Si ets agent inmobiliari, segurament saps de què estem parlant. Portem tot l’any escoltant allò de “que ve el llop”. I és que s’ha escrit, i molt, sobre l’extinció dels contractes d’arrendament de local de negoci de renda antiga el 2014. Però, és tan ferotge el llop com el pinten?
Efectivament, el 31 de desembre de 2014, en complir- exactament 20 anys de l’aprovació de la Llei d’Arrendaments Urbans, es produirà l’extinció d’alguns contractes de lloguer de locals comercials. Si seran pocs o molts és difícil de determinar.
Amb tota probabilitat, el mercat de lloguer de locals de negoci es veurà afectat d’alguna o altra manera i alguns contractes d’arrendaments de locals de negoci situats en llocs cèntrics i estratègics de ciutats com Barcelona quedaran extingits, però no esperis (encara que pogués tenir el seu gràcia) un paisatge futurista amb una Barcelona despullada de tots les seves icones comercials.
D’una banda, molts propietaris i arrendataris ja s’han avançat i trobat solucions satisfactòries per a ambdues parts i, de l’altra, no tots els contractes de locals de negoci estan subjectes a extinció.
Tot i això, si la teva cartera està plena de locals de negoci (ja estiguin ubicats en edificis emblemàtics o en un modest local a Barcelona) et recomanem que dediquis uns minuts a llegir aquesta petita guia amb exemples pràctics per saber si un contracte de lloguer de local de negoci està subjecte a extinció el 31 de desembre de 2014.
Per començar :
La Llei d’Arrendaments Urbans de 1994 establia, en la disposició tercera, que certs tipus de contractes de locals de negoci finalitzarien en 20 anys , termini que es complirà el 31 de desembre de 2014.
Això significa que a partir l’1 de gener de 2015 el propietari del local de negoci podria exercir el dret a sol·licitar un nou contracte sempre que el contracte actual compleixi determinats requisits que ara t’explicarem.
De forma molt sintètica y en termes generals, els contractes afectats han de reunir totes aquestes característiques:
- Han de ser locals de negoci amb una superfície menor a 2.500 m2
- El titular del contracte ha de ser una persona jurídica (per als contractes d’arrendament de local de negoci on l’arrendatari és una persona física, la regla general és que s’extingiran amb la mort o jubilació de l’arrendatari, llevat de la possibilitat de subrogacions a favor del cònjuge o descendents en els casos previstos)
- S’han d’haver signat abans del 9 maig 1985
- Han de tenir una activitat comercial (compresa en la divisió 6 de l’IAE)…
- … O bé han de tenir una activitat diferent a la comercial sempre que paguessin una quota d’IAE inferior a 510,86 € (85.000 ptes) en l’any 1994, any en què es va aprovar la Llei d’Arrendaments Urbans.
A priori , sembla senzill detectar quins són els locals subjectes a extinció però, com tot a la vida, la regla general és simple però la casuística és molt àmplia . Així que a aquests supòsits has d’afegir els següents :
• Quan l’actual arrendatari és una persona física que es va subrogar en el contracte d’arrendament per jubilació o per mort del cònjuge del titular del contracte després de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994.
Exemple:
Mario Cazorla va llogar un local de negocis el 1967. A la seva mort, el 1987, la seva dona, Fabiola López, es va subrogar en el contracte d’arrendament. Uns pocs anys després, el 1995, també va morir Fabiola. El seu fill Tomàs va decidir continuar l’activitat, per la qual cosa es va subrogar en el contracte d’arrendament. En produir-se aquesta subrogació posteriorment a l’aprovació de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, Tomàs veurà com el seu contracte s’extingeix al 31 de desembre de 2014 i, si vol romandre al local, haurà de pactar amb el propietari un nou contracte, si és que aquest així ho decideix.
• Quan l’actual arrendatari és una persona física descendent del titular del contracte que es va subrogar en el contracte d’arrendament en defecte de cònjuge després de l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994.
Exemple:
El 1997, Carlos Garrido va morir i el seu fill Cristòfol va decidir continuar el seu negoci de venda d’articles de pesca esportiva i submarina. Per aquest motiu, i tenint en compte que la seva mare, Graciela, havia mort uns anys enrere, es va subrogar en el contracte d’arrendament que el seu pare havia signat el 1973. Ell, per tant, també es veurà afectat per l’extinció del contracte el 31 de desembre de 2014.
• Quan l’actual arrendatari va adquirir el dret d’arrendament per traspàs del titular o del cònjuge que es va subrogar en el contracte d’arrendament amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995.
Exemple :
María Jiménez va signar un contracte d’arrendament de local de negoci per 15 anys el 1984. Al maig de 1995, el seu marit, Benito Torres, es va subrogar en el contracte d’arrendament. Tanmateix, el seu negoci de compra i venda d’or va fracassar i va decidir traspassar el negoci a Santos Celma el 1998. Ara Santos veurà com el seu contracte s’extingeix el 31 de desembre de 2014.
Ara que ja saps quins són els contractes signats amb anterioritat al 9 de maig de 1985 que estan afectats, t’expliquem diversos casos en els quals no s’extingirà el contracte el 31 desembre 2014 sinó en altres dates:
• Quan l’actual arrendatari va adquirir el dret d’arrendament per traspàs en els 10 anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995, el contracte s’extingirà el 31 de desembre de 2019.
Exemple:
Cecilia Vermell, que sempre havia volgut muntar una tintoreria, va signar un contracte d’arrendament de local de negoci per 15 anys el 1968. Al maig de 1988, el seu marit, Zacaries Celdrán, es va subrogar per traspàs en el contracte d’arrendament, però el 1997 va decidir traspassar el negoci a Caridad Losantos. En aquest cas, el contracte s’extingirà el 2019 en lloc del 2014.
• Quan l’actual arrendatari és una persona jurídica que va adquirir el dret d’arrendament per traspàs dins dels deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans (l’1 de gener de 1995), la durada inicial del contracte era de 15 anys i el titular pagava una quota de l’IAE entre 510,86 € i 780,00 € ( 85.001 i 130.000 ptes.) l’any 1994.
Exemple:
CACHIVACHES, SL va signar un contracte l’any 1970 . El 1990, CASITOYS, SL va adquirir en traspàs mitjançant escriptura pública el dret d’arrendament del contracte deCACHIVACHES, SL. El 1994, la quota d’IAE que li corresponia se situava entre 510,86 € i 780,00 € (85.001 i 130.000 ptes), per la qual cosa el contracte que, d’haver mantingut la titularitat CACHIVACHES, SL s’hagués extingit l’any 2009, ara, a l’haver realitzat el traspàs en els deu anys anteriors a l’entrada en vigor de la Llei ( l’1 de gener de 1995 ), s’extingirà l’any 2014 (depenent de la data de l’escriptura de traspàs).
• Quan l’actual arrendatari és una persona jurídica i el contracte d’arrendament tenia un termini convencional que va vèncer amb posterioritat a l’entrada en vigor de la Llei d’Arrendaments Urbans, l’1 de gener de 1995, es poden produir dues casuístiques:
- Si al venciment convencional, resulta un termini inferior als fixats per la disposició transitòria (5, 10, 15 o 20 anys), podrà durar fins al termini màxim previst, és a dir, el que li hauria correspost si a l’entrada en vigor de la llei ja estigués en pròrroga forçosa.
- Si el termini és superior, s’extingirà quan li correspon.
Exemple :
Carolina Gutiérrez va signar el contracte d’arrendament del seu local de negoci per 20 anys el 1980, per la qual cosa el seu venciment s’hagués produït l’any 2000. El 1994 pagava un IAE inferior a 510,86 € (85.001 ptes). D’haver-se trobat en situació de pròrroga forçosa a 1 de gener de 1995, el seu contracte s’hagués extingit al 31 de desembre 2014. No obstant això, en lloc de finalitzar l’any 2000, d’acord amb el terme contractual previst originalment, finalitzarà el 31 de desembre de 2012.
Com sempre diem , en aquesta professió la proactivitat és una qualitat altament aprofitable, així que vés amb aquesta guia a mà i comprova quins dels locals de negoci que tens en cartera o el lloguer gestiones es troba en un dels supòsits. Aquest pot ser just el moment de demostrar la teva vàlua davant teu client, aplicar els teus dots de negociació i arribar a un acord satisfactori per propietari i llogater .
Foto 1: SXC
Foto 2: SXC
396 comments
Necesito saber que pasa con un local alquilado hace 4 años al hijo subrogado de un fallecido. El contrato del fallecido es anterior a 1985. La subrogacion del hijo fue en 1998 con lo cual le vencia en el 2015 segun la Lau 1994. La actividad era de una persona fisica y en el traspaso el dueño del local no acepto el tanteo y retracto.
Pregunta: . ¿Este contrato vence el 1 de enero del 2015 o tiene 10 años de alquiler a precio antiguo, ya que la ley dice por un lado que el minimo del traspaso es de 10 años, y por otro lado que al hijo del fallecido le vencia en el 2015..? Cual de las 2 alternativas se tendra en cuenta?
Un saludo. John
John, para poderte dar una respuesta más acertada necesitaríamos que nos precises algunos datos:
– Cuando hablas de traspaso, ¿te refieres a que el titular “traspasa a un tercero” los derechos de arrendamiento, según indica la ley? ¿O por traspaso entendemos el cambio del padre fallecido al hijo?
– Si se trata del primer caso, ¿en qué año se produjo el traspaso? ¿lo realizó el padre o el hijo?
– Comentas que el local se alquiló hace 4 años (¿en 2010?), sin embargo, según indicas, el padre murió en 1998…
– ¿Qué actividad desarrolla el local?
Hola Rebeca!
Te hago nuevamente la pregunta con mas claridad para que no queden dudas.
