Cuando decidimos dar el paso de comprar una vivienda, siempre surgen varias dudas respecto al cómo debemos hacerlo y cuáles son los pasos que hay que seguir para realizar la operación de la manera correcta. Una de las preocupaciones más frecuentes entre los compradores es el no saber exactamente qué tipo de financiación bancaria o hipoteca se debe elegir.
Si vas a adquirir una vivienda y tienes que dar de alta la hipoteca, debes conocer todos los inputs que envuelven a un préstamo hipotecario antes de firmar el contrato.
Por eso te presentamos las claves más importantes a tener en cuenta para contratar tu hipoteca sin ningún tipo de duda:
1. Aspectos esenciales de una hipoteca
Los tres aspectos más importantes a tener en cuenta de una hipoteca son:
- El capital: Dinero prestado por el banco y que suele ser menor al precio del inmueble.
- El interés: Indica el porcentaje extra que se debe pagar a la entidad que otorgó el préstamo y que puede ser fijo o variable. El interés es uno delos factores más influyentes al calcular el coste total del préstamo hipotecario, ya que afecta a nuestras cuotas mensuales.
- El plazo: Tiempo que comprende la devolución del capital.
- Comisiones:Es muy común que las entidades bancarias incluyan comisiones que pueden suponer un coste adicional en el precio de la hipoteca. Las comisiones más habituales son: apertura, amortización anticipada, novación, subrogación y comisión por riesgo de tipo de interés.
- Vinculación:A menudo los bancos ofrecen una serie de productos vinculados a cambio de rebajar el interés. La vinculación puede marcar si la hipoteca es buena o mala, ya que en ocasiones contamos con un tipo muy bajo, pero con una cantidad de productos vinculados que aumentarán el precio total de nuestro préstamo hipotecario. Es decir, si incluimos un seguro de hogar (el cuál es obligatorio), un seguro de vida y un plan de pensiones, el precio de nuestra hipoteca aumentará considerablemente.
2. Tipos de hipoteca
Las hipotecas se pueden clasificar según varios aspectos: tipo de interés, cuota, según el cliente objetivo o según el tipo de inmueble entre otros.
En base al tipo de interés
A tipo fijo: Cuando el tipo de interés no varía durante todo el plazo hipotecario pactado. Las cuotas son constantes durante toda la vida del préstamo. Es una alternativa interesante si el tipo fijo pactado es lo suficientemente atractivo para vincularnos con el banco a décadas vista; al tener costes de subrogación muy altos (compensación por riesgo de tipo de interés que pueden suponer un 4% o más), hay que analizar detenidamente las condiciones antes de firmar.
A tipo variable: Las cuotas mensuales son constantes durante cada periodo de revisión, cambiando en base al tipo de referencia hipotecaria cuando se revisa el interés. En España la mayoría de préstamos son de este tipo, con un sistema de amortización de cuota constante o francés y tipo variable.
A tipo mixto: Pueden existir hipotecas que combinan un tipo fijo con otro variable. Un porcentaje del interés variaría en función de un referencial (normalmente el euríbor) y el otro sería un interés fijo pactado.
En base al tipo de cuota
Las hipotecas más habituales tienen una cuota que se mantiene constante durante el periodo de revisión del tipo de interés (sistema de amortización francés). La cuota se recalcula cada año o semestre, habitualmente, en base a la evolución del referencial más el diferencial aplicado. La mensualidad se compone de una parte de intereses y otra de amortización, que reduce el capital pendiente; en los primeros años la parte de intereses es muy alta y la de amortización reducida, cambiando esta proporción a medida que pasan los años. Hay distintos tipos de cuotas:
Blindada: A pesar de ser a tipo variable se mantiene constante durante toda la hipoteca, variando el plazo. Si el tipo de interés aumenta, en lugar de subir la mensualidad, lo que aumenta es el plazo; lo contrario ocurre si bajan los intereses.
