Quan decidim fer el pas de comprar un habitatge, sempre sorgeixen diversos dubtes respecte a com hem de fer-ho i quins són els passos que cal seguir per realitzar l’operació de la manera correcta. Una de les preocupacions més freqüents entre els compradors és el no saber exactament quin tipus de finançament bancari o hipoteca s’ha de triar.
Si adquireixes un habitatge i has de donar d’alta la hipoteca, has de conèixer tots els inputs que envolten a un préstec hipotecari abans de signar el contracte.
Per això et presentem les claus més importants a tenir en compte per contractar la teva hipoteca sense cap mena de dubte:
1. Aspectes essencials d’una hipoteca
Els tres aspectes més importants a tenir en compte d’una hipoteca són:
• El capital: Diners prestats pel banc i que sol ser menor al preu de l’immoble.
• L’ interès: Indica el percentatge extra que s’ha de pagar a l’entitat que va atorgar el préstec i que pot ser fix o variable. L’ interès és un dels factors més influents en calcular el cost total del préstec hipotecari, ja que afecta a les nostres quotes mensuals.
• El termini: Temps que comprèn la devolució del capital.
• Comissions: És molt comú que les entitats bancàries incloguin comissions que poden suposar un cost addicional al preu de la hipoteca. Les comissions més habituals són: obertura, amortització anticipada, novació, subrogació i comissió per risc de tipus d’interès.
• Vinculació: Sovint els bancs ofereixen una sèrie de productes vinculats a canvi de rebaixar l’ interès. La vinculació pot marcar si la hipoteca és bona o dolenta, ja que a vegades comptem amb un tipus molt baix, però amb una quantitat de productes vinculats que augmentaran el preu total del nostre préstec hipotecari. És a dir, si incloem una assegurança de llar (la qual és obligatòria), una assegurança de vida i un pla de pensions, el preu de la nostra hipoteca augmentarà considerablement.
2. Tipus d’hipoteca
Les hipoteques es poden classificar segons diversos aspectes: tipus d’interès, quota, segons el client objectiu o segons el tipus d’immoble entre d’altres.
Sobre la base del tipus d’interès
A tipus fix: Quan el tipus d’interès no varia durant tot el termini hipotecari pactat. Les quotes són constants durant tota la vida del préstec. És una alternativa interessant si el tipus fix pactat és prou atractiu per vincular-nos amb el banc a dècades vista; al tenir costos de subrogació molt alts (compensació per risc de tipus d’interès que poden suposar un 4% o més), cal analitzar detingudament les condicions abans de signar.
A tipus variable: Les quotes mensuals són constants durant cada període de revisió, canviant sobre la base del tipus de referència hipotecària quan es revisa l’ interès. A Espanya la majoria de préstecs són d’aquest tipus, amb un sistema d’amortització de quota constant o francès i tipus variable.
A tipus mixt: Poden existir hipoteques que combinen un tipus fix amb un altre variable. Un percentatge de l’ interès variaria en funció d’un referencial (normalment l’euribor) i l’altre seria un interès fix pactat.
Sobre la base del tipus de quota
Les hipoteques més habituals tenen una quota que es manté constant durant el període de revisió del tipus d’interès (sistema d’amortització francès). La quota es torna a calcular cada any o semestre, habitualment, sobre la base de l’evolució del referencial més el diferencial aplicat. La mensualitat es compon d’una part d’interessos i una altra d’amortització, que redueix el capital pendent; els primers anys la part d’interessos és molt alta i la d’amortització reduïda, canviant aquesta proporció a mesura que passen els anys. Hi ha diferents tipus de quotes:
Blindada: Malgrat ser a tipus variable es manté constant durant tota la hipoteca, variant el termini. Si el tipus d’interès augmenta, en lloc de pujar la mensualitat, el que augmenta és el termini; el contrari ocorre si baixen els interessos.