Por JOHN WILLIAMS
Necesito saber que pasa con un piso de alquiler para uso comercial alquilado con renta antigua y traspaso legal de negocio a un tercero en el 2008 al hijo subrogado de un fallecido. El contrato del fallecido es anterior a 1985. La subrogacion del hijo fue en 1998 con lo cual le vencia en el 2015 segun la Lau 1994. La actividad era de una persona fisica y el dueño del contrato realiza un traspaso a un tercero segun indica la ley del negocio con la renta antigua El dueño del piso no acepto el tanteo y retracto. y cobro la comision por ley que le corespondia por el transpaso en el 2008.
Pregunta: . ¿Este contrato vence el 1 de enero del 2015 o tiene 10 años de alquiler a precio antiguo, es decir venceria en el 2018 ya que la ley dice por un lado que el minimo del traspaso es de 10 años, y por otro lado que al hijo del fallecido le vencia en el 2015..? pero no dice nada del que cogio el traspaso del negocio en el 2008. Cual de las 2 alternativas se tendra en cuenta?
Un saludo. John
Hola de nuevo John,
Según lo que nos comentas, ste contrato finalizará a 31 de diciembre de 2014, el mismo plazo que tenía el que se subrogó en el año 2008. Para poder tener derecho a los 10 años que indica como consecuencia de un traspaso, el cedente solo podía ser el titular del contrato al momento de la entrada en vigor de la ley o bien su cónyuge subrogado, no su hijo.
Mi padre tenia un contrato anterior a 1984 y fallecio en Febreo de 1994 . yo me subrogue y entiendo que si yo soy el titular (persona fisica) del contrato antes de 1995 cuando entro la ley puedo contar con el uso del local hasta mi jubilacion o fallecimiento.
Ahora bien veo distintas interpretaciones en distintos articulos y no me queda tan claro como expones en tu articulo ya que no haces referencia mi situacion de subrogado con anterioridad a la entrada de la ley y ya que la ley pone que el titular del contrato persona fisica anterior a esa ley puede continuar hasta su jubilacion o muerte.
te agradeceria si pudieras aclararme esta particularidad.
Juan Ignacio, efectivamente, y según los datos que aportas, podrás hacer uso del local hasta jubilación o fallecimiento.
Buenos días, tecomento:
Mi padre tiene un negocio alquilado desde 1979, se jubiló en 2006. Se hizo una subrogación a mi nombre (persona física) para poder seguir con el negocio. ¿ Mi contrato finalizara también el 31-12-2014?
Un saludo y muchas gracias
Buenos días, Juana María. Sí, efectivamente. En aquellos contratos en los que el actual arrendatario sea un descendiente subrogado por jubilación del titular, con posterioridad a la ley de 1994, el arrendamiento se extinguirá el 31 de diciembre de 2014.
Soy arrendatario de un local de negocio desde el año 1980 de duración indefinida. Entiendo que no debo preocuparme hasta mi jubilación o fallecimiento. Pero me surge la siguiente duda. Si yo hoy traspaso el local a un tercero, ese tercero tendría derecho a disfrutar del mismo por un plazo de 10 años? o a 31/12/2014 le finalizaría? A mi modesto entender el redactado de la Ley deja lugar a dudas. Y que sucede si decido traspasarlo en Enero de 2015?. Puedo hacerlo? Tendría derecho el adquirente a disfrutar del mismo por 10 años? Muchas Gracias.
Andrés, por poner un ejemplo, un traspaso del año 2000, en lugar de extinguirse en el 2010, se extinguiría en el 2014. Si lo traspasa en el 2015, tendrá 10 años de vigencia para el adquirente por traspaso, es decir, finalizará en el 2025. Esto solo podrá hacerlo el que fuere titular del arriendo en 1994 o su cónyuge si se hubiese subrogado.
Buenas tardes: Llevo explotando un local en régimen de arrendamiento desde el año 1984 junto con mi esposa (con la que estoy casado en régimen de gananciales) sin perjuicio de que en el contrato de arrendamiento sólo figuro yo como arrendatario. Con motivo de mi jubilación, en septiembre de 2013, mi esposa se subrogó de facto en el contrato pues no hubo comunicación expresa. Entiendo que este caso el contrato finalizaría en el momento en que ella se jubilara y que, si tiene lugar un traspaso con posterioridad al 1 de enero de 2015, los traspasados podrán explotar el local durante diez años más. Gracias y un saludo.
Buenas tardes, Rafael.
En relación a tu consulta, debes saber que la jubilación del titular es causa de resolución del contrato de arrendamiento salvo que el cónyuge se subrogue en la actividad. En el caso expuesto -y siempre que por “de facto” entendamos que se ha producido la subrogación sin notificación a la propiedad y que por lo tanto ésta desconozca la subrogación-, la falta de notificación puede ser llevar a la propiedad a cuestionar el nacimiento del derecho de subrogación y, en consecuencia, pretender la resolución por la causa de jubilación del titular. Si la propiedad tuviese conocimiento y, por tanto, hubiera admitido la subrogación, el contrato podrá seguir hasta el fallecimiento o jubilación del “cónyuge subrogado”.
Muchas gracias por tu respuesta Rebeca. Considerando que la subrogación de mi esposa fuera válida, ¿Podría ella traspasar el negocio antes de su jubilación a favor de un tercero? Tengo entendido que esto podría tener lugar y que el plazo máximo de explotación sería de 10 años para el que recibe el negocio. Gracias de nuevo y un saludo.
Efectivamente, Rafael. Si traspasa antes de los 20 años de la entrada en vigor de la Ley, podrá continuar por 10 años.
Perdona que sea tan pesado Rebeca. Pero si la subrogación de mi esposa tiene lugar en agosto de 2013 y el traspaso a favor de tercero es en 2016, por ejemplo, ¿no tendría derecho a esos 10 años? Muchas gracias de nuevo y disculpa las molestias.
Ningún problema, Rafael. Veamos si te podemos ayudar.
La situación que planteas habrá que ver cómo se interpreta por la jurisprudencia en el futuro, puesto que podría dar lugar a contratos de larga duración. En el momento actual, y siguiendo la literalidad de la norma, se podría entender que efectivamente un traspaso hecho en el año 2016 pueda durar hasta el 2026. No obstante, supondría mayor certeza hacer el traspaso dentro del 2014, antes del cumplimiento de los 20 años de vigencia de la LAU.
Me gustaria saber como afectaria a la renta de mi local comercial, despues de aplicar la nueva ley. Si hay un porcentaje fijo, o algo parecido segun los años transcurridos. El contrato es de 1983. durante este tiempo ha habido los subidas correspondientes al IPC, cada 2 años, y no ha habido ningun traspaso ni subrogacion.
Ana, un contracto del año 1983 está sujeto por aplicación de las diposiciones transitorias a la ley de 1964. Si el titular de 1983 es el mismo que en la actualidad y es persona física, el contrato se extinguirá a su fallecimiento o jubilación. La renta no se ve afectada por la circunstancia que se trata en este artículo.
Hola, mi madre es arrendataria desde el año 1979 , yo que soy su hijo estoy contratado por ella a tiempo completo, ella tiene 74 años es autonoma pero no paga la cuota por no trabajar ya en el negocio , solo cobra una pequeña paga de viudedad. ¿se contemplaria como jubilada y hay que actualizar en el 2015? si es asi¿si vuelvo a pagar la cuota de autonoma no tendria que actualizar en el 2015? . gracias.
Hola Alan,
Entendemos que cuando dices “autónoma que no paga cuota”, lo es por la edad y no por haber causado baja. En este caso, la situación de jubilación podría suponer estar en causa de resolución contractual. Si se trata de una situación intermedia, que se daba antes de la entrada en vigor de la ley, por la que el titular de la actividad se jubilaba si bien mantenía la titularidad del negocio y la actividad propia del mismo era realizada por un tercero -ya fuese con dependencia laboral o no- estaría en la misma situación de resolución contractual. El hecho objetivo de la jubilación marca la extinción del contrato. No obstante, la jurisprudencia ha matizado en función de las circunstancias particulares del caso.
Hola Rebeca, gracias por contestar, no entiendo muy bien lo de :” No obstante, la jurisprudencia ha matizado en función de las circunstancias particulares del caso”.
Mi madre sigue pagando los módulos irtf y demás a su nombre lo único que el gestor me comentó que si no trabajaba ya, se podia hacer un escrito a no recuerdo donde, para no pagar la cuota de autonomo, eso se hizo cuando tenia 70 años . no obstante¿si vuelvo a pagar el autonomo ya no estaria jubilada? gracias.
Alan,
Por lo que respecta a la jurisprudencia, según las circunstancias podría considerarse fraude de ley.
En cuanto a la situación de tu madre, deberías consultar a un abogado laboralista para que te aclare en qué situación se encuentra.
COGI UN TRASPASO EL 2010, DE UN CONTRATO DEL AÑO 86, TENGO 10 AÑOS ?
ES UN BAR.
Edith,
Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con posterioridad al año 1986 -como es el caso- no se encuentran afectados por los mecanismos de extinción previstos para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985. El contrato que comentas se extinguirá -si se sujetó al decreto Boyer- al término contractual establecido, y si se sujetó a prórroga forzosa, se extinguirá por las causas previstas en la ley de 1964 y no por las de la ley de 1994. En cualquier caso, reciente jurisprudencia ha interpretado que contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 aparentemente sujetos a prórroga indefinida, en función de como fue pactada la duración, podrían ser objeto de extinción por transcurso del tiempo.
Hola, al hilo de lo que comentas, entiendo que un contrato de arrendamiento celebrado en julio de 1987 y traspasado en agosto de 1995, le corresponde la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ( siempre siendo persona física). El 1 de enero de 2015 el contrato será extinguido?
Óscar,
Un contrato de estas características se extingue a 31 de diciembre de 2014. El traspaso posterior a la LAU podrá durar un mínimo de 10 años o hasta alcanzar los 20 de la entrada en vigor de la LAU.