Final: Un porcentaje de la deuda pendiente se paga en la última cuota (sobre un 30%). La cuota resultante es menor que con el sistema francés, pero tenemos que tener en cuenta que acabamos pagando muchos más intereses, ya que durante todo el plazo del préstamos se aplican intereses sobre la cuota final no amortizada, además del hecho de que al final de la hipoteca hay que tener ahorrado ese importe para cancelar totalmente la deuda.
Interest only: Muy utilizada por determinadas nacionalidades extranjeras, en las que durante toda la vida de la hipoteca no se amortiza capital y se pagan sólo intereses (carencia de capital). Vendría a ser una especie de alquiler pero con los riesgos y ventajas de ser propietario (en relación al incremento o reducción del precio de la vivienda). Cuando acaba el préstamo, la deuda pendiente es la misma que cuando se contrató, teniendo el cliente que pagar el total al banco o vender antes de que ese momento se produzca.
Creciente: La cuota crece un porcentaje fijo cada año (normalmente un 1 o 2%), aparte de la variación normal de tipo variable de cada revisión. Al principio se paga menos que con una cuota constante, pero llegado un punto la cuota crece anualmente en relación al sistema francés.
Según al cliente objetivo a la que van dirigidas
Para jóvenes: Financiación en condiciones más ventajosas que las del mercado en general, para clientes con una edad inferior a 30 o 35 años. Según la competencia en el mercado, este tipo de financiación diferenciada por edades puede existir o no.
Para no-residentes: (segundas residencias de residentes en el extranjero). Dado que el cliente no reside en España, los criterios de concesión son más estrictos y se suele exigir aportar ahorros para cubrir los gastos y el 50% del precio de compra-venta del inmueble.
Reservadas a determinados colectivos: Préstamos hipotecarios para funcionarios, personal de aviación, empleados de grandes compañías, etc.
Según la tipología del bien inmueble que se financia
Pisos de bancos: Cuando el inmueble que se financia procede de la cartera de inmuebles adjudicados por una entidad financiera, normalmente por adjudicación en subasta o pacto de dación en pago con clientes que no han podido pagar su préstamo.
Para VPO (viviendas de protección oficial) públicas o privadas: Como particularidad mencionar que no se pueden vender a precio de mercado, sino por el valor legal estipulado (pasados unos años se puede intentar que se descalifiquen).
Sobre bienes urbanos y bienes rústicos: Si la vivienda está debidamente legalizada.
Para suelo: Normalmente para financiar un terreno urbanizable y construir sobre él.
Para adquisición de una primera vivienda o vivienda habitual: Las mejores ofertas hipotecarias se centran en este tipo de garantía, ya que es el préstamo con menos mora del sistema.
Para financiar una segunda residencia: Cuando el cliente ya tiene comprada su vivienda familiar. Es posible que nos exijan hipotecar ambas viviendas, si solicitamos un porcentaje de tasación elevado.
Tipos de préstamos hipotecarios según su naturaleza:
Subrogación de préstamo promotor: Cuando asumimos el préstamo hipotecario que la entidad financiera otorgó al promotor que nos vende la obra nueva.
Subrogación de parte acreedora (o hipotecas para cambio de banco): Es la forma de mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, cambiándolo de entidad financiera.
Reunificación de deudas: Pasando a pagar una única cuota hipotecaria que unifica los antiguos préstamos y deudas.
Hipoteca inversa: El propietario de la tercera edad que necesita completar su pensión, hipoteca su vivienda libre de cargas a cambio de una renta mensual.
Hipotecas en divisas y multidivisas: Son un producto muy arriesgado, ya que podemos deber más dinero al cabo de los años a pesar de haber pagado muchas cuotas, si el cambio de la divisa respecto al euro nos es desfavorable. Solo hay que plantearse este tipo de financiación si somos expertos en divisas, en ningún otro caso.
Hay gran variedad de financiación destinada a la adquisición de una vivienda y otros fines, que tenemos que conocer para elegir la que mejor se adapta a nuestras necesidades y características personales y económicas.
3. ¿Qué financiación ofrecen los bancos en sus hipotecas?
