En principio y como norma general en todos los arrendamientos, la duración de un contrato de alquiler puede ser la que hayan acordado las partes. Sin embargo, debemos tener en cuenta la fecha del contrato puesto que la Ley de Arrendamientos Urbanos, se modificó en junio del año pasado con la Ley 4/2013.
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Duración máxima del contrato de alquiler de una vivienda según la ley 4/2013
El arrendamiento de viviendas cuyo contrato se haya firmado a partir del 6 de junio del 2013 se rigen por el contenido de la Ley 4/2013 sobre arrendamientos urbanos, la cual establece el siguiente parámetro:
En los contratos en que las partes tengan pactado una duración inferior a tres años, cada año se prorroga automáticamente hasta que se cumplan los 3 años. La duración mínima de un contrato de alquiler suele ser de un año.
Ejemplo de aplicación de la Ley sobre contrato de alquiler de una vivienda respecto a su duración
Pongamos por caso que eres el inquilino de un piso de alquiler en Barcelonay quieres abandonar la vivienda antes de cumplir los 3 años. En este caso, debes comunicárselo por escrito al propietario 30 días antes de la fecha en que el contrato se renueva automáticamente un año más.
Si por el contrario, es el propietario quien quiere disponer de la vivienda antes de los 3 años, no sólo tiene la obligación de comunicárselo al inquilino por escrito 30 días antes, si no que esa opción debe estar contemplada en el contrato. Es decir, en el contrato tiene que figurar la ‘cláusula de necesidad’ que le permite al propietario, parar las prórrogas anuales y disponer de la vivienda antes de cumplir 3 años de alquiler.
Si esta cláusula no está contemplada en el contrato y el inquilino no quiere irse, el alquiler se prorrogaría obligatoriamente hasta cumplir esos 3 años. Mientras que antes de la reforma, las prórrogas anuales obligatorias eran de 5 años y las tácitas (las prórrogas que se sucedían al cumplimiento de los 5 años si ninguna de las partes se manifestaba) eran de 3 años.
Con la nueva reforma, si pasados los 3 años de prórrogas, ninguna de las dos partes se manifiesta, el contrato se prorrogaría tácitamente 1 año más.
Duración máxima del contrato de alquiler de una vivienda según la ley 29/1994
El arrendamiento de viviendas cuyo contrato se haya firmado antes del la reforma 4/2013 , es decir, antes del 5 de junio del 2013, quedan aún sujetas al régimen amparado por la anterior ley regulatoria de los contratos de alquiler de viviendas, la Ley 29/1994.
Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogable hasta alcanzar los cinco años. Llegados los 5 años, si ninguna de las partes se manifiesta, se prorroga tácitamente un máximo de 3 años más. Si alguna de las partes quiere parar el contrato, debe comunicarlo por escrito al menos 30 días antes de la renovación.
Sólo en caso de que el propietario haya puesto en el contrato que quiere disponer de la vivienda antes de los 5 años para ocuparla él o sus familiares como vivienda permanente, la prórroga no sería obligatoria.
31 comments
Buenas tardes, tengo una duda… en éste caso: Arrendamientos de viviendas cuyo contrato se haya firmado antes del la reforma del 5 de junio del 2013, en mi contrato SI se estipula un plazo de duración específico, 5 años… sigue estando amparado por la Ley 29/1994???
ES decir en mi contrato nuevo que tengo que renovar con el inquilino, tengo que modificar la duración del contrato???
Muchas gracias por su atención y ayuda
Saludos cordiales
Marta Oms
Marta,
La refoma del año 2013 no deroga la ley de 1994, simplemente modifica algunos de sus artículos. Un contrato celebrado con anterioridad a la reforma se regirá por el texto de la ley vigente en el momento de su celebración y no le afectarán las reformas introducidas en junio de 2013. La duración del contrato será de 5 años a computar desde el momento de su celebración.
tengo firmado el contrato hasta 2015,y me gustaria saber si me voy antes de la fecha me puede denunciar el casero
Borja,
Nos faltan datos para poder darte una respuesta concreta, puesto que no sabemos si te refieres a una vivienda o a un local de negocio, ni en que fecha se celebró el contrato ni cómo se pactó el plazo de duración.