Final: Un percentatge del deute pendent es paga a l’última quota (sobre un 30%). La quota resultant és menor que amb el sistema francès, però hem de tenir en compte que acabem pagant molts més interessos, ja que durant tot el termini del préstecs s’apliquen interessos sobre la quota final no amortitzada, a més del fet que al final de la hipoteca cal tenir estalviat aquest import per a cancel·lar totalment el deute.
Interest only: Molt utilitzada per determinades nacionalitats estrangeres, a les quals durant tota la vida de la hipoteca no s’amortitza capital i es paguen només interessos (manca de capital). Vindria a ser una mena de lloguer però amb els riscos i avantatges de ser propietari (en relació a l’increment o reducció del preu de l’habitatge). Quan acaba el préstec, el deute pendent és el mateix que quan es va contractar, havent de pagar el client el total al banc o vendre abans que aquest moment es produeixi.
Creixent: La quota creix un percentatge fix cada any (normalment un 1 o 2%), a part de la variació normal de tipus variable de cada revisió. Al principi es paga menys que amb una quota constant, però arribat un punt la quota creix anualment en relació al sistema francès.
Segons el client objectiu al qual van dirigides
Per a joves: Finançament en condicions més avantatjoses que les del mercat en general, per a clients amb una edat inferior a 30 o 35 anys. Segons la competència al mercat, aquest tipus de finançament diferenciat per edats pot existir o no.
Per a no-residents: (segones residències de residents a l’estranger). Atès que el client no resideix a Espanya, els criteris de concessió són més estrictes i se sol exigir aportar estalvis per a cobrir les despeses i el 50% del preu de compravenda de l’immoble.
Reservades a determinats col·lectius: Préstecs hipotecaris per a funcionaris, personal d’aviació, empleats de grans companyies, etc.
Segons la tipologia del bé immoble que es finança
Pisos de bancs: Quan l’immoble que es finança procedeix de la cartera d’immobles adjudicats per una entitat financera, normalment per adjudicació en subhasta o pacte de dació en pagament amb clients que no han pogut pagar el seu préstec.
Per a VPO (habitatges protegits) públics o privats: Com a particularitat esmentar que no es poden vendre a preu de mercat, sinó pel valor legal estipulat (passats uns anys es pot intentar que es desqualifiquin).
Sobre béns urbans i béns rústics: Si l’habitatge està degudament legalitzat.
Per a sòl: Normalment per finançar un terreny urbanitzable i construir sobre ell.
Per a l’adquisició d’un primer habitatge o habitatge habitual: Les millors ofertes hipotecàries se centren en aquest tipus de garantia, ja que és el préstec amb menys mora del sistema.
Per finançar una segona residència: Quan el client ja té comprat el seu habitatge familiar. És possible que ens exigeixin hipotecar tots dos habitatges, si sol·licitem un percentatge de taxació elevat.
Tipus de préstecs hipotecaris segons la seva naturalesa:
Subrogació de préstec promotor: Quan assumim el préstec hipotecari que l’entitat financera va atorgar al promotor que ens ven l’obra nova.
Subrogació de part creditora (o hipoteques per a canvi de banc): És la forma de millorar les condicions de la nostra hipoteca, canviant-la d’entitat financera.
Reunificació de deutes: Passant a pagar una única quota hipotecària que unifica els antics préstecs i deutes.
Hipoteca inversa: El propietari de la tercera edat que necessita completar la seva pensió, hipoteca el seu habitatge lliure de càrregues a canvi d’una renda mensual.
Hipoteques en divises i multi divises: Són un producte molt arriscat, ja que podem deure més diners al cap dels anys malgrat haver pagat moltes quotes, si el canvi de la divisa respecte a
l’euro ens és desfavorable. Només cal plantejar-se aquest tipus de finançament si som experts en divises, en cap altre cas.
Hi ha gran varietat de finançament destinat a l’adquisició d’un habitatge i altres finalitats, que hem de conèixer per triar el que millor s’adapta a les nostres necessitats i característiques personals i econòmiques.