Durante la crisis financiera, las entidades bancarias pusieron más trabas a la hora de conceder una hipoteca. De entre todas las medidas que tomaron destaca la reducción de la financiación de la vivienda. Actualmente, encontramos principalmente dos tipos de financiación:
Hipotecas con financiación parcial: La gran mayoría de los bancos ofrecen un 80% de financiación, lo que significa que para comprar una vivienda necesitaremos contar con el 20% restante, además del 12% (aproximadamente) para los gastos de hipoteca y compraventa.
Hipotecas 100% financiación: Aunque hoy en día no es tan común este tipo de hipoteca, encontramos algunos bancos que ofrecen la totalidad de la financiación. Sin embargo, los requisitos que tendremos que cumplir no serán los mismos que para el resto de hipotecas. Debemos contar con un perfil mucho más solvente y ofrecer doble garantía de pago.
No hay que olvidar los pisos de bancos, una cartera de inmuebles que pertenecen a las propias entidades. Las condiciones que ofertan suelen ser muy atractivas e incluso financian el 100% de la vivienda.
4. ¿Qué hipoteca nos conviene según nuestra finalidad?
Según las características del inmueble que elijamos a la hora de comprar una vivienda, encontraremos principalmente dos tipos de hipotecas para financiarla:
- Hipotecas para primera vivienda: Cuando queremos comprar una casa y destinarla a ser nuestra vivienda habitual, normalmentelas entidades bancarias ofrecen condiciones más asequibles, así los clientes pueden afrontar con mayor facilidad la deuda y las entidades asumen menos riesgos. Normalmente, para este tipo de viviendas, los bancos conceden el 80% de financiación, un plazo mayor al de segunda residencia.
- Hipotecas para segunda vivienda: En muchos casos el cliente ya cuenta con una residencia habitual y lo que quiere comprar es una vivienda vacacional. Los préstamos para adquirir estos inmuebles se diferencian de los otros por su financiación y su plazo. En general, su LTV máximo es del 60%, mientras que el período de amortización alcanza hasta los 25 años. Además, los bancos exigen tener un perfil más solvente para poder optar a estos tipos de hipoteca, puesto que existe un mayor riesgo de que los clientes dejen de pagar su segunda vivienda.
Estos son los dos tipos de préstamos hipotecarios más habituales, pero estos productos también se pueden contratar para otras funcionalidades. Por ejemplo, existen las hipotecas auto promotor para financiar la construcción de un inmueble o las hipotecas para inversión si queremos adquirir una vivienda para sacarle rendimiento.
5. ¿Cuánto dinero necesito para solicitar una hipoteca?
El desembolso inicial que supone adquirir una vivienda es uno de los mayores inconvenientes que encuentra el comprador a la hora de decidir entre comprar o alquilar. Dado que las entidades bancarias suelen conceder, como máximo, un 80% de financiación, la mayoría de los clientes debe contar con un colchón de, al menos, el 30% del valor del inmueble. Y es que, además de necesitar el 20% que no les presta el banco, también deben hacer frente a una serie de gastos iniciales e impuestos:
- Notaría: El coste de la notaría variará en función del importe del préstamo, pero suele rondar entre el 0,1% y el 0,5% del mismo, además del precio de la escritura.
- Gestoría: Se sitúa entre los 300 y 400 euros aproximadamente.
- Gastos de tasación: La tasación también dependerá del valor del inmueble.
- Registro de la propiedad: Se sitúa en torno al 0,2%.
- Comisión de apertura de la hipoteca: Variará en función del banco con el que se contrate el préstamo, pudiendo ir desde el 0% hasta el 1,5% aproximadamente.
- Impuestos: Después de la decisión del Gobierno de repercutir al banco el impuesto IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), el cliente únicamente deberá hacer frente al IVA de la compra del inmueble (solo para los de obra nueva), que en 2018 se situó en el 10%.
6. ¿Cómo conseguir financiación bancaria al 100%?