En primer lugar, necesitamos saber si el contrato se celebró después de 1994 o antes. En cualquier caso, si tienes claro que se extingue en el año 2015, en principio y salvo que el contrato tenga previsto algún tipo de penalización por la rescisión unilateral –sería el caso que dices, irse antes del plazo-, probablemente no haya derecho a indemnización. Sin embargo, te recomendamos que mires bien cómo se pactó el plazo de duración, y sobre todo, bajo que ley se celebró.
hola!! cuanto es el máximo de años posibles para hacer un contrato de alquiler? me explico: si la firma de dicho contrato es del 3/4/2013 de cuantos años es el máximo que se podía hacer? lo tengo de 10 años es legal ese contrato?
Saludos
Hola Ury,
La duración del contrato de alquiler es aquella que libremente pacten las partes. En el caso de arrendamiento de vivienda, será de un mínimo de 3 años.
Buenas tardes tengo un contrato de alquiler de una habitación firmado por un año si me quiero ir antes, tienen derecho a quedarse con la fianza o si por motivos de en la demora de la firma de un nuevo contrato de otro inmueble tengo que quedarme unos días más dónde estoy, tengo que pagarles el mes entero.
hola! yo queria saber si puedo disponer de mi vivienda. Soy la arrendataria y firme un contrato para 1 año, con prorroga para 2 y hasta un maximo de 3 años en octubre de 2013. Me fui con mi familia (menores incluidas) a otro pais y las cosas no resultaron, ahora quiero volver y no se si puedo disponer de la vivienda Estaria volviendo en marzo de 2015, osea 4 meses despues de cumplir el primer año y 8 meses antes de cumplir el segundo año. Puedo disponerla o tendria que esperar a cumplir el segundo año?? Gracias!
Isabel,
Todo depende de si mantienes la posesión de la vivienda y si has pagado la renta. Lo que comentas no es muy habitual y en principio te diríamos que si te fuiste sin más, la propiedad debe haber recuperado la vivienda, por lo que dudamos que puedas acceder a ella.
Tengo un contrato firmado en 1 enero de 2011, este es mi tercer año de prorroga. he manifestado en 28 de noviembre mi voluntad de dejar el piso, ya que mi casera no me compra enceres en condiciones, el piso tiene humedades y la salida de humos no esta en condiciones.
falta un mes para que termine la prorroga, he avisado con antelación.
Que problemas puedo tener si no termino el contrato de prorroga?
Muchas gracias
Hola Johana, en principio has avisado con suficiente antelación, ya que en en los contratos firmados antes de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013, debes hacerlo un mes antes. Lo único que has de comprobar si en tu contrato de alquiler existe una cláusula de necesidad que le permita al propietario disponer del piso antes del periodo de prórroga. Gracias por seguir nuestro blog.
Hola soy Laura.
Soy la arrendadora de una vivienda. Cuando la alquilé firmé un contrato con los inquilinos con esta clausula ” duración del contrato por un año y podrá prorrogarse automáticamente por periodos anuales hasta el plazo máximo de 5 años” . Dentro de poco se van a cumplir 3 años de este contrato
Resulta que tengo problemas con los inquilinos y me gustaría recuperar la vivienda, antes de que se renueve.
Entiendo que con la nueva ley si pero este contrato se firmó en el año 2012.
¿Puedo recuperarla avisando a los inquilinos con tiempo suficiente o tengo que aguantar hasta los 5 años?
Muchas gracias
Laura,
Si no se hizo ninguna previsión contractual al respecto, te tendrás que esperar a los 5 años o bien negociar con los inquilinos. En cualquier caso la recuperación antes de plazo es por causa de necesidad y, si lo que quieres es rescindir el contrato por actividades molestas o por cualquier otra circunstancia derivada de su comportamiento, deberás consultar si tus motivos pueden ser acogidos como causa de resolución y plantearlo ante un tribunal. Si hay motivo, no te tendrías que esperar a los 5 años.
