És una situació molt desagradable però pot donar-se: comprar un habitatge de segona mà i que, després de la compra, descobreixis vicis ocults greus, que no havies vist i que facin que el teu habitatge no es pugui habitar en condicions, que perdi valor o fins i tot que estigui en risc de ruïna. És el que es coneix per vicis ocults i afortunadament, existeixen diferents vies legals per reclamar. Si tens un problema de vicis ocults al teu pis de segona mà a Barcelona, llegeix atentament perquè t’expliquem quines a Api.cat!
Vicis ocults a habitatges de segona mà
No és un tema fàcil, ni obvi però afortunadament la llei protegeix al comprador d’un habitatge que té vicis ocults. Per saber què podem fer davant un cas així hem parlat amb Natalia Montiel Molina: API, membre de APIALIA ZONA ALTA i advocada titular de Bufet Montiel.
El primer que cal preguntar-nos és, què es considera vici ocult? La mateixa paraula ja ens dóna una idea; un vici ocult són aquells defectes o problemes que té l’habitatge, que són greus però que no es veuen a simple vista i no era possible conèixer-los pel comprador en el moment de la compra, com per exemple: humitats, aluminosis, defectes de construcció que posen en perill l’estructura de l’habitatge, etc. O com diu Natalia Montiel:
“Són defectes prou greus perquè el comprador, en cas d’haver-los conegut, no hauria comprat aquest habitatge o almenys no pel preu pel qual el va comprar. S’entén, a més a més, que el vici ha de ser preexistent a la venda.”
Es poden reclamar?
Si, efectivament, en aquests casos el comprador té dret de reclamació i ve regulat per l’art.1486 del Codi Civil, que diu el següent:
“El venedor estarà obligat al sanejament pels defectes ocults que tingués la cosa venuda, si la fan impròpia per a l’ús al qual es destina, o si disminueixen de tal manera aquest ús que, en cas d’haver-los conegut el comprador, no l’hauria adquirit o hauria donat menys preu per ella […]”
Cal matisar que el mateix article segueix d’aquesta manera: “[…] Però no serà responsable dels defectes manifests o que estiguessin a la vista, ni tampoc dels que no ho estiguin, si el comprador és un perit que, per raó del seu ofici o professió, devia fàcilment conèixer-los.”
“Aquest últim precepte es refereix a professions com a arquitectes, constructors, perits immobiliaris -entre altres-, que per la seva perícia, podrien haver intuït l’existència d’un possible problema”, apunta Montiel.
A l’hora de reclamar els vicis ocults en un habitatge el comprador té dues opcions:
- L’acció redhibitòria, que consisteix a desistir del contracte havent d’abonar el venedor les despeses que es va pagar.
- L’acció quanti minoris, que consisteix a rebaixar la quantitat proporcional dels danys respecte al preu pagat, o dit d’una altra manera, demanar una rebaixa en el preu com a compensació.
A més, si es pot demostrar que el venedor va actuar de mala fe perquè coneixia els defectes i no els va manifestar, es podrà exigir també danys i perjudicis, afirma Montiel.
Hi ha un període de temps establert per presentar una reclamació?
Qualsevol de les dues accions, l’acció redhibitòria o la quanti minoris, s’han d’exercitar en el termini legal de sis mesos des que es va procedir al lliurament de l’habitatge. És un termini de caducitat i no pot ser interromput.
A Catalunya, regeix l’art.122-1 CCC, tot i que que el termini per reclamar qualsevol de les dues accions també és de 6 mesos.
Vicis ocults molt greus que no es detecten en els primers sis mesos a partir de la compra
Ens referim a vicis de construcció o defectes estructurals que fan inhabitable l’habitatge, que poden portar-la fins i tot a la ruïna i que per la seva gravetat, donen dret a reclamació de danys i perjudicis. Aquests casos es poden reclamar encara que hagin passat els 6 mesos que estableix l’art. 1490 abans esmentat. Ens ho aclareix Natalia Montiel:
“Podríem considerar que en supòsits de defectes que han aparegut anys després de procedir-se a la venda de l’immoble i que ho fan inhabitable, seria injusta l’aplicació de l’art.1484 i el termini de sis mesos de caducitat. En casos de defectes que suposarien ruïna potencial de l’immoble, segons jurisprudència del Tribunal Suprem, el tractament legal seria el dels articles 1591 i 1101 del Codi Civil, que estableix un període de reclamació de 15 anys.”
En el cas particular de Catalunya, el termini màxim de reclamació en aquest últim cas seria de 10 anys.
T’hem aclarit els dubtes?
Foto: BIT Comunicació