En el caso de un contrato de local destinado a bar celebrado con arrendatario persona física en diciembre de 1985, con sujeción a prórroga forzosa, y traspasado a persona jurídica en septiembre de 2003, ¿También finaliza el 31 de diciembre de 2014? ¿Habría que notificarle la resolución antes?
Jose,
A este contrato -posterior al 9 de mayo de 1985-, probablemente le sea de aplicación la teoría del Tribunal Supremo que en otras respuestas ya se ha comentado. Es posible que pueda considerarse extinguido a 31 de diciembre de 2014.
Soy propietario junto con mi Señora, de un local de negocio, en el cual instalamos un Bar. despues de haberlo llevado nosotros durante más o menos tres años. El 1 de Octubre de 1982, lo Traspasamos a un persona fisisca. Esta persona lo regentó junto con su Señora aunque esta no constaba en el Contrato, durante más o menos 26 años. Hasta que el titular del Arrendamiento se Jubiló. Este se Jubiló el 1 de Abril de 2008. Pero antes de Jubilarse, es decir el 10 de Marzo de 2008, nos comunicó por conducto Notarial que habia SUBARRENDADO el negocio de Bar a un tercero, que es el que lo regenta en la actualidad.
El 14 de Marzo de 2008, solicita la Jubilación, y se la conceden con efectos de fecha 1 de Abril de 2008. En la actualidad, el Subarrendatario, lleva regentando dicho negocio de Bar, seis años y pico. Mi pregunta, digo mis preguntas, son las Siguientes:
Primera.- ¿ Este Contrato finalizará el 31 de Diciembre del presente año de 2014.?
Segunda.- De no finalizar el proximo día 31 de Diciembre del presente año de 2014. Tendran
de pasar diez años desde la fecha de formalización del mismo.
Dicho SUBARRIENDO se celebró en fecha 10 de Marzo de 2008.
El Arrendatario actual, me ha comunicado, que segun su Abogado, dicho Contrato de Subarriendo, NO TIENE FECHA DE CADUCIDAD, y que por consiguiente su contrato es indefinido. Tal y como se refleja en el Contrato que nosotros los propietarios y el Arrendatario primero, formalizamos en fecha 1 de Octubre de 1982, el cual era Indefinido. Por consiguiente el Contrato subscrito entre el Arrendatario que lo era y el Subarrendatario actual sigue siendo Indefinido. Y por consiguiente, No Tiene Fecha de Caducidad.
Podria usted decirme si la afirmación que hace este Abogado es ajustada a Derecho.
caso de ser cierta, y ajustada a Derecho esta afirmación.
¿ Cuando finalizará dicho Contrato. ?
Atentamente: Manuel Arenas.
Manuel,
La jubilación es causa de extinción del contrato de arrendamiento. Por este motivo, en el momento en que el titular del arrendamiento se jubiló, se podría haber resuelto el contrato de arrendamiento.
El subarriendo es un contrato que depende del de arrendamiento, por cuyo motivo, salvo que se hubiera dado vuestra aceptación expresa en ese momento, el arrendamiento se podría haber extinguido.
Los diez años se refieren a un traspaso y en el caso que nos presentas no se trata de un traspaso. El subarriendo consiste en subrogar -no ceder- los derechos de arrendamiento. Sería interesante saber a nombre de quién se gira el recibo y si la comunicación del subarriendo fue fehaciente y aceptada.
El contrato del subarrendatario se extinguirá cuando se extinga el de arriendo, que a su vez lo hará por las causas reconocidas en la ley de 1964, como por ejemplo el subarriendo inconsentido. Y es que los contratos sujetos a la ley de 1964 no podían subarrendarse salvo aceptación expresa de la propiedad.
Buenos dias Rebeca:
En mi caso soy propietaria de una nave industrial heredada de mis padres en el año 1998. Al heredarla continué con una alquiler que tenían mis padres con una empresa ya en los años 70,no rehice contrato ni cambiamos nada ..El alquiler es exclusivamente del local .
Ahora me pregunto,creo que en mi caso también se extingue el contrato porque se rige por la antigua ley, pero tanto ellos como yo pretendemos seguir con el alquiler, si no cambiásemos nada, es obligatorio rehacerlo? y de ser así, les tengo que exigir fianza y depositarla en el Ivima (está en la comunidad de Madrid) ?Es que no veo la necesidad de exigir fianza a la misma gente pero no sé si me obliga la ley ?
Un saludo y gracias
Buenos días Lupe,
El arrendamiento de una nave industrial en la que el arrendatario tiene instalada industria o una actividad negocial (no se trata de establecimiento abierto) se rige por la transitoria 4ª de la Ley, que a su vez remite a la 3ª. Es lo que se denomina contrato asimilado al de local de negocio. En definitiva, se le da el mismo tratamiento que si el titular fuese una persona jurídica.
En este supuesto, el contrato debió de haberse extinguido a los 5 años de entrada en vigor de la Ley (1999). Teniendo en cuenta la pervivencia en el tiempo -desde 1970 hasta la actualidad- es difícil ahora aplicar ese plazo de extinción. Lo prudente quizá es hacer un nuevo contrato para superar la situación anterior y poner un plazo de extinción que, considerando la predisposición de las partes, puede ser de larga duración.
Respecto a la fianza, es un precepto de obligado cumplimiento, por lo que en su momento debió de haberse depositado la fianza. En el supuesto de no haberse realizado y no haberse exigido por el organismo a cuyo favor debió de haberse realizado, sería oportuno aprovechar -si se opta por una nueva contratación- para depositar la fianza. La falta de depósito es sancionable desde el punto de vista administrativo.
Hola. Enhorabuena por el trabajo de explicar todas las dudas. No me he visto reflejado en ninguna por lo que les planteo la mía. Mi padre tenía un contrato anterior al 85, al jubilarse se subrogó en el contrato mi madre en el 94 y más tarde en el 99 por la jubilación de mi madre me he subrogado yo, todo ello aceptado por el propietario. La consulta por tanto es si yo puedo estar hasta que me jubile o no, es decir si mi contrato se acaba ahora en el 94. Gracias
Hola Marcos,
Entendemos que la jubilación de tu madre en el año 1994 es anterior a la entrada en vigor de la Ley 01/01/1995. En este supuesto, la subrogación de 1999 en favor del descendiente te dará derecho a mantener el arrendamiento hasta los 20 años de entrada en vigor de la ley, por lo que finalizará el 31 de diciembre de 2014.
Perdona, me queda una duda… si el contrat0 venciese en el 2014 y el propietario no me avisasé ¿se entiende prorrogado el contrato de año en año, de forma indefinida, o sólo hasta recibir un aviso aunque sea después de la fecha del 2014. Gracias y un saludo
Marcos,
En caso de que el propietario no inste a la finalización y siga cobrando el alquiler, podría plantearse si efectivamente se encuentra en situación de reconducción tácita, lo que quiere decir que el contrato sigue vigente de forma tácita por consentimiento expreso de las partes. Por lo que respecta al tiempo, habría que ver el contrato, pero efectivamente podría ser de mes a mes.
Mi marido tenía un contrato indefinido de alquiler, firmado en el año 1980.
Fallecio en Marzo de 1985, se subrogo a mi nombre a mediados del mismo año, con aceptacion del propietario.
Mi consulta es: Puedo permanecer en el local hasta mi jubilacion o muerte, o me finaliza el 31-12-2014.
Gracias anticipadas.
Laura,
Podrás continuar en el local hasta tu jubilación o fallecimiento.
Sra: Rebeca Pérez, Soy Manuel Arenas de nuevo. Posiblemente, en mi primer escrito no supe plantearle correctamente mi inquietud. Por consiguiente, procederé de nuevo a replantear mi situación a fin de que usted disponga de más elementos de causa para poder darme su opinión.
Primero.- Soy junto con mi Sra: proietario de un local de negocio, en el cual montamos un negocio de Bar, el cual regentamos durante más de tres años.
Segundo.- El 1 de Octubre de 1982, Traspasamos dicho negocio a un tal Miguel Trigo.
Este lo regentó como Arrendatario, hasta el 10 de Marzo de 2008, es decir lo regentó durante más de 26 años. Junto con su Sra. aunque esta no cnstaba en el contrato.
Tercero.- El arrendatario Miguel Trigo, en fecha 10 de Marzo de 2008, nos remitio por conducto Notarial la notificación de haber traspasado dicho local de negocio a la Sra: Dolores López. de conformidad al art. 32 de la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos Urbanos. Todo esto, a pesar de nuestra oposición a la realización de dicho traspaso. En la actualidad. la Sra. Dolores López continua como Arrendataria.
Cuarto.- El Sr. Miguel Trigo, cuando nos remitió la notificación Notarial. No estaba Jubilado este comenzo los tramites para su Jubilación en fecha 14 de Marzo de 2008, es decir 4 días despues de haber realizado el traspaso a la Sra: Dolores López, y le consedieron dicho Jubilación con efectos de 1 de Abril de 2008. Por consiguiente cuando el Sr. Trigo Traspaso dicho negocio, No estaba Jubilado.
El Sr. Miguel Trigo, en la actualidad no tiene absolutamente ninguna binculación en dicho negocio, ni su nombre consta para nada en lo referente al mismo. La Sra: Dolores López actual arrendataria, hace efectiva la renta del arrendamiento, a trabes de transferencia bancaria. En la cual la Sra: Dolores López consta como ordenante, y el que subscribe como receptor de dicha trnsferencia.
Quinto.- A pesar de haberle notificado nosotros al Sr. Miguel Trigo por conducto Notarial nuestra oposición a que se realizara dicho Traspaso, este se llevo a cabo. Una vez realizado el mismo, procedimos e interpusimos una Demanda por Traspaso inconsentido. La cual nos fue desestimada en todos sus terminos. Por la sencilla razon que el Traspaso se realizó antes de que el Sr. Miguel Trigo se Jubilase, segun reza en la Sentencia Tanto en Primera Instancia , como en su recurso, ya que la misma fue recurrida por nosotros. y tambien fué desestimada por los mismos motivos.