Contar con un colchón económico que permita hacer frente a los gastos iniciales de solicitar una hipoteca es una situación poco habitual. La mayor parte de la población suele tener dificultades para acceder a la financiación ya que no disponen del 20% necesario para cubrir la parte que las entidades financieras no facilitan. Así pues, si lo que se deseas es acceder al 100% de financiación, existen algunas opciones:
Valor de tasación
Los bancos tienen como norma común ofrecer financiación para la adquisición de la vivienda por un importe de hasta el 80% de su valor de tasación. Así, se entiende que si un cliente ha tenido la capacidad para ahorrar más del 20% del valor del inmueble, significa que ha tenido una situación económica lo suficientemente estable como para poder hacer frente en el futuro a las cuotas del préstamo.
Sin embargo, si el usuario no cuenta con esta cantidad, el valor de tasación de la vivienda puede ayudarle a conseguir una mayor financiación, siempre y cuando el precio de compraventa de la vivienda se sitúe por debajo del importe de tasación, la entidad podrá barajar la opción de ofrecer el 100% del coste del inmueble. Si el valor de compraventa es inferior al valor de tasación es posible obtener mayor financiación.
Perfil solvente
Aunque la mayoría de los productos hipotecarios que ofrecen las entidades financieras suelen estar condicionados al 80% de financiación, las propuestas de los bancos pueden variar si el perfil del cliente es solvente. Esto significa que si el usuario cuenta con una alta estabilidad financiera y laboral existen mayores posibilidades de conseguir una hipoteca al 100%. Para ello, tendrá que tener un sueldo, como mínimo, de 2.500 euros, un contrato de trabajo indefinido con cierta antigüedad laboral y no poseer deudas ni figurar en ningún fichero de morosidad, entre otros.
Vivienda en propiedad del banco
Como consecuencia de los impagos generados durante los años de crisis económica, las entidades financieras han acumulado numerosos activos inmobiliarios en propiedad de los que ahora se tienen que deshacer. Por este motivo, los bancos ofrecen condiciones de financiación mucho más ventajosas cuando los clientes se interesan por una de sus viviendas. No obstante, este porcentaje estará condicionado siempre al perfil del cliente. Es decir, aunque las condiciones sean más favorables cuando se trata de una casa propiedad del banco, no siempre significa que la financiación hipotecaria llegue hasta el 100%.
Asesor hipotecario
La figura de los asesores hipotecarios es crucial a la hora de negociar una hipoteca. Estos intermediarios, además de guiar al cliente cuando solicita el préstamo, simplificar las gestiones y el proceso de solicitud, pueden ayudarte a conseguir la financiación que necesitas. Y es que estos profesionales mantienen una relación muy cercana con las entidades bancarias y conocen de una forma muy precisa los productos que éstas tienen en cada momento en el mercado. Por ello, tienen más probabilidades de éxito cuando se trata de conseguir más de un 80% de financiación durante el proceso de negociación de la hipoteca.
Doble garantía hipotecaria
Si el cliente ha agotado todas las vías y aun así sigue sin conseguir más del 80% de financiación, puede recurrir, en última instancia, a la doble garantía hipotecaria. Esto significa que el banco prestará el 80% del valor de la vivienda y, además, el 20% restante, que estará cubierto a través de una hipoteca sobre un segundo inmueble.
Generalmente ésta suele recaer sobre la casa de los padres de quien intenta conseguir el préstamo. Así, si existe algún problema de impago el banco podrá ejecutar esa vivienda, aunque se trataría solo del 20% y no del total de la misma. Por lo tanto, se trata de una medida que permite al cliente poder hacerse con mayor financiación aunque también conlleva riesgos que es necesario valorar.
7. Calcula tu hipoteca
Después de saber qué tipo de hipoteca te conviene y cuáles son las variables que tienes que tener en cuenta para pedirla al banco, es interesante que puedas hacer una simulación de tu posible hipoteca, ya teniendo los datos básicos para calcularla. Si quieres ponerte a ello, puedes hacerlo aquí.
