Les notícies sobre una suposada amenaça de bombolla immobiliària al sector del lloguer no deixen d’aparèixer als mitjans de comunicació. Sobretot referent a les grans capitals: Madrid i Barcelona. Però, és real aquesta amenaça? Han de preocupar-se els actors del sector immobiliari i els ciutadans que busquen habitatge de lloguer?
Per aclarir la qüestió, hem parlat amb Joan Ollé Bertrán, President del col·lectiu API a Catalunya, qui d’entrada, no està d’acord amb el missatge alarmista sobre la creació d’una bombolla al mercat del lloguer. Vegem per què!
La clàssica llei de l’oferta i la demanda
Com a qualsevol mercat, mana la llei de l’oferta i la demanda. I ara mateix, la demanda de pisos de lloguer a Barcelona té més pes que l’oferta. Amb matisos. Segons Joan Ollé:
“L’estoc d’habitatges de lloguer ha disminuït, sí, però molt poc. El que sí que s’està notant, és un augment de la demanda per diversos motius. D’una banda, Barcelona té un gran poder d’atracció, està de moda. Per l’altre, hi ha moltes persones que vénen i es queden per raons acadèmiques o professionals durant un període de temps mitjà, que va de 3 mesos a 3 anys. I a més, s’està veient que, persones que durant la crisi es van mudar a altres municipis de la zona metropolitana perquè l’habitatge era més assequible, estan tornant a Barcelona capital, perquè ja han aconseguit una major estabilitat econòmica i perquè a Barcelona, hi ha menys atur.”
Les dades ho confirmen; segons les dades del tercer trimestre del 2016, Barcelona ciutat registra una taxa d’atur del 12% (79.463 persones), xifra que ha baixat 2,1 punts en l’últim any, i se situa per sota les mitjanes de Catalunya i (14,7%) i del conjunt d’Espanya (19%).
En resum, hi ha més demanda per – pràcticament- el mateix estoc d’habitatges de lloguer que ja hi havia, i que segons Joan Ollé ronda les 250.000 unitats. I afegeix: “El lloguer turístic ha acaparat aproximadament 10.000 habitatges de lloguer, però aquesta xifra, en relació a l’estoc total, no és rellevant ni provoca una bombolla immobiliària.”
Els preus pugen, perquè el sector s’està recuperant
“El preu dels habitatges de lloguer a Barcelona van començar a baixar un any més tard que els de venda, la caiguda de la qual va començar el 2007. No obstant això, els lloguers han estat baixant fins fa un any i mig, i encara no s’han assolit els preus màxims del 2008. És a dir, que el mercat s’està recuperant al ritme de la llei de l’oferta i la demanda, però no d’una bombolla”, explica Joan Ollé.
D’altra banda, els habitatges de lloguer cada vegada s’entreguen en millors condicions i més equipats, deguda a la curta temporalitat dels contractes. I això, també té un preu.
No surten pisos nous de lloguer, sinó que es donen moltes rotacions de contractes ja existents.
En opinió de Joan Ollé, un altre factor a tenir en compte és que, no estan sortint nous pisos de lloguer al mercat, sinó que, gran part dels que es mouen responen a la rotació d’inquilins i contractes preexistents:
“A Barcelona hi ha un estoc d’habitatges de lloguer d’aproximadament 250.000 unitats. D’aquests 250.000 habitatges, al voltant del 25% són de poca o nul·la mobilitat perquè es tracta d’habitatges protegits o que tenen contractes de data anterior al maig de 1985 i, per tant, amb dret a pròrroga obligatòria o a subrogacions. L’altre 75% està compost per una mescla d’habitatges amb contractes anteriors i posteriors a la reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans. És a dir, que estem travessant un període en el qual molts contractes de lloguer a 5 i 3 anys estan vencent. I gran part dels nous contractes de lloguer que s’estan registrant, en realitat, no són nous contractes amb nous pisos, si no els mateixos inquilins que renoven els seus contractes de lloguer. Dit d’una altra manera, es registren molts contractes perquè hi ha molt moviment, però no apareix nova matèria.”
I si no hi ha nova matèria, i puja la demanda… pugen els preus. De nou, arribem a la llei de l’oferta i la demanda. I per acabar, Joan Ollé sentencia:
“De cap manera hem de denominar aquesta situació com a bombolla, perquè ningú està especulant amb els preus sobre expectatives futures, sinó que més aviat s’estan ajustant els preus a la realitat actual del mercat. Una altra cosa és que vulguem actuar al mercat des del sector públic perquè sigui més accessible a determinades capes de la població. Però cura, ja que segons que mètodes, podrien donar resultats contraris als pretesos.”
Què t’ha semblat aquesta reflexió?