Si a ti no te ha pasado, es posible que conozcas a alguien que sí se ha visto en la necesidad de vender o que se esté planteando poner a la venta su vivienda a pesar de tener que hacerlo por debajo de su deuda hipotecaria. Sin duda, una de las decisiones más difíciles con las que se puede encontrar un propietario. Por ello, vamos a abordar el tema y analizaremos algunas de las circunstancias en las que los expertos recomiendan hacerlo.
Una cuestión de ingresos y gastos
El Banco de España situó en 727.624 millones de euros la deuda de los hogares españoles el pasado mes de diciembre, ubicándose en el nivel más bajo desde hace nueve años. Este dato, a priori, “es una buena noticia”, según Rafael Castilla, abogado y socio de CIM Advocats i Economistes, quien además matiza que “otra cosa es qué porcentaje de dicha deuda representa la hipoteca por la compra de la vivienda y en qué límites máximos debería mantenerse. Y es que, a nadie pasa desapercibido que el boom inmobiliario obligó a las familias españolas a sobreendeudarse hipotecariamente.”
En cuanto el porcentaje ideal que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario deberían destinar al pago del mismo, el experto desaconseja un endeudamiento superior al 30% de los ingresos (descontado el importe de las cuotas de otros créditos). Del mismo modo que no cree prudente que la suma de la hipoteca y otras obligaciones financieras alcance el 40%. “Por encima de estos límites entiendo que se comprometería seriamente la seguridad económica de una familia”, asegura.
Cuantificar y acotar la pérdida
La clave está reconocer si se ha llegado al punto en que no es posible atender los gastos ordinarios de la vivienda. Esto es, “aquellos relacionados con la comunidad de propietarios, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o bien, la cuota mensual de la hipoteca”, señala Castilla.
Bajo estas circunstancias el abogado recomienda vender como medida con la que, al menos, es posible acotar la pérdida. Ya que, tal y como él mismo explica, el tipo de deudas mencionadas están sujetas a un procedimiento especial de apremio: “La Comunidad de Propietarios, mediante el procedimiento monitorio seguido del embargo y posterior subasta; el IBI mediante un procedimiento administrativo de apremio, con recargos, intereses de demora y gastos, conduce igualmente a la subasta del inmueble; y la hipoteca, por el procedimiento sumario de la ejecución de hipoteca, también acaba en subasta.”
De modo que, “es mejor vender que dejar que dichos procedimientos sigan su curso. Así, podemos cuantificar las pérdidas de manera segura y buscar la fórmula para atender la diferencia”, concluye el abogado, quien advierte que “si no lo hacemos podemos encontrarnos que en el procedimiento ejecutivo se pierda el inmueble y se siga debiendo dinero consecuencia de los intereses de demora, las costas del procedimiento y el bajo precio obtenido en una subasta pública.”
Negociar la financiación
Una vez has decidido evitar males mayores, tal y como aconseja Castilla, lo cierto es que puedes encontrarte con reacciones de todo tipo por parte de la entidad financiera con la que tienes contratada la hipoteca. Aunque, “en la actualidad, la mayoría buscan fórmulas para financiar todo o parte del diferencial”, sostiene el abogado. “Hemos vendido con pérdidas que han sido negociadas con la entidad de crédito, cuyos responsables han asumido la pérdida con tal de no iniciar un proceso de ejecución para tener que quedarse finalmente con la vivienda, ya que suponía pagar los impuestos correspondientes por la adquisición, los IBI pendientes y los recibos de las comunidades de propietarios. Además de los posibles gastos derivados de la mejora en su estado de conservación o su posterior comercialización”, explica.
“En la actualidad, la mayoría de las entidades bancarias buscan fórmulas para financiar todo o parte del diferencial”, Rafael Castilla (abogado).
Por tanto, resulta evidente que estamos ante un problema complicado con soluciones particulares y sobre el que parece ineludible un abordaje inmediato y más resolutivo de lo que ha sido hasta ahora. Con objetivo de contribuir a su resolución, Rafael Castilla cree que “es necesaria una ley eficaz sobre el endeudamiento máximo de las familias, y el endurecimiento de la responsabilidad de las entidades de crédito que no vigilen dicho endeudamiento.”
¿Venderías por debajo de tu deuda hipotecaria? Danos tu opinión. Nos encantaría conocerla.
Foto: BIT Comunicación