La difícil situación económica actual y la disminución de concesiones de préstamos hipotecarios, deja a muchas familias con la única opción de vivir de alquiler. Pero los precios de arrendamiento son cada día más caros, con alquileres en ocasiones demasiado elevados.
Por eso es importante saber qué es lo que podemos negociar cuando vamos a firmar un contrato del alquiler, porque de esta forma nos beneficiamos nosotros, los inquilinos, al ahorrar dinero, el tiempo de buscar otra casa y las molestias de una mudanza. Pero también el propietario obtiene ventajas porque, aunque pueda perder algo, mantiene a quienes no dan problemas, la casa no está vacía y no debe buscar inquilinos nuevos.
Para negociar un contrato de alquiler con éxito, conviene conocer a fondo el contrato y las características de la zona, los intereses y necesidades del casero, además de tener siempre preparada una alternativa.
Argumentos para negociar el contrato de alquiler
Para poder negociar con el propietario el contrato de la vivienda donde vamos a vivir de alquiler, tenemos que disponer de buenos argumentos para convencerle y que nos salga un acuerdo favorable:
- Conocer el contrato de alquiler a fondo: Siempre hay que conocer muy bien todos los aspectos del contrato de alquiler antes de hablar con el propietario. Es importante saber todos los derechos y obligaciones que se tienen, con qué índice de precios se elaboró o cuándo rescinde. Con esto, puede intentar negociar una rebaja. No obstante, la petición debe solicitarse un tiempo antes de la revisión del contrato.
- Tener conocimiento de la oferta de la zona donde se va a residir. Hay que controlar los precios de los pisos similares que se alquilan cerca. Conviene hacer una lista de todas las viviendas que haya en alquiler en la misma zona, de las mismas características pero con precios más bajos, para poder mostrársela al casero.
- Conocer la demanda de habitabilidad de la zona. Hay viviendas que se alquilan nada más salir al mercado, mientras que otras tardan meses en alquilarse. El hecho de saber que hay poca demanda en la zona donde se va a residir, beneficia la negociación, ya que el casero tendría más dificultad para encontrar un nuevo inquilino y es posible que acceda a la petición de rebaja. Si hay mucha demanda, la negociación puede resultar más difícil.
- Citar al casero en la vivienda alquilada. Se crea un ambiente cercano y se podrá demostrar el buen estado en el que se mantiene la vivienda. Si la casa tiene desperfectos por la antigüedad o porque el casero no ha hecho reformas, se puede alegar que la renta no se adecua a las condiciones del piso.
- Hablar con determinación, pero con educación y respeto. Es bueno tener las ideas claras. Si se está dispuesto a abandonar la vivienda en el caso de que no se rebaje el precio, hay que decirlo de modo sutil. No conviene perder los papeles, hay que evitar las subidas de tono y razonar todos los argumentos. Hay que insistir en que se han pagado las cuotas de modo puntual y que no se han ocasionado problemas, puesto que son las principales preocupaciones de quien alquila una casa. En ocasiones, el miedo a perder a un buen inquilinoy la incertidumbre de tener que buscar otro nuevo es suficiente razón para llevar al casero a rebajar el precio.
- Proponer otras opciones. Si no se consigue la rebaja, se puede pedir al casero que pague parte del recibo de la luz, del agua o que cambie electrodomésticos antiguos. También se puede pedir una televisión o un colchón nuevos, o solicitar que permita usar el trastero, si se conoce que dispone de uno.
Cláusulas a tener en cuenta para negociar en un contrato del alquiler
- Objeto del contrato: Es una de las primeras cláusulas del contrato de alquiler y en ella se define y acota el inmueble. La forma de describir el objeto puede variar mucho según quién haya aportado el documento, pero debemos asegurarnos de que la definición sea lo más exacta, detallada y veraz posible.
- Precio: Es una de las cláusulas del contrato de alquiler más importantes pero no es el único elemento de la negociación y no puede valorarse independientemente del resto de variables del acuerdo. Si existen elementos anexos o complementarios del inmueble, como pueden ser plazas de aparcamiento o trasteros, es interesante que se desglosen separadamente los precios de éstos, así tendremos más factores a negociar.
- Actualización del precio: Los precios se actualizan normalmente en referencia al índice de precios del territorio donde te sitúes. Se puede producir la variación a la baja o al alza, pero lo más habitual es que sea al alza. Aunque este índice viene determinado por fuentes oficiales, siempre se puede acordar (si la normativa local lo autoriza) un esquema de rentas escaladas y pre fijadas de antemano.
- La duración: Es una de las cláusulas más importantes del contrato ya que se regirá por tus necesidades de estancia en un inmueble o las expectativas que puedas tener. En este sentido, tendrás más poder de negociación para fijarla.
Terminación de un contrato de alquiler
Cuando finaliza un contrato de alquiler, es importante tener listo un acuerdo entre inquilino y propietario de terminación de dicho contrato. Es importante dejar fijado el fin del alquiler y asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que quedan pendientes al terminar el contrato. Hay 2 modelos de actuación para finalizar un contrato del alquiler:
- Acuerdo de terminación con liquidación: es el equivalente a un punto y final que cierra todas las obligaciones contraídas. Este modelo permite la entrega de las llaves y pone fin a la relación arrendaticia, cerrando la puerta a futuras reclamaciones tanto por parte del inquilino como del propietario
- Acuerdo de terminación con retención de la fianza: es el equivalente a un “punto y seguido” porque se cierran determinadas obligaciones pero no todas, bien porque no ha habido acuerdo, bien porque no han podido ser cuantificadas. Así, este acuerdo lo que hace es regular la relación entre las partes desde la terminación del alquiler hasta la liquidación definitiva de las obligaciones, estableciendo las obligaciones de cada una de las partes.
Los efectos de dichas terminaciones explicadas anteriormente, son distintos según las características de cada una, pero algunos son comunes en las dos:
Efectos en el arrendador:
- Determinan el momento a partir del cual recupera el inmueble.
- Recogen el estado de devolución del inmueble, señalando los desperfectos cuya reparación podrá reclamarse al arrendatario.
- Recogen por escrito todas las obligaciones pendientes de cumplimiento por el arrendatario (recibos pendientes, pago de suministros, pago de indemnizaciones, etc.), y señala cómo debe actuarse para su cumplimiento, evitando así problemas a la terminación del contrato de alquiler.
- Determinan el derecho del arrendador a retener total o parcialmente la fianza, evitando que el arrendatario la reclame junto con los intereses correspondientes.
Efectos en el inquilino:
- Establecen el momento en el que cesan las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de arrendamiento. A partir de la firma del acuerdo de terminación, ya no existe la obligación de pagar renta.
- Señalan si el inmueble se ha devuelto en buenas condiciones o si tiene desperfectos.
- Establecen los mecanismos de devolución de la fianza, en caso de que pudiera corresponder.