3. Quin finançament ofereixen els bancs a les seves hipoteques?
Durant la crisi financera, les entitats bancàries van posar més traves a l’hora de concedir una hipoteca. De totes les mesures que van prendre destaca la reducció del finançament de l’habitatge. Actualment, trobem principalment dos tipus de finançament:
Hipoteques amb finançament parcial: La gran majoria dels bancs ofereixen un 80% de finançament, la qual cosa significa que per comprar un habitatge necessitarem comptar amb el 20% restant, a més del 12% (aproximadament) per a les despeses d’hipoteca i compravenda.
Hipoteques 100% finançament: Encara que avui dia no és tan comú aquest tipus d’hipoteca, trobem alguns bancs que ofereixen la totalitat del finançament. No obstant això, els requisits que haurem de complir no seran els mateixos que per a la resta d’hipoteques. Hem de comptar amb un perfil molt més solvent i oferir doble garantia de pagament.
No cal oblidar els pisos de bancs, una cartera d’immobles que pertanyen a les pròpies entitats. Les condicions que ofereixen solen ser molt atractives i fins i tot financen el 100% de l’habitatge.
4. Quina hipoteca ens convé segons la nostra finalitat?
Segons les característiques de l’immoble que triem a l’hora de comprar un habitatge, trobarem principalment dos tipus d’hipoteques per finançar-lo:
- Hipoteques per a primer habitatge: Quan volem comprar una casa i destinar-la a ser el nostre habitatge habitual, normalment les entitats bancàries ofereixen condicions més assequibles, així els clients poden afrontar amb major facilitat el deute i les entitats assumeixen menys riscos. Normalment, per a aquest tipus d’habitatges, els bancs concedeixen el 80% de finançament, un termini major al de segona residència.
• Hipoteques per a segon habitatge: En molts casos el client ja compta amb una residència habitual i el que vol comprar és un habitatge vacacional. Els préstecs per adquirir aquests immobles es diferencien dels altres pel seu finançament i el seu termini. En general, el seu LTV màxim és del 60%, mentre que el període d’amortització aconsegueix fins als 25 anys. A més, els bancs exigeixen tenir un perfil més solvent per poder optar a aquests tipus d’hipoteca, ja que existeix un major risc que els clients deixin de pagar el seu segon habitatge.
Aquests són els dos tipus de préstecs hipotecaris més habituals, però aquests productes també es poden contractar per a altres funcionalitats. Per exemple, existeixen les hipoteques acte promotor per finançar la construcció d’un immoble o les hipoteques per a inversió si volem adquirir un habitatge per a treure-li rendiment.
5. Quants diners necessito per sol·licitar una hipoteca?El desemborsament inicial que suposa adquirir un habitatge és un dels majors inconvenients que troba el comprador a l’hora de decidir entre comprar o llogar. Atès que les entitats bancàries solen concedir, com a màxim, un 80% de finançament, la majoria dels clients ha de comptar amb un matalàs de, almenys, el 30% del valor de l’immoble. I és que, a més de necessitar el 20% que no el presta el banc, també han de fer front a una sèrie de despeses inicials i impostos:
• Notaria: El cost de la notaria variarà en funció de l’import del préstec, però sol rondar entre el 0,1% i el 0,5% d’aquest, a més del preu de l’escriptura.
• Gestoria: Se situa entre els 300 i 400 euros aproximadament.
• Despeses de taxació: La taxació també dependrà del valor de l’immoble.
• Registre de la propietat: Se situa entorn al 0,2%.
• Comissió d’obertura de la hipoteca: Variarà en funció del banc amb el qual es contracti el préstec, podent anar des del 0% fins a l’1,5% aproximadament.
• Impostos: Després de la decisió del Govern de repercutir al banc l’impost IAJD (Impost d’Actes Jurídics Documentats), el client únicament haurà de fer front a l’IVA de la compra de l’immoble (només per als d’obra nova), que el 2018 es va situar al 10%.
6. Com aconseguir finançament bancari al 100%?
Comptar amb un matalàs econòmic que permeti fer front a les despeses inicials de sol·licitar una hipoteca és una situació poc habitual. La major part de la població sol tenir dificultats per accedir al finançament ja que no disposen del 20% necessari per cobrir la part que les entitats financeres no faciliten. Així doncs, si el que es desitges és accedir al 100% de finançament, existeixen algunes opcions:
Valor de taxació
Els bancs tenen com a norma comuna oferir finançament per a l’adquisició de l’habitatge per un import de fins al 80% del seu valor de taxació. Així, s’entén que si un client ha tingut la capacitat per a estalviar més del 20% del valor de l’immoble, significa que ha tingut una situació econòmica prou estable com per poder fer front en un futur a les quotes del préstec.
No obstant això, si l’usuari no compta amb aquesta quantitat, el valor de taxació de l’habitatge pot ajudar-lo a aconseguir un major finançament, sempre que el preu de compravenda de l’habitatge se situï per sota de l’import de taxació, l’entitat podrà contemplar l’opció d’oferir el 100% del cost de l’immoble. Si el valor de compravenda és inferior al valor de taxació és possible obtenir major finançament.
Perfil solvent
Encara que la majoria dels productes hipotecaris que ofereixen les entitats financeres solen estar condicionats al 80% de finançament, les propostes dels bancs poden variar si el perfil del client és solvent. Això significa que si l’usuari compta amb una alta estabilitat financera i laboral existeixen majors possibilitats d’aconseguir una hipoteca al 100%. Per això, haurà de tenir un sou, com a mínim, de 2.500 euros, un contracte de treball indefinit amb certa antiguitat laboral i no posseir deutes ni figurar en cap fitxer de morositat, entre altres.
Habitatge en propietat del banc
Com a conseqüència dels impagaments generats durant els anys de crisi econòmica, les entitats financeres han acumulat nombrosos actius immobiliaris en propietat dels quals ara s’han de desfer. Per aquest motiu, els bancs ofereixen condicions de finançament molt més avantatjoses quan els clients s’interessen per un dels seus habitatges. No obstant això, aquest percentatge estarà condicionat sempre al perfil del client. És a dir, encara que les condicions siguin més favorables quan es tracta d’una casa propietat del banc, no sempre significa que el finançament hipotecari arribi fins al 100%.
Assessor hipotecari
La figura dels assessors hipotecaris és crucial a l’hora de negociar una hipoteca. Aquests intermediaris, a més de guiar al client quan sol·licita el préstec, simplificar les gestions i el procés de sol·licitud, poden ajudar-te a aconseguir el finançament que necessites. I és que aquests professionals mantenen una relació molt pròxima amb les entitats bancàries i coneixen d’una forma molt precisa els productes que aquestes tenen en cada moment al mercat. Per això, tenen més probabilitats d’èxit quan es tracta d’aconseguir més d’un 80% de finançament durant el procés de negociació de la hipoteca.
Doble garantia hipotecària
Si el client ha esgotat totes les vies i tot i així segueix sense aconseguir més del 80% de finançament, pot recórrer, en última instància, a la doble garantia hipotecària. Això significa que el banc prestarà el 80% del valor de l’habitatge i, a més, el 20% restant, que estarà cobert a través d’una hipoteca sobre un segon immoble.
Generalment aquesta sol recaure sobre la casa dels pares de qui intenta aconseguir el préstec. Així, si existeix algun problema d’impagament el banc podrà executar aquest habitatge, encara que es tractaria només del 20% i no del total d’aquest. Per tant, es tracta d’una mesura que permet al client poder fer-se amb major finançament encara que també comporta riscos que és necessari valorar.
7. Calcula la teva hipoteca
Després de saber quin tipus d’hipoteca et convé i quines són les variables que has de tenir en compte per demanar-la al banc, és interessant que puguis fer una simulació de la teva possible hipoteca, ja tenint les dades bàsiques per calcular-la. Si vols posar-t’hi, pots fer-ho aquí.
