Des que va esclatar la bombolla immobiliària el 2008 fins al 30 de juny de 2015, a Espanya s’han construït 1’56 milions d’habitatges, el 80% dels quals estan concentrats en només 900 municipis dels més de 8.000 que hi ha a tot Espanya. Però la dada més sorprenent no és aquesta, si no l’estoc d’habitatges buits que encara acumula el país després de la llarga i dolorosa ressaca de la crisi.
Estoc d’habitatges buits a Espanya
El 24’9% del total d’aquests habitatges construïts des del 2008 romanen avui desocupats. Parlem de 389.000 habitatges repartits desigualment per tot el territori, que estan a l’espera de ser venudes o llogades, segons les dades que la taxadora Tinsa recull en un exhaustiu informe titulat “Radiografia de l’estoc de l’habitatge 2015”.
Les grans borses d’estoc, en xifres absolutes, es concentren a les grans ciutats i les seves àrees metropolitanes, d’una banda, i a la costa, de l’altra. Les províncies que, segons l’informe, concentren una major quantitat d’habitatges nous buits són, per ordre: Madrid, València, Múrcia, Barcelona i Alacant. No obstant això, les ciutats de Madrid i Barcelona, amb mercats més dinàmics, amb prou feines compten amb un 15% d’excedent i, per tant, ja estan molt prop de l’estoc tècnic necessari per al bon funcionament del mercat.
Quant es trigarà a absorbir aquest estoc?
Tinsa calcula que, d’acord als ritmes actuals de comercialització, el temps mitjà d’absorció de l’estoc d’habitatges buits a Espanya serà de 2,5 anys aproximadament. És a dir, entorn del primer semestre de 2018 l’estoc estaria pràcticament liquidat, encara que hi haurà zones on es trigui fins i tot més del doble.
Així, per exemple, les àrees que aglutinen més del 50% d’habitatges sense vendre respecte al parc construït, s’espera un període d’absorció de 4 anys. Per contra, a les zones on l’excedent és inferior al 10%, el temps mitjà estimat és d’1,2 anys.
Absorbció de l’estoc d’habitatges buits
Zones amb excés d’oferta
Dèiem al principi que, el 80% dels habitatges construïts des del 2008 es concentren en tan sols 900 municipis, molts d’ells costaners. Per exemple, Castelló és la franja costanera amb una major concentració d’estoc respecte al parc construït des de 2008, amb un 38%, seguida de Tarragona, amb un 33%.
Però amb prou feines un 13,9% (de mitjana) dels habitatges nous buits està en mans de promotors, la resta es troben en procés de comercialització, sigui en venda o en lloguer. Els motius pels quals hi ha habitatges nous buits fora del mercat són varis segons apunta l’informe: des de promotors que esperen que pugin els preus, a processos judicials, passant per una falta de demanda o al mal estat d’alguns habitatges com a conseqüència del vandalisme.
No ajudaria el lloguer a liquidar l’estoc
Només el 9% de l’habitatge nou en estoc es comercialitza en règim de lloguer i existeix una relació de proporcionalitat: a les zones on hi ha un major estoc d’habitatge nou buit, és on més unitats es comercialitzen sota la fórmula del lloguer i viceversa.
Lloguer i habitatges buits
L’ajust de preus
Segons Tinsa, el mercat encara ha de fer un ajust de preus a la baixa en gairebé un terç de l’estoc situat a les zones amb més activitat constructiva dels últims anys. Les pitjors expectatives són per a les zones amb concentracions d’estoc superiors al 30%. En algunes d’elles preveuen caigudes de valor que poden arribar a superar el 6%.
¿Sorprès per les dades?
Font i infografies: Tinsa
Foto: BIT Comunicació
