Desde el 1 de enero del 2015 determinados contratos de alquiler de locales con rentas de hace 20 años o más, han llegado a su fin. Desde ahora, los propietarios de dichos locales tienen el derecho a actualizar la renta mensual en función del precio del mercado actual.
Este cambio legislativo respecto a las rentas antiguas de locales comerciales hará que muchas tiendas emblemáticas desaparezcan o cambien de ubicación transformando la estética de importantes calles comerciales y cascos antiguos de ciudades como Barcelona o cualquier otra localidad española. Pero ¿y los inquilinos de dichos locales? ¿Tienen algún derecho? ¿Pueden evitar de algún modo ser ‘expulsados económicamente’ de un local en el que llevan más de 20 años?
Como te contamos en un post anterior de api.cat, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 establecía, en su disposición tercera, que ciertos tipos de contratos de locales de negocio finalizarían en 20 años, plazo que ha cumplido ya el 31 de diciembre de 2014. Además de aquellos que comentamos y que afectaban a las personas físicas, existen otros que también han finalizado en la misma fecha y que afectan a las personas jurídicas, como seguidamente veremos. Como consecuencia, desde 1 de enero de 2015 el propietario del local pedir que se firme un nuevo contrato.
¿En todos los casos cuyo titular sea persona jurídica?
No, solo si el local comercial tiene menos de 2.500 m2, se firmó el contrato de arrendamiento antes del 9 de mayo de 1985, y estuvo destinado a una actividad comercial o bien, el impuesto de actividades económicas que satisfacía en el año 94 por la actividad allí instalada, estaba por debajo de las 85.000.-Ptas (500€ aprx).
Hay otra excepción, si el local fue traspasado a un tercero entre 1984 y 1994, el plazo se incrementa en 5 años, hasta el 1 de enero 2020.
¿Qué puede hacer y qué derechos tiene el inquilino en caso de extinción de su contrato, sea persona física o jurídica?
La LAU intenta compensar este agravio al inquilino en forma de dos derechos: uno de arrendamiento preferente y otro, de indemnización por clientela. ¡Veámoslos!
1. Derecho de arrendamiento preferente
Imaginemos que tienes una mercería de renta antigua en la calle más comercial de Reus y el propietario del local comercial que quiere actualizar la renta. Debes saber que, siempre que tenga la intención de volver a arrendar el local antes de un año, tiene la obligación de notificarte cuáles son las condiciones que establecerá para un nuevo contrato con terceros. De este modo, tienes un mes de preferencia para pensar si le interesan las nuevas condiciones, o si por el contrario decides no continuar.
Si no te interesan y el propietario varía las condiciones que te comunicó u omite la comunicación o alguno de los requisitos exigidos, deberá mostrarte una copia del nuevo contrato para que tengas conocimiento de las condiciones en las que los nuevos inquilinos han arrendado y podrás comprobar si son las mismas que te propuso a ti. ¡Ojo con este detalle! porque en el caso de que difieran, entendiendo que con la intención de desalentarte mediante el precio de la renta o su duración para que te vayas, legalmente puedes reclamar y subrogar el contrato nuevamente.
Y si eres el propietario, sigue estos pasos a rajatabla si quieres evitar reclamaciones.
2. Derecho de indemnización por clientela
Si a lo largo del primer año, a partir de la extinción del contrato de arrendamiento de renta antigua, el propietario arrienda el local para la misma actividad comercial o parecida a la que se venía ejerciendo en el local, el inquilino tiene derecho a una indemnización por clientela de 18 mensualidades de renta vigente en el momento de la extinción, ya que se entiende que el propietario se beneficiará de una clientela que ya estaba fidelizada gracias al negocio anterior.
No obstante, ten en cuenta que deberás optar, por la indemnización o por el derecho preferente de arrendamiento.
¿Eres el inquilino o propietario de un local comercial de renta antigua? ¡Cuéntanoslo! Tu experiencia puede ayudar a otros lectores de api.cat
Foto: Pinterest
2 comments
Buenas tardes, les comento mi caso.
contrato de local de negocio celebrado antes de 9 de enero de 1985, arrendatario persona física.
Entiendo que el contrato no termina hasta jubilación o muerte del arrendatario y llegado este caso podría subrogarse su esposa…
Mi pregunta es la siguiente,
Si el arrendador tiene intención de vender el local a un tercero, aunque sea a un familiar directo suyo….yo como arrendatario tengo derecho de adquisición preferente? debe ofrecérmelo primero a mi? si ya lo hubiese hecho y me lo ha ocultado, tengo algo que hacer?
Me refiero a venta a un tercero o familiar directo.
Gracias y un saludo.
Amparo,
Si el titular actual es el mismo desde el inicio de la relación podrá continuar hasta su jubilación o fallecimiento pudiendo continuar su esposa si continua la misma actividad. El inquilino goza del derecho preferente de adquisición en cualquier caso, aunque la venta se materialice en favor de algún familiar cercano a la propiedad. Si se hubiese realizado y no se ha comunicado, el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto. Es decir, podrá comprar en las mismas condiciones que aquel que lo hubiese hecho. La transmisión deberá venir referida al local, siempre que forme parte de un edificio dividido en propiedad horizontal. Si la venta es de todo un edificio no divido en propiedad horizontal, no nace ningún derecho preferente del inquilino.