Buenos días, tengo un contrato de alquiler de marzo de 2009. Desde marzo de 2014 se prorrogó el contrato de alquiler anualmente. Ahora me gustaría no prorrogar el contrato y dejar la casa el 1 de marzo de este año pero tengo dudas de si tendría que haber avisado con dos meses de antelación como marcaba la ley por la que se rige mi contrato Ley 29/1994 o si se actualiza a la nueva ley de 2013 y son 30 días de preaviso
gracias
Lola,
En contratos celebrados antes de la reforma de 2013, se aplica la legislación antigua, por lo que el plazo de desistimiento, salvo que el contrato contenga otra previsión, es de dos meses. Si de lo que se trata es que no opere la prórroga y se produzca la renovación, será de 30 días.
Hola me gustaria saber cual es mi situacion actual con el piso en que vivo de alquiler,ya que me hicieron un contrato de 2 años pero una vez terminado ya no me hicieron ningun tipo de contrato mas y actualmente llevo viviendo ya casi 4 años en el piso,gracias de antemano por responder,un saludo
Hola Manuel, gracias por seguir nuestro blog. La ley establece que en los contratos inferiores a tres años, cada año se prorroga automáticamente hasta que se llegue a los tres. En tu caso, entendemos (al no haber cambio en las condiciones) que la renovación sigue siendo anual.
Hola. Yo tengo una duda con respecto a mi contrato de alquiler. Lo firme en noviembre del 2009 por un año. Así que en noviembre del 2014 se cumplieron 5 años. Mi duda es si ese contrato de alquiler sigue siendo vigente a fecha de hoy, si tendría que firmar uno nuevo o si debería prorrogarlo. según entien do por la ley antigua podría quedarme otros 3 años más prorrogable anualmente. Pero para ellos, debo firmar algún tipo de prórroga? Y en caso de querer irme, solo basta con informar u mes antes o si o si debo quedarme hasta un mes antes del cumplimiento to de otro año?
Muchas gracias!
HOLA! Tengo una duda y qiuisiera si alguien me la podria aclarar:
Hace veinte y cuatro años firme como aval en un contrato de arredamiento de un año prorrogable
mi pregunta es ¿ que tiempo sirve ese aval ya que esta vivienda sique alquilada al mismo inquilino y no he tenido noticias ningunas ? Gracias de ante mano un saludo
Posdata
el correo electonico anterior estaba equib gracias
Hola Sole, tal y como explica el post, para los arrendamientos de viviendas cuyo contrato se haya firmado antes del la reforma del 5 de junio del 2013:
Si en el contrato no se estipula un plazo de duración específico, éste será como mínimo de un año, prorrogables hasta alcanzar los cinco años. Llegados los 5 años, si ninguna de las partes se manifiesta, se prorroga tácitamente un máximo de 3 años más. Si alguna de las partes quiere parar el contrato, debe comunicarlo por escrito al menos 30 días antes de la renovación.
Ramoin,
Para poderte responder, necesitaríamos ver el aval y comprobar si tenía un término o si se puso hasta extinción del arrendamiento.
Si hace 24 años, se realizó con la Ley de 1964, vigente el decreto Boyer (85), por lo tanto se podría hacer a término o sujeto a prórroga forzosa.
Si era de Boyer por un año y se ha ido prorrogando, se podría entender que el aval sólo era por un año y no por las prórrogas sucesivas. Si era régimen de prórroga forzosa (lo más probable), podría durar hasta la extinción del arrendamiento.
Como te comentaba, deberíamos tener más información para poderte responder adecuadamente.
Buenas tardes, tengo duda ante la renovación del contrato pasados 8 años, soy inquilina, firmé contrato de alquiler en Marzo de 2007, entrando a vivir en Abril de 2007, acaba de expirar pues la prórroga de los 3 años extra pasados los 5 primeros a los que tenía derecho. Mi deseo es estar en esta vivienda solamente 6 meses más. ¿Hay que hacer nuevo contrato o se prorroga el anterior ? ¿con que antelación debo avisar antes para dejar la vivienda? Muchas gracias.
Puri,
Si la propiedad no ha dicho nada, en principio, el contrato se va renovando mes a mes. Cualquiera de las dos partes podéis ponerle fin dentro de los 15 días siguientes dentro del mes. Se entiende mes contractual, es decir, de fecha a fecha, no mes natural.
Hola, voy a firmar un contrato de alquiler de un piso y pone que el periodo minimo es de tres años y que si me voy antes les tengo que indemnizar. Es legal que pisan eso?
gracias
Hola,
El arrendatario puede, transcurridos 6 meses, desistir del contrato, sin perjuicio de que se puede incorporar una cláusula por la que, respetando ese período mínimo, se pueda pedir para el resto del período una indemnización que podrá ser de un mes por año que quede por cumplir o la parte proporcional del tiempo que quede hasta el final del período pactado.
Tengo un contrato de alquiler de vivienda firmado por un año el 5 de febrero de 2013. He seguidp en la vivienda hasta ahora pagando el alquiler y me han comunicado que el próximo dia 5 de febrero de 2016 debo habandonar la vivienda. Debo hacerlo?
Miguel,
La normativa establece que el arrendatario podrá permanecer un mínimo de tres años en la vivienda si así lo desea, salvo que la propiedad lo necesite para sí, en cuyo caso puede reclamarla antes. Es decir, si firmaste el contrato en 2013, efectivamente en 2016 se cumple el plazo máximo obligatorio para la propiedad.
Buenas,
Tengo un contrato de alquiler firmado en el año 2010, y menos de 30 días finaliza. Ya he agotado las prórrogas obligatorias.
La cuestión es que tengo interés en continuar en la vivienda, y faltando menos de treinta días para el vencimiento del contrato, el arrendador no me ha comunicada su voluntad de darlo por finalizado. Por tanto, creo entender que queda prorrogado. Sin embargo, leyendo el contrato he encontrado algo en cuanto a la duración del contrato que no sé si será legal. Cito textualmente:
” A la fecha de vencimiento de la cuarta prórroga obligatoria, el contrato quedará extinguido de pleno derecho, quedando desde este momento notificada la voluntad del arrendador de no renovar el contrato ( sin perjuicio de que el arrendador le reitere esta notificación, si ello fuera necesario, al menos con u mes de antelación a la fecha de vencimiento del contrato”
¿Puede el arrendador comunicar su voluntad de no prorrogar el contrato en el mismo momento de firmar el contrato y he de darme por enterado con ello? ¿O acaso ha de hacerlo en un momento mas cercano a la finalización de la cuarta prórroga obligatoria, y antes de un mes de la finalización del mismo? ¿Hay jurisprudencia al respecto?
Gracias. Espero su respuesta.
Juan Carlos,
No se trata de que el arrendador lo diga al inicio y ya no deba decirlo al final, agotado el plazo, sino que la propiedad no tiene obligación ninguna de comunicar su voluntad de no renovar si ya ha advertido de ella al inquilino, es decir, si el inquilino ya la conoce con antelación suficiente.
Sin embargo, si se considerara que tiene que comunicarlo, en última instancia si no dice nada podría quizá operar la tácita reconducción. Es decir, una vez finalizado el periodo, si el propietario no dice nada dentro de los 15 días siguientes, se produce una prórroga en función del periodo de pago de la renta (si es mensual, la prórroga será por un mes).
Hola, yo quería hacer la siguiente consulta : tengo un piso con un contrato de alquiler de un año, y la inquilina me ha dicho con 30 días de antelación que quiere marcharse, pero sólo hace cuatro meses que está en el piso, ¿Tiene la obligación de estar 6 meses como mínimo?, ¿Tengo la obligación de devolver la fianza?.
Gracias de antemano.
Maria,
Para desistir unilateralmente tienen que haber pasado los primeros seis meses, así que se le podría imputar la fianza a cubrir hasta donde alcance los dos meses que faltan hasta los seis.