprestación específica adicional a sus honorarios, tal y como señala el Sr. Cuatrecasas.
Flaco favor a la profesión hacen artículos como éste.
Hola Marta, gracias por seguir nuestro blog. En ningún caso tenemos intención con nuestros artículos de hacerle un flaco favor a la profesión de Administrador de Fincas. Por otra parte, nosotros estaríamos encantados de que nos aportaras tus conocimientos para enriquecer el post y el debate.
HOLA BUENAS.
Tengo una duda sobre las funciones de un administrador de fincas y me gustaria saber si vosotros me la podriais solucionar.en nuestra comunidad muchos de los pisos estan alquilados, cuando se hacen runiones de comunidad. ¿el administrador de fincas esta obligado a avisar a los propietarios de los pisos en alquiler? Un cordial saludo
Vanessa,
El tema que planteas afecta a una profesión afín a la nuestra y la pregunta deberías dirigirla al colectivo de los administradores de fincas. No obstante, a modo de orientación te puedo decir que no hay ninguna distinción a efectos de comunicaciones entre los propietarios que viven en el inmueble y los que no, esté o no arrendado o vacío el piso. Es la misma situación que la de los propietarios de locales alquilados. Hay que hacer las comunicaciones en el domicilio que en su día facilitaron al administrador, y si no consta ninguna, habrá que hacerla mediante el tablón de anuncios de la finca.
Hola, en mi urbanización donde vivo con mi familia hay dos puertas metálica de acceso en dos puntos diferente de la urbanización. Mi acceso es la calle principal la cual no tiene ninguna puerta, y no tengo nada que ver con esas dos puertas. Lo que quiero saber es si tengo que pagar igual que las personas que usan esas puertas, y el mantenimiento de las puertas que cada vez aumenta.
Gracias!
Hola Daniela,
Para poder resolver tu duda, te recomendamos que te pongas en manos de un profesional, que podrá ofrecerte un asesoramiento específico para tu caso concreto. Gracias.
Donde puedo encontrar legislación o jurisprudencia sobre si corresponde indemnización por rescisión anticipada antes de la finalización del ejercicio por parte de la comunidad de propietarios?
Hola Alberto. Te dejamos una sentencia de la Audiencia de Alicante que crea jurisprudencia sobre el caso que nos comentas. Esperamos qué te sirva. Gracias por seguir nuestro blog.
http://www.poderjudicial.es/search/doAction?action=contentpdf&databasematch=AN&reference=6826931&links=CONSUMIDORES&optimize=20130828&publicinterface=true
En mi comunidad se ha planteado la remodelación completa de una de las fachadas, cambiándole totalmente el aspecto y haciéndola energéticamente más eficiente con un recubrimiento de SATE. Tengo dos cuestiones que agradecería me resolviesen:
1. Es necesaria la adopción unánime al cambio? puesto que no es reparar la existente sino cambiarla totalmente?
2. El administrador a día de hoy ya cuenta con varios presupuestos pero que dice no presentará hasta la próxima junta de vecinos dentro de 4 meses. Puedo exigirle como propietario que me enseñe los presupuestos y así poder buscar otras opciones por mi cuenta? o puede negarse a facilitármelos?
Muchas gracias por su atención
Hola Iakes:
A la primera cuestión, evidentemente se trata de una mejora, por lo que deberá adoptarse el acuerdo de acuerdo al quorum de mejoras, aunque dependiendo de la cuantía económica que suponga esa partida de mejora en relación a las cuotas ordinarias, puede ser de obligado cumplimiento por todos los propietarios.
A la segunda, evidentemente el Administrador no debe retener la documentación de que disponga de la Comunidad, incluidos presupuestos pendientes de debate y aprobación. No es conveniente para la transparencia de su gestión que abuse de retrasar esa información con algún interés distinto del comunitario.
Un saludo.
Próximamente me toca ser vicepresidente de la comunidad pero el piso lo tengo alquilado y vivo bastante lejos del inmueble. La comunidad me da la opción de pagar 600 € y que pase el turno al siguiente vecino.
En mi caso la comunidad tiene administrador y no se cuales serian mis funciones del día a día. El administrador tiene la obligación de gestionar las pequeñas reparaciones como cambio de bombillas, supervision de las reparaciones realizadas, etc?
Óscar,
Lo que comentas nos parece una barbaridad lo que comentas. Ciertamente, la presidencia es obligatoria y ólo el juez puede exonerar de ejercerla, pero poner una “multa” nos parece exagerado. Puedes ejercer de presidente sin vivir en la finca. El administrador se encargará, previa tu autorización, a hacer las actuaciones que dices.
PREGUNTA
ES VIABLE Y LEGAL QUE UN ADMINISTRADOR ACTUE EN LA RECLAMACION DE UN SINIESTRO
EN CONTRA DE UN PROPIETARIO DE LA FINCA QUE ESTE ADMINISTRA
Luis Enrique,
Para ampliar información acerca de las funciones de los administradores de fincas, te recomendamos que te pongas en contacto con el Colegio de Administradores de Fincas de tu zona.
He recibido un escrito de un Administrador de Fincas, diciendome que hay un vecino, sin denominar quien es, que le molesta mi actividad ubicad en el bajo del local. Si le solicito al Administrador de la Finca, la identificación del vecino en cuestion, tiene la obligacion de facilitarmelo? Donde viene regulado)
Gracias
hola quisiera que me ayudaran pues tenemos un piso en tramites de herencia y hay como es habitual problemas para que paguemos entre todos los gastos de la vivienda quisiera saber si el administrador de fincas que tenemos contratado puede intervenir para hacer que paguen los que no quieren pues estamos corriendo el peligro de embargo por no pagar la comunidad gracias de antemano juan.r
Hola Juan, el administrador no tiene ningún fuerza para obligar a pagar a quién no quiere hacerlo. La única posibilidad es la vía judicial… Saludos.
Son muchas las obligaciones del administrador y debemos exigirle siempre la realización de todas y cada una de ellas.
Gracias por tu comentario, Juan.
Quien debe firmar las nominas del conserje? el administrador que las gestiona o el presidente de la comunidad?
Pablo,
Te recomendamos que te pongas en contacto con el Colegio de Administradores de Fincas, que te podrá asesorar sobre toda la normativa al respecto.
como propietario, tengo derecho a saber los nombres del resto de propietarios. El administrador me lo tiene que facilitar? Gracias
Mario,
En principio, esta información la puedes obtener a través de las actas, donde al menos tendrás la relación de asistentes. Facilitarte un listado sin más puede estar sujeto a la ley de protección de datos y no estaría obligado a entregártelo salvo autorización individualizada de cada uno de ellos.