Sexto.- En la notificación Notarial que el Sr. Miguel Trigo nos remitió para comunicarnos que habia traspasado el local de negocio a la Sra: Dolores López . En el OTORGAN en su apartado primero.- dice literalmente, que el Sr. Miguel Trigo, con el consentimiento de su esposa, y como arrendatario del local de negocio indicado, CEDE los derechos arrendaticios que le corresponden sobre el mismo a la Sra: Dolores López, quien acepta y queda subrrogada en meritos de dicha Cesión y Traspaso, en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento de fecha 1 de octubre de 1982.
En el apartado quinto.- dice literalmente. Que la Cesión se realiza concurriendo los requisitos que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos 40/1964 de 11 de Junio para la existencia legal del traspaso, y en especial los que contienen el articulo 32 de la citada Ley.
Por consiguiente, la realidad es que el Sr. Miguel Trigo, sin nuestro consentimiento, en el año 2008, y despues de haber regentado nuestro negocio durante más de 26 años. Cedió y Traspasó dicho local de negocio a la Sra: Dolores López, la cual ya lleba regentando dicho local de negocio más de 6 años. Es decir hace más de 32 años que no podemos disponer de nuestra propiedad.
Por consiguiente mi pregunta es la Siguiente:
Que posibilidades tenemos de recuperar nuestra propiedad el 31 de Diciembre, del presente año de 2014. En el supuesto de no tener posibilidades de recuperarla el 31 de Diciembre de 2014. Cuando la recuperaremos.
Atentamente manuel Arenas.
Manuel,
Tal y como apreció la Audiencia, en realidad no debiste instar la resolución por traspaso inconsentido puesto que efectivamente la jubilación es posterior.
El traspaso de los derechos arrendaticios realizado en el año 2008 implica que el arrendamiento tenga una duración mínima de 10 años, por lo que finalizará en marzo del año 2018. Se extinguiría en el 2014 si el traspaso se hubiese realizadom por ejemplom en el año 2000, ya que en ese supuesto duraría como mínino 10 años desde la realización o bien los años que restasen hasta alcanzar los 20 años de vigencia de la Ley, con lo cual un traspaso del año 2000 podría durar 14 años y cualquier traspaso realizado a partir del 2005 podrá durar como mínimo 10 años.
Felicidades Rebeca por tu trabajo! Mi pregunta falleció mi marido médico con el cual yo siempre trabaje como autónoma , el alquilaba un local para su consulta médica privada pero ahora el arrendador me pide de traspaso cien mil y cuarenta mil e de alquiler al año! Esto es correcto? Cuándo mi marido pagaba 600€! El contrato venció hace siete años, y no hicieron otro nuevo, se pagó siempre al día y tenía una duración de cinco años. Puedo yo subrogaremos como cónyuge ?
Samira,
Para poder responder a tu pregunta deberíamos saber la fecha del fallecimiento, y también quién ha abonado la renta después de éste y a nombre de quién se ha extendido el recibo del alquiler.
Si lo has venido pagando desde entonces a tu nombre, la subrogación, aunque tácita, es un hecho y en principio estaría aceptada por la propiedad.
Tengo local en alquiler de renta 118 Euros, a partir del 1 de enero de 2015 me dicen que la Renta será de 700 Euros. ¿ es correcto el importe?
Gracias
Javier,
Por lo que comentas, entendemos que probablemente tu contrato está afectado por la extinción prevista en la disposición transitoria, y la propiedad lo que propone es la celebración de un nuevo contrato -por lo tanto, sujeto a la legislación actual- y solicita la renta que considera oportuna. No hay ninguna obligación de sujetarse a ningún limite en cuanto al importe de la renta, su determinación es fruto del acuerdo de voluntades de las partes.
Rebeca, No acabo de entender tu razonamiento en cuanto te refieres a los Traspasos efectuados en el año 2000, o en el año 2005.
LA DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA. En los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO, CELEBRADOS ANTES DEL 9 DE MAYO DE 1985 . En su apartado TERCERO B, entre otras cosas dice lo Siguiente:
= El Arrendarario actual y su cónyuge, si este se hubiera subrogado, podrán Traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
= Este Traspaso permitirá la continuación del Arrendamiento por un minimo de 10 años a contar desde su realización, o por el número de años que quedaran desde el momento en que se realice el Traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprovación de la Ley. 24/11/ 1994.
Por consiguiente, podemos entender que dicho redactado sea causa de diferentes interpretaciones, por su indifinición. Ya que por pura logica cada parte en defenza de sus intereses, se acoja a la parte que más favorecca a sus pretenciones. Es por ello, que el arrendatario, en defensa de sus legitimos intereses, se acoja a la primera parte de dicho redactado, el cual dice: que permanecerá en dicho Arrendamiento un minimo de 10 años, a contar desde su realización.
Pero no es menos cierto que el Arrendador por las mismas circustancias, se acoja a la segunda parte del mismo redactado, el cual dice textualmente. O por el número de años que quedaran desde el momento en que se realice el Traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la Ley.
Se tomará como fecha del Traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el articulo 32 del texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Por consiguiente, y partiendo que el principal objetivo de dicha Ley, era por una parte suprimir la obligatoriedad de la porroga forzosa de dichos contratos, y por otra parte acabar con los Contratos de renta antigua, y equipararlos a los tiempos actuales.
Es por ello, que supuestamente, y desde la pura logica y el espiritu de la Ley, y a mi modesto entender. Estos contratos finalicen el 31 de Diciembre de 2014.
Ya que si aplicamos la Primera parte de dicho redactado. Se podria dar el caso, que estos contratos no finalizaran nunca, y baso este supuesto en lo siguiente.
Pongamos como ejemplo mi mismo caso:
El Arrendatario actual. Y segun su propia afirmación, tiene derecho a permanecer en dicho local de negocio hasta el 10 de Marzo de 2018.
Supongamos que dicho arrendatario, Cede y Traspaso sus derechos sobre dicho contrato a otra persona. Y supongamos que lo hace por ejemplo este mismo año. Si esto fuese así , y segun su propia afirmación, dicho nuevo contrato, finalizaria en el año 2024, ya que en aplicación de su teoria, dicho nuevo arrendatario tendria derecho a permanecer en dicho arrendamiento un minimo de diez años. Y puestos a suponer, y basandonos en su propia teoria, esto se podria producir en diferentes ocasiones. por consiguiente, dicho contrato jamas finalizaria. Digame por favor en que me equivoco en este planteamiento, y razonemé en que puntos y porque motivos mi teoria, no se ajusta a la realidad.
Atentamente: Manuel Arenas
Manuel,
La Ley establece que el arrendatario actual -el que lo era en el momento de la entrada en vigor de la Ley, es decir en 1995- o bien, su cónyuge -si se hubiese subrogado- podrán traspasar en los términos del artículo 32.
No existe ninguna confusión en la Ley ni interpretaciones en favor o en contra del arrendador o del arrendatario.
El arrendamiento, en este supuesto, podrá durar un mínimo de 10 años o bien por el número de años que queden por cumplir hasta alcanzar 20 de vigencia de la Ley. Es decir, se extinguirá cuando se cumplan los 10 de su celebración, o bien a 31 de de diciembre de 2014, siempre que el traspaso haya tenido lugar entre 1994 y 2004. Así, el adquirente por traspaso podrá gozar de al menos 10 años o más, si cuando este se realizó, quedaban aún más de 10 años para alcanzar los 20 de vigencia de la Ley. La interpretación no permite optar en función del interés del arrendatario o del arrendador; el plazo es alternativo y siempre el de mayor duración en beneficio del arrendatario.
Lo que ya no se puede hacer -por eso la disposición es transitoria- es que el adquirente de un traspaso realizado entre el año 1994 y 2014, pueda a su vez volver a traspasar, y al arrendamiento a partir de entonces se le apliquen 10 años de vigencia y así sucesivamente. Un traspaso del año 2014 podrá durar hasta el 2024, SI EL QUE TRASPASA ES EL MISMO TITULAR DEL ARRENDAMIENTO QUE EN 1995 O BIEN, SU CÓNYUGE, SI ESTE SE HUBIESE SUBROGADO. NADIE MÁS PODRÁ HACERLO. La disposición también dice “este traspaso -ningún otro- permitirá la duración…”. Un traspaso realizado, por ejemplo, en 1998 podrá durar hasta 31 de diciembre de 2014 (más de 10 y como máximo hasta 31-12-2014 en que se cumplen 20 años de vigencia de la Ley, es decir, duración total 16 años).
Esperamos haber aclarado tus dudas.
Buenas tardes, en el año 1967 mi padre firmo como arrendador un contrato indefinido de alquiler , yo que soy su hijo me subrogue en el año 2002 y creo que por la legislación , mi contrato expira en 31-12-2014.Consultando repetidamente vía teléfonica con el administrador del local, me repite por tres veces que yo puedo estar en el local hasta que abandone el negocio…o fallezca.
No creo que me mienta…son muchos años de relación y no tendría porqué ¡¡¡¡
A lo mejor no recuerda que yo me subrrogué o no ha entendido bien la nueva ley.
Que me aconsejas??
Muchas gracias
Xavier
Xavier,
Se entiende que la subrogación del año 2002 se produjo en defecto de cónyuge supérstite que continuara la actividad del titular, por cuyo motivo el descendiente subrogado podría continuar la actividad hasta alcanzar 20 años a contar de la entrada en vigor de la Ley. Es decir, la extinción se situaría a 31 de diciembre de 2014.
Si el administrador efectivamente entiende que puedes continuar hasta tu fallecimiento o jubilación, lo aconsejable es conseguir una confirmación escrita en ese sentido.
Alquilé un local en 1987 (marzo) donde tengo mi peluquería. La propietaria es una señora mayor, y el contrato lo hice yo a mi nombre y de la señora. Cuando hicimos el contrato no se puso ningún plazo sino sólo que sería indefinido y ligado a la actividad de peluqueria, y se puso que si en algun momento se cambiaba la actividad debería pedir permiso a la propietaria. Pero yo sigo como peluquera. Ahora creo que el hijo quiere que deje libre el local. Mi pregunta es si puede echarme, porqué he leído esto del fin de 2014 y me han entrado muchas dudas.
Muchas gracias.
Montsita,
La finalización de los contratos a finales del año 2014 viene referida a los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985. El que tú comentas es de 1987, por lo que no le afecta.
Sin embargo, la indefinición que apuntas como plazo de duración en un contrato celebrado en 1987 puede ser objeto de la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo, que entiende que contratos de las características que indicas no pueden ser indefinidos en el sentido literal del término y no están sujetos al régimen de prórroga forzosa de obligado cumplimiento hasta 1985, salvo que de forma inequívoca las partes se hayan querido someter a la misma.
En definitiva, la propiedad podría tratar de ponerle fin no por las causas que se indican en nuestro artículo, sino por la reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo:
«el alcance que debe darse a la expresión “tiempo indefinido” consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964, por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato.»
Hola Rebeca, soy ManuelArenas de nuevo. Me ha quedado claro corrijame si me equivoco. Que el contrato formalizado entre el inquilino que lo era en el año 1994, D. Miguel trigo y el inquilino actual Doña Dolores López finalizará dios mediante el día 10 de Marzo de 2018. puesto que dicho contrato fue formalizado el 10 de marzo de 2008. y por consiguiente el 10 de Marzo de 2018, se cumplen los diez años desde la formalización del mismo y que estipula la referenciada Disposición Transitoria. Y que por consiguiente, no hay ninguna posibilidad real y ajustada a derecho de que dicho contrato pueda finalizar el 31 de Diciembre de 2014. Es decir que segun interpreto de su analice de nuestra situación tenemos pocas posibilidades de exito, por no decir ningunas de que en el supuesto de entablar un contencioso ante la Justicia por finalización de contrato amparandonos en la interpretación del apartado 3 B del articulo 32 de la ley de 24 de Noviembre de 1994. que hace referencia a un minimo de diez años, o hasta que se cumplan veinte años desde la entrada en vigor de dicha Ley.
Le apunto esta posibilidad por lo siguiente:
En estos días, le he remitido a la inquilina Sra. Dolores López, un burofax comunicandole que su contrato finaliza el proximo día 31 de Diciembre del presente año de 2014. Y que en el supuesto de estar interesada en continuar con dicho arrendamiento, estamos dispuestos a llegar a un acuerdo que nos satisfaga a ambas partes.
Y la misma, me ha contestado, que ella es arrendataria de dicho local de negocio con todos los derechos que obtentaba el anterior inquilino el Sr. Miguel Trigo. Sin ningun tipo de limitación ni en cuanto a las condiciones y ni en cuanto al plazo del arrendamiento. Y que por consiguiente, me nanifiesta, a todos los efectos legales oportunos, que no existe fecha de vencimiento en el referido arrendamiento que es titular.
Desearia que usted me confirmase si esto es así. Si verdaderamente, la actual inquilina puede permanecer indefinidamente en dicho arrendamiento tal como ella afirma. Y que esto es así porque así se lo ha comunicado su Abogado.
Como usted comprenderá, nos encontramos completamente desorientados, ya que nuestro deseo es. O bien llegar a un acuerdo con dicho arrendatario redactando un nuevo contrato de mutuo acuerdo, y en el supuesto de sernos imposible llegar a un acuerdo que nos satisfaga a ambas partes. Recuperar nuestra propiedad
Atentamente, Manuel Arenas
Manuel,
Siempre de acuerdo con los datos que nos has facilitado y sin tener la documentación a la vista, nos ratificamos en que la fecha de finalización se sitúa en marzo del año 2018. Ignoramos los motivos por los que la arrendataria afirma con rotundidad que no hay fecha de extinción a su arrendamiento, según le comenta su abogado. Quizás haya algún dato que no estás valorando o quizás ignoras qué le permite hacer esa afirmación.
Hola, buenas tardes
He heredado un pequeño local comercial con renta antigua. Mi abuelo lo alquiló a una persona física en 1958, esta persona lo traspasó a otra en el año 1966, acogiéndose al contrato firmado en 1958. En el año 1988 se revisan previo pacto unas clausulas del contrato de 1958 para cambiar la actividad del local porque tienen que hacer unas obras y el contrato en lugar de estar a nombre de una sola persona está a nombre de dos personas físicas. Una de estas personas fallece y no se comunica nada a mi familia, la otra que queda viva tiene 82 años y sigue regentando el negocio. ¿Caduca este contrato en algún momento? ¿Se puede subrogar su señora teniendo en cuenta que es mayor de 70 años? ¿Podría hacerlo alguno de sus descendientes?
Muchas gracias por la información
María
María,
Para poderte contestar necesitaríamos saber en qué fecha falleció esta persona y si el fallecimiento es anterior o posterior a haber heredado el local. En cuanto a la persona que dices que lo regenta, deberíamos aclarar qu´r se entiende por regentar: ¿Es titular de la actividad, pero no trabaja de forma efectiva y no está jubilada? ¿Mantiene la titularidad de la actividad, pero no trabaja de forma efectiva y está jubilada?
Hola Rebeca, muchas gracias por contestar.
Uno de los titulares del contrato de alquiler falleció a mediados de los 90. No sabía decirlo con exactitud.
Soy la tercera heredera del local desde su alquiler y me llegó en 2009.
Los recibos del alquiler se hacen a nombre de los dos inquilinos originales, se hace así por recomendación del abogado que tenía mi padre cuando ocurrieron los hechos.
El titular del contrato que queda vivo, quería que los recibos se hicieran sólo a su nombre, el abogados le pidió una comunicación oficial de por qué, que nunca hizo. Por la edad y condición física, creo que, sólo mantiene la titularidad de la actividad, pienso que está jubilado oficialmente, pero si tenía que comunicarlo a mi familia y comentar que seguiría con la titularidad del negocio tampoco lo hizo. Él no está de forma efectiva en el negocio, desde hace 2-3 años está su hijo allí, pero no sé en calidad de qué. Las retenciones del IRPF del alquiler en la RENTA me aparecen al nombre del titular del contrato que queda vivo.
La verdad, no se qué hacer. El local es de renta baja, en centro histórico de ciudad, y la renta no da para mantenerlo (ITE edificio donde está ubicado, problemas de fontanería importantes por reformas que inquilino ha hecho a lo largo de los años,…)
Muchas gracias por todo
Un saludo
María
María
En primer lugar, habría que averiguar si efectivamente se jubiló y si fue posterior a 1994, que parece lo más probable, estaría en situación de resolución del contrato. No entendemos muy bien si el contrato se concertó a nombre de tres personas o ha pasado por tres “ocupantes” en diferentes momentos. En cualquier caso, si hace tiempo y por lo que dices al menos desde antes del fallecimiento de tu padre en el año 2009, y además el IRPF se ingresa por el actual, creemos que no sería recomendable cuestionar su situación y lo apropiado sería instar la resolución por jubilación. Insistimos, no obstante, en que sería conveniente tener claras las fechas para situar el contexto y la legislación aplicable.
hola ¡ tengo un local q lo heredado de mi padre que fallecio en el 2004 ¡ y el problema esta en el alquilino de este local ¡ que tiene un contrato indifinido firmado en el año 2002 ¡ cabe alguna posibilidad de actualizarle nuevamente el contrato ? o se quedaria por vida???
Mustafa,
Es muy difícil que en el año 2002 el inquilino firmara un contrato “indefinido”, puesto que en aquel momento ya regía la ley de 1994, por lo que el régimen de prórroga forzosa ya no estaba vigente. El contrato de 2002 tiene que tener un término. Si contiene “indefinido” es un contrato al que se le puede poner término.
Estimada Rebeca
Mi padre, como persona física, tiene alquilado un local desde el año 1976. Tengo claro que mientras no se jubile o no fallezca puede seguir en el local. Mi duda es saber si puesto que desde que se aprobó la ley la renta se le ha incrementado cada año según el tanto por ciento establecido . Puede el propietario ,en Enero del 2015, poner la renta que quiera, incrementándola exageradamente?. Gracias y un saludo.
David,
Este arrendamiento podrá continuar hasta la jubilación o fallecimiento del padre titular y la renta no se verá afectada como consecuencia de haber transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la ley.
A partir de 1 de enero de 2015, en este contrato únicamente se podrá subrogar el cónyuge supérstite que continúe la actividad hasta su jubilación o fallecimiento. Quien no podrá subrogarse a partir de esa fecha es ningún descendiente, por haber ya transcurrido los 20 años desde la entrada en vigor de la Ley.
Hola, soy propietaria de un local que funciona como bar y el montaje también es mío. El contrato está desde el 1 de agosto de 2007 y tenía una duración de 5 años, y aún sigue funcionando porque yo no había decidido terminar con el bar y ahora quiero darlo por terminado. Puedo hacerlo?
Janneth,
Sin perjuicio de ver la cláusula relativa al plazo, en principio se podría rescindir.
Estimada Rebeca: Gracias por tu pronta respuesta. Respecto a la posibilidad que me comentas de subrogarse el cónyuge superstite imagino que si este esta cobrando la pensiön de jubilaciön se anularía esa posible subrogación. GRACIAS.
Efectivamente, David, salvo que renunciara y se diera de alta.
buenos días Rebeca: me gustaría hacerte una consulta, a la vista de cómo manejas este tema.
Tengo contrato de 1961, en el que alquilo a un señor un local de negocio; se subroga en 1992, por fallecimiento del arrendatario, un hijo de éste; y luego al fallecimiento del hijo, en 2005, se subroga la viuda del hijo.
Mi pregunta es si dicho contrato se terminaría ahora, a finales de 2014, o ha de durar hasta el fallecimiento de la actual arrendataria.
quedo a la espera de tu comentario.
Muchas gracias.
Buenos días Antonio,
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Entrando de lleno en tu consulta, en este caso era discutible si en el año 2005 se podía subrogar la viuda del hijo, ya que la primera subrogación de las dos ya se había producido antes de la entrada en vigor de la Ley (1995), por lo que la segunda (que es la producida en el año 2005) sólo podría haber tenido lugar en favor de algún descendiente del arrendatario inicial (nieto) y no en favor del cónyuge del hijo.
No obstante, habida cuenta de que ya han transcurrido casi 10 años de la subrogación de la viuda, en estos momentos no se puede cuestionar su derecho, puesto que la propiedad lo ha consentido. En este supuesto, nos inclinamos por la tesis de que la viuda podrá continuar hasta su fallecimiento o jubilación.
También se podría considerar que en el caso de que en el año 2005 se hubiese subrogado un descendiente y no la viuda, el contrato finalizaría a 31 de diciembre de 2014, por lo que se podría tratar de hacer valer esta tesis. Si hubiese finalizado en el 2014 para un descendiente, habiéndose subrogado la esposa de un descendiente cuando no procedía, la esposa debería también ser tratada a estos efectos como un “descendiente” y llegar el contrato a su fin en el 2014.
Esperamos haberte ayudado.
Buenas tardes,
mi consulta es la siguiente:
cuando finaliza un contrato de arrendamiento de local de negocio con fecha 15 de Octubre de 1.986, con prórroga forzosa a favor del arrendatario, y que a la muerte del mismo se ha subrrogó un descendiente suyo.
muchas gracias
Muchas
David,
En principio, este contrato de arrendamiento, al ser posterior al 9 de mayo de 1985, sigue sujeto a la prórroga forzosa, de forma que su extinción se producirá por las causas previstas en la Ley de 1964, sin que las de la Ley de 1994 le afecten.
Únicamente cabría la posibilidad de estudiar la viabilidad de una acción de resolución por aplicación de una reciente jurisprudencia del TS que vincula la duración a la forma en que se pactó el plazo. Así, si se hubiese hecho constar como plazo de duración “indefinido” podría resultar viable la resolución.
Tengo un local alquilado antes del 9-5-1985. Soy el propietario. En el contrato, que creo que me hizo un mal gestor, figura que el arrendatario podría arrendar “la industria” a quien tuviera por conveniente. Yo he arrendado un local, pero al mismo tiempo he autorizado a arrendar “la industria”. Lo cierto es que el arrendatario hizo un contrato de arrendamiento de industria. Posteriormente, el arrendatario se jubiló y se subrogó su señora, que no explota la actividad, pues la industria sigue arrendada. Me encuentro, por tanto, con una situación un poco especial, pues si no fuera un alquiler de industria, sino un subarriendo corriente, no habría mayor problema, ya que creo que al extinguirse el arrendamiento, se extingue también el subarriendo. Pero es que, en este caso, se trata de un arrendamiento de industria expresamente autorizado. Ahora tengo tres dudas principales:
– ¿Se extinguirá el contrato el 31-12-2014?
– ¿Se puede instar ya mismo la resolución?
– ¿Podría efectuarse una cesión del arrendamiento antes del 1-1-2015? Suponiendo que la señora del arrendatario del local esté en condiciones de hacerlo.
Gracias anticipadas.
Manuel,
Sin datos más precisos y sin ver documentación resulta difícil dar respuesta.
El concepto “arrendar la industria” requeriría de una mayor precisión. Una arrendamiento de industria, por definición, queda fuera del alcance de la LAU, por lo que no se adivina exactamente qué hizo el arrendatario del local: ¿poner una persona al frente del negocio y mantener la titularidad del mismo? ¿ceder el negocio a un tercero? En este segundo supuesto, podría tratarse de un traspaso inconsentido, puesto que la cesión del negocio implicaría también el traspaso de los derechos arrendaticios del local.
Tampoco informas de la fecha de jubilación del arrendatario, anterior o posterior a 1994, ni se entiende que la esposa se subrogara porque dices que no continúa la actividad.
Si nos facilitas más datos, quizás podamos orientarte mejor.
Buenos días,
Soy persona física y estoy subrogada en un contrato de alquiler de local de negocio desde 1996. El contrato inicial lo firmo mi padre en el 1962. ¿Tengo que abandonar el local el 1 de Enero de 2014? ¿Tengo algún derecho a continuar en el local o solo depende de la voluntad del arrendador? Si existiera un nuevo acuerdo de alquiler con el arrendador ¿cuánto podría incrementar el precio? En el caso de abandonar el local ¿en qué condiciones debo dejarlo? (Me refiero a instalaciones de maquinaria)
Muchas gracias
María,
Lamentablemente, el contrato se extinguirá a 31 de diciembre de 2014. Las posibilidades de continuar dependen de la negociación entre arrendador y arrendatario. Se trata de una nueva contratación, por lo que la renta, duración etc. deberá ser pactada. No se trata de que pueda incrementar o no la renta, se trata de que el arrendador puede pedir lo que estime por conveniente y el arrendatario podrá aceptar o no, es por ello que el acuerdo vendrá del consenso o acuerdo entre las partes. El local en principio habría que dejarlo en las mismas condiciones en que se recibi. Habida cuenta de que hace muchos años que viene siendo ocupado, el arrendatario podrá retirar aquellas instalaciones que le pertenezcan sin menoscabar el local.
Muchísimas gracias por la respuesta. En lo que refiere al las instalaciones del local querría saber si debo dejarlo en las mismas condiciones del inicio del alquiler en 1962 o en las que existían cuando me subrogué en 1996.
Gracias de nuevo
María
Hola de nuevo Rebeca, gracias por tu respuesta.
En el plazo figura “meses prorrogables”.
El tema que se me había olvidado comentar, es que el actual arrendatario es un descendiente del firmante original.
muchas gracias
David,
Siempre con la cautela que supone no disponer de la documentación y de los antecedentes en toda su extensión, podría ser factible y viable una resolución de contrato.
Hola Rebeca, mi abuela es propietaria de un local de negocio que está alquilado desde 1965. En 1974 el hijo del arrendatario se subrogó como descendiente. ¿este contrato se ve afectado por la extinción a 1 de enero de 2015?. Y en caso contrario, el arrendatario tiene más de 70 años, ¿como podemos saber si se ha jubilado?.
José Luis,
No, este contrato no se ve afectado por le extinción a 31 de diciembre de 2014, sino que se extinguirá al fallecimiento o jubilación del arrendatario.
No hay posibilidad de averiguar si esta jubilado fuera de los cauces de un procedimiento judicial. Se le puede requerir para que acredite que se encuentra en activo y en caso de que no facilite la información, habría que proceder judicialmente. Existe un procedimiento previo -diligencias preliminares- que permiten que el requerimiento se efectúe judicialmente para poder verificar la documentación y a su vista decidir o no la interposición de la demanda.
Hola, he heredado un local con un inquilino de renta antigua que firmó con el anterior inquilino, un contrato privado de traspaso y arrendamiento de local de negocio en 1986 y mi pregunta es si el 31 de diciembre de 2014 expira ese contrato o cuando se jubile o, como he visto en algún sitio, el 31 de diciembre de 2019. Ese contrato de traspaso y arrendamiento lo autorizó la propietaria fallecida y en él no viene plazo por ninguna parte. La verdad es que estoy hecho un lío y según con quien hable me da una fecha u otra. Gracias por adelantado.
Julian,
Nos resulta difícil orientarte sin tener a la vista la documentación. No obstante, deducimos que como consecuencia de un traspaso, la propiedad firmó un contrato de arrendamiento nuevo en 1986 en el que, al parecer, no se indicó plazo de duración. Podría estar sujeto a plazo porque es posterior a 1985 -Decreto Boyer- o bien sujeto a prórroga forzosa que, tras la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo -que en otras respuestas ya se ha comentado-, ante la falta de concreción del plazo o el uso de la expresión “indefinido”, entrevé la viabilidad de la resolución contractual. No habría que esperar a 31 de diciembre de 2014, sino al vencimiento que, por aplicación de esa doctrina derivada de la forma en la que se pactó la duración o bien de la periodicidad del pago de la renta, proceda, ya que estaríamos en un contrato en el que vienen operando prórrogas mensuales.
Hola Rebeca, no me ha quedado del todo claro tu explicación, por lo que te hago un resumen del contrato por si pudieras arrojarme un poco más de luz:
Contrato privado de traspaso de arrendamiento y local de negocio de septiembre de 1986, suscrito por la propietaria y las dos personas interesadas en el traspaso.
Dentro de las claúsulas te pongo las que nos impoirtan:
1. La persona que traspasa recibe 1.000.000 de ptas. y lo autoriza la dueña y recibe 100.000 ptas de prima de traspaso.
2. La renta queda fijada en la cantidad x mensuales, pagaderas por meses anticipados, dentro de los 5 primeros días de cada mes. La citada renta será revisada anualmente en la fecha de aniversario de este contrato, tomandose como revisión el índice de costo de la vida…
3. el arrendatario deposita dos mensualidades de renta en concepto de fianza que le serán devueltas la finalizar el contrato.
Si no interpreté mal lo que contestaste, podría extinguirse a su jubilación (por ser posterior a 1985) o se le podría intentar rescindir ya por existir jurisprudencia del Supremo reciente. Espero que me puedas aclarar un poco más. Y una última cuestión: En el caso de que no fuera posible la rescisión, ¿podría acogerme a la Ley de 1964 por necesitar yo el local para abrir un negocio, ya que estoy en paro hace tiempo? ¿Tendría que pagarle indemnización? Muchas gracias por todo y perdona las molestias.
Julián,
Lo que necesitamos aclarar es si el contrato de arrendamiento es nuevo o bien si el “nuevo adquirente” se subrogó en el contrato anterior. El traspaso es un traspaso de los derechos del arrendamiento y la cesión – venta – del negocio instalado en el local. Si es un contrato nuevo – aunque sea derivado del de un traspaso -, el traspaso en sí no tiene ningún tipo de incidencia. Lo que necesitamos saber es si es nuevo o si el adquirente se subrogó en el contrato y, por lo tanto, se mantiene vigente el contrato inicial y, si acaso, sería interesante que transcribieras la cláusula relativa a la duración del contrato.
Te lo transcribo literalmente:
CONTRATO PRIVADO DE TRASPASO Y ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO
El nombre de los 3 intervinientes, y al final pone que todos ellos se reconocen mutuamente la capacidad legal necesaria para formalizar el presente contrato privado de traspaso y arrendamiento de local de negocio, con las siguientes estipulaciones:
1.- x es dueña de un local de negocio, compuesto por …
Y tiene instalado en el citado local…..
2.- Actualmente Y viene satisfaciendo una renta mensual de 5.000 pesetas
3.- Y ha resueslto traspasar a Z el local y negocio, por el precio de traspaso de 500.000 pesetas, que la dueña autoriza recibiendo 50.000 pesetas en concepto de participación en la prima de traspaso.
4.- La renta queda fijada para Z en 6.000 pesetas mensuales, pagaderas por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes. Citada renta será revisada anualmente en la fecha aniversario de este contrato, tomandose como índice de revisión el del costo de la vida. Dicha revisión aumentará o disminuirá en la misma proporción que lo haga el referido índice.
5.- El arrendatario correrá a su cargo con la contratación de los servicios de agua y electricidad…
6.- El arrendatario satisfará los arbitrios municipales de basura y alcantarillado.
7.- Se prohíbe la realización de obras…
8.- El arrendatario deposita la fianza, que le será devuelta.
9.- Las partes, con renuncia de su fuero propio, se someten a los Juzgados y Tribunales de.. para todo lo concerniente a la interpretación, cumplimiento y ejecución del presente contrato.
Y nada más, no menciona por ninguna parte la duración. Espero que te sirva. Un saludo y gracias.
Julián,
Gracias por tu aclaración, aunque nos faltaría saber un pequeño dato: el año en que empezó el arrendamiento de “Y”.
No obstante, por lo que dices, si ese traspaso es de 1986 en los términos que transcribes, probablemente el contrato inicial de “Y” se mantenga vigente, habiéndose subrogado “Z” en el año 1986 hasta la actualidad, por lo que “Z”, al haber traspasado dentro de los 10 años anteriores a la ley de 1994, podrá seguir hasta su jubilación o fallecimiento.
Hola Rebeca.
Ante todo muchas gracias por tu atención.
Mi padre alquilo un local comercial de menos de 2.500 metros cuadrados en 1964 pagando un traspaso y se firmo un contrato indefinido, en el 2004 falleció y me subrogue , el propietario me ha dicho que después de 50 años no quiere renovarnos. Significa que el día 1-1-2015 estamos mis 15 trabajadores y yo en la calle¿ hay gente que lleva mas de 30 años trabajando y les queda poco para la jubilación, que pasa con ellos¿ yo no quiero despedirlos pero si me echan del local como voy a pagarles¿
Muchas gracias Rebeca por tu paciencia.
Ramon,
La situación es difícil. Lamentablemente, no se puede hacer nada si la propiedad no quiere hacer un nuevo contrato. La problemática de tu negocio y de las personas que trabajan en él deberás solucionarla mediante un traslado a otras dependencias o cualquier otra medida, pero no es posible obligar a la propiedad a celebrar un nuevo contrato.
Ciertamente, la Ley de Arrendamientos Urbanos, a través de las disposiciones transitorias, otorgaba un largo plazo de tiempo para que los afectados tuviesen tiempo suficiente de planificación, en algunos casos 20 años. Ahora bien, mirando atrás, probablemente debió haberse realizado una labor divulgativa de la situación en la que se iban a encontrar muchos arrendamientos en el año 2014, puesto que muchos afectados desconocían la situación. Ahora nos encontramos con que, a pesar de que las personas físicas disponían de unas largos períodos de tiempo para adaptarse en función de su situación, se están produciendo situaciones como las que describes a causa de las subrogaciones que se han producido junto a una deficiente información o asesoramiento inadecuado.
Hola. Quiero coger un Hostal en Traspaso, el contrato es del año 1980. El propietario del inmueble tiene el derecho de “actualizar” el contrato de alquiler? en caso que autorice el traspaso? o solamente podrá subir hasta un 15% el alquiler actual? gracias. Saludos.
Josefa,
En primer lugar el traspaso habrá que realizarlo de acuerdo con el artículo 32 de la ley de 1984, lo que puede permitir al propietario del local su “rescate”, es decir, podrá recuperar el local pagando al arrendatario el importe que éste fije para la cesión de los derechos arrendaticios y, por otro lado, si quiere podrá adquirir el negocio instalado (aunque no está obligado a quedarse con él, si no quiere). Si opta por quedarse ambos, el propietario podrá descontar del precio fijado para el local, el importe que el arrendatario le tendría que pagar por el traspaso.
Si efectivamente se hace el traspaso siguiendo las previsiones de la ley de 1964, el arrendador, si no rescata el local, podrá subir la renta un 15%. El arrendamiento en este supuesto podrá durar por 10 años a partir de ahora.
Hola, mi exmarido y yo alquilamos un bar en 1980, tras 30 años de matrimonio nos separamos en el 2004 quedando yo subrogada con el contrato del alquiler ( anteriormente estaba a su nombre ), el ya se jubilo hara 4 0 5 años, ¿tengo los mismos derechos que si no nos fueramos separado? ¿o por el contrario mi contrato expira este año? aun me quedan 4 años para poderme jubilar! y encima la dueña a puesto en venta el local! si mi contrato no acaba hasta mi jubilacion ¿podria el nuevo propietario exigirme un alquiler mayor? gracias y un saludo.
Ricardo,
Tendrías que concretarnos más la información, ya que en un contrato de local de negocio no es factible la subrogación “inter-vivos”. La única posibilidad era vía traspaso.
Entendemos que inicialmente el contrato estaba arrendado a nombre del ex-esposo de tu suegra y en la actualidad, a partir de 2004, consta a su nombre. Para que esto sea así, sólo puede haberlo autorizado el propietario, porque hubo un “traspaso”, o bien porque en el año 2004 se hizo un nuevo contrato a su nombre. Si el contrato es nuevo del año 2004, se encuentra sujeto a la ley de 1994, por lo que se extinguirá en el momento en que transcurra el plazo pactado. Si es porque el año 2004 se hizo un traspaso, el contrato expirará a 31 de diciembre de 2014. En caso de que el titular, su ex-esposo, se hubiese jubilado hace 4 o 5 años, y se hubiese mantenido hasta entonces como titular del contrato y del negocio, le hubiese permitido seguir con el arriendo hasta su jubilación o fallecimiento.
Bueno, la pregunta la efectuo en nombre de mi suegra Ara!!
Buenas tardes.
Si firmo un contrato de traspaso y otro de alquiler este mes, que pasará el 1 de enero? Ese contrato se extingue?
Gracias. Saludos.
Víctor,
Todo dependerá del contrato respecto del cual se firma el traspaso. Nos faltan datos para poder darte una respuesta.
Soy el propietario de un local alquilado con renta antigua firmado en el año 1970. Al haberse ya subrogado en el hijo del titular en el año 1995 se va a extinguir dicho contrato el 31 / 12 / 2104.
Como 1º opcion, quiero zanjar este tema e intentar alquilarlo de nuevo pero a otra persona distinta. Llevan ya 44 años y ha habido bastantes problemas.
¿Tengo que comunicarle por bureau fax o medio fehaciente que el contrato se extingue el 31/12/2014?.
¿Con cuanto tiempo de antelacion tengo que hacerlo?.
Como 2º opcion, si no encuentro a otro arrendatario y el que está quiere continuar.
¿Como asegurarme y que pasos tengo que dar para diferenciar el contrato antiguo del nuevo pero con el mismo arrendatario?.
Tengo miedo que adquiera más derechos o bien que piense que está en la misma situación que con anterior contrato.
Gracias
Fernando,
Sí, es mejor hacer una comunicación fehaciente, aconsejablemente con suficiente antelación y mediante burofax (es suficiente). La ley no indica ningún plazo de preaviso. La comunicación con suficiente antelación permite iniciar la negociación que daría lugar a la segunda opción.
La finalización del contrato permite celebrar uno nuevo, sujeto a la ley actual, de tal forma que la antigua legislación no tiene ninguna incidencia en la nueva contratación. No hace falta adoptar ningún tipo de medida. Se extingue la anterior situación y nace una nueva amparada en la nueva legislación.
Por contra, el propietario en este supuesto se beneficia de la previa ocupación del inquilino toda vez que el negocio instalado no tiene que adaptarse a nueva normativa ni solicitar nuevas licencias y el arrendatario conoce perfectamente el local y sus posibilidades.
Buenas tardes Rebeca, muy brevemente:
Tengo un local arrendado desde 1984 (se explota un BAR). El arrendatario quiere compatibilizar la pensión con el trabajo (dice que sigue de titular y trabaja todo el día). Me dice que con el RDL 5/2013 lo puede hacer y el contrato no se extingue ¿te parece correcto?
En caso de que se tuviera que extinguir, si quiere subrogar su mujer ¿podrían estar ahí hasta que esta se jubile o muera? Aquí no aplica lo del 01-01-2015, ¿no? Muchas gracias!
Adrián,
Ciertamente, las previsiones del RDL 5/2013 le permiten compatibilizar la jubilación con el trabajo, sin embargo hay que tener en cuenta que el legislador no ha hecho ninguna reforma a la LAU del año 1994 que contemple como causa de extinción “objetiva” la jubilación. Entiendo que si se acoge a este supuesto entrará en causa de resolución.
Precisamente, en aquella época ya existía normativa laboral que permitía la posibilidad de acogerse a la jubilación y “mantener la titularidad del negocio”. Esta situación, a partir de la entrada en vigor de la Ley de 1994, no permitió a aquellos arrendatarios que querían acogerse a esta modalidad, evitar la aplicación de la causa de resolución por jubilación. En la actualidad, no hay jurisprudencia que trate la situación derivada de esta norma de 2013. No obstante, por analogía, nos atreveríamos a pensar que los tribunales seguirán considerando que el arrendatario que opte por este sistema estará en causa de resolución por jubilación.
En cuanto a su esposa, si opta por esta situación, se podrá subrogar y seguir con la actividad hasta su jubilación o fallecimiento. Sin embargo, él no podrá acogerse al Decreto en cuestión, ya que la titularidad de la actividad negocial para que pueda operar la subrogación deberá asumirla su mujer y no podrá mantenerla él, que es lo que dice el RDL.
Hola Rebeca.
Quería comentarte unas dudas sobre un contrato de arrendamiento antiguo de locales de negocios.
La situación es la siguiente:
Contrato firmado el 1 de Marzo de 1985. Es un contrato de un local almacén de una cristalería.
Los arrendatarios son dos personas a dia de hoy ya fallecidas.
Se pasa a cobrar desde el principio mensualmente al local y se recoge un recibo a nombre de los arrendatarios como prueba de pago.
En enero de 2006 los recibos pasan a llevar el nombre de una S.L. en vez de los arrendatarios. No se firma absolutamente nada ni se hace nada de manera legal.Se hace mediante acuerdo verbal.
A dia de hoy,me gustaria poder rescindir el contrato por motivos personales.
Hace poco me he enterado que existe una ley reciente que permite la rescisión del contrato en diciembre de 2014,para lo cual,necesitaría mandar a los arrendatarios un burofax con el aviso de rescisión del contrato antes de finales del mes de junio.
Estoy llevando dicho proceso con un gestor que no me termina de aclarar mis dudas y cada vez me expone nuevos problemas sin darme ninguna solución.
Este gestor me dice que hay problemas en el momento en el que los recibos pasan a cobrarse en el año 2006 a nombre de una S.L. en vez de a los arrendatarios originales sin que haya un escrito de subrogación ni nada por el estilo.No me da ninguna solución,ni tampoco me aclara la fecha exacta de desahucio en el caso de que no se pueda rescindir el contrato en Diciembre de 2014. Me da como solución mandar el aviso de rescisión del contrato y ” ver que ocurre”, la respuesta de los arrendatarios…etc.
Me gustaría saber cual es tu opinión,y sobre todo como podria terminar con el proceso a finales de este año si se puede,o lo antes posible.
Muchas gracias de antemano
Un saludo.
Buenas tardes, ante todo felicitar a todos los que hacéis posible las respuestas a nuestras dudas jurídicas y en especial a Rebeca Pérez. Voy a exponer mi caso:
Hay un familiar que alquiló su local en 1989 y en el contrato que le redactaron pone que será indefinido, el primer inquilino que accedió con este contrato lo traspasó a los pocos meses, el segundo inquilino también tuvo el mismo contrato al realizar el traspaso y ha estado más de 20 años. Este último lo traspasó en el 2011 con el mismo contrato “indefinido” al actual inquilino (siempre siendo el negocio un bar), en este último traspaso como en todos, se le da la opción al propietario del local de quedarse con el traspaso y ante el NO del propietario del local, se traspasa al inquilino interesado. Mi pregunta sería:
-si el propietario del local puede pedir un nuevo contrato que fije una duración determinada.
-si fuese que si, ¿Se tendría que negociar todo el contrato incluyendo las cantidades a percibir?
-¿Sería efectivo el nuevo contrato a partir del 1 de Enero del 2015? ¿Con cuanto tiempo hay que avisar al inquilino?
o por el contrario no se puede reclamar nada y seguiría el contrato como indefinido.
Espero haberme explicado lo mejor posible. Muchas gracias de antemano por las respuestas.
Reciban un cordial saludo
Víctor,
Como expliqué en un comentario anterior, Api.cat dispone de servicio jurídico propio, al servicio de todos los agentes inmobiliarios de nuestro colectivo, API, y de sus clientes. Nos alegra saber que apreciáis el esfuerzo del equipo, del que yo tan sólo soy portavoz.
En referencia a tu consulta, en la actualidad la única opción viable es analizar el contrato de arrendamiento para verificar si es posible la aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo acerca de poner fin a aquellos contratos celebrados después del 9 de mayo de 1985 en los que en el plazo de duración pactado consta el vocablo “indefinido”.
Si eso fuera posible, no estaríamos ante un contrato que finaliza a 31 de diciembre de 2014, sino que su extinción se produciría como consecuencia de la interpretación dada a este tipo de contratos por el Tribunal Supremo. En ese supuesto, sería conveniente entrar a negociar con el inquilino un nuevo contrato (con nuevo plazo, renta, etc.), que se sujetará a la nueva ley y que en modo alguno debe quedar afectado por la situación previa.
En cuanto a si se debe advertir al arrendatario de la situación en un plazo determinado, consideramos que deberías comunicarle la situación en la que se encuentra y tratar de alcanzar un acuerdo, de lo contrario la única alternativa es judicial.
Gracias de manera anticipada por las respuestas y comentarios que haces.
Paso a exponer la situación:
Contrato de arrendamiento de local de 1966.
El primer titular fallece y continuó con el negocio la viuda.
En 1988 los hijos comunican al arrendador que continúan con la explotación del negocio, todos ellos, bajo la forma de Comunidad de Bienes.
¿Se extingue el 31 de diciembre?
No vería lógico esperar al fallecimiento de todos los herederos.
Un saludo y gracias
María,
La pluralidad de herederos que se han constituido como Comunidad de Bienes (CB) para la explotación no debiera haberse aceptado, puesto que la CB no tiene personalidad jurídica. Deberían haber designado a uno de los herederos, ya que los criterios siempre van referidos a las personas. La variación en los componentes de la CB, la jubilación de cualquiera de ellos, podría dar lugar ya de por sí a la resolución del contrato. Sería conveniente averiguar si se ha producido algún cambio de los integrantes iniciales.
Buenos días Rebeca, soy propietario de en local arrendado a una persona fìsica en 1983, por un año y que se prorrogó automáticamente de forma indefinida. Entiendo que este contrato no puede resolverse a enero de 2015 salvo por jubilación o fallecimiento, ¿cierto?. Y segunda pregunta, a pesar de estar recogido en el contrato la actualización de la renta con el IPC , los gastos de comunidad, el Ibi, tasas, etc. se le aplicó durante los primeros años pero después se dejó de hacer ya que el arrendatario dijo que el lo calcularía y nos pagaría mediante transferencia, transcurridos 15 años y tras fallecer mi padre que era el propietario, observo que el arrendatario nunca se aplicó el IPC , ¿qué puedo hacer? ¿ puedo actualizar todos los IPC desde que dejó de hacerse? ¿Puedo repercutirle los gastos de comunidad, Ibi, Tasa de basuras que no pagó con anterioridad? ¿ puedo hacerlo a partir de ahora? Gracias y un saludo
Manuel,
Un contrato del año 1983 es un contrato sujeto a prórroga forzosa. En este supuesto, si se trata del mismo titular desde entonces, no le afecta la finalización de diciembre del 2014.
Según entiendo, tampoco se aplicó la actualización en el año 1995. Actualmente, es posible aplicar el IPC, pero no se le podrá reclamar con efectos reatroactivos lo que debió de haber pagado y por dejación de la propiedad no se le repercutió. Al haber transcurrido más de 15 años sin haberle aplicado la cláusula de estabilización de la renta y repercusión de otros importes y también por haber prescrito el derecho de la actualización previsto en las normas transitorias, podría invocar la prescripción del derecho del propietario.
En definitiva, es difícil, sin embargo, quizá resulte aconsejable tratar de hacer la reclamación de la renta actualizada (sin atrasos) y tratar de negociar.
Buenas tardes Rebeca y gracias por tus aclaraciones. Te expongo mi caso para que me confirmes si procede la cancelación del contrato a 31 /12/2014:
local arrendado en los años 70 a una persona que fallece antes de 1990 y subroga a su hija, quien mantiene la actividad en la actualidad. Un saludo.
Javier,
En el caso que nos indicas, al haberse producido la subrogación antes de la entrada en vigor de la ley, la hija subrogada podrá mantener el arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento. Y, llegado este supuesto antes del 31 de diciembre de 2014, la posible segunda subrogación sólo podría durar hasta el 31 de diciembre de 2014.
Hola Rebeca.
A ver si me puedes ayudar.
Se trata de un local alquilado en los años 50 y en el que no ha habido ningún traspaso.
Se produce una primera subrogación (no se el año) a favor del cónyuge del inquilino original. Y se produce una segunda subrogación en el año 1990.
Todos han sido siempre personas físicas.
¿El contrato vence a final de este año?.
Dime que si!!!.
Luis,
Lo sentimos, pero la respuesta es no. Este contrato no se extinguirá el 31 de diciembre de 2014 sino en el momento del fallecimiento o jubilación de su actual titular. Aunque ya no se puede subrogar más, puesto que ya se han producido las dos posibles subrogaciones, la actual titular tiene derecho a permanecer hasta su fallecimiento o jubilación.
Hola Rebeca, tengo una duda con la laguna jurídica existente entre los contratos a personas jurídicas sometidos expresamente a “prórroga forzosa” entre 1985 y 1994. Existen sentencias que lo equipara al plazo de 20 años de los anteriores al 85 porque consideran que deben tener plazo determinado. Es decir que finalizarían en enero de 2015.
¿ Como está el tema ahora que se acerca el plazo, y que ocurre si ese contrato de 1989 se le ha ido actualizando la renta según recoge el contrato con el IPC, pero esta sigue siendo ridícula en comparación con las actuales rentas de mercado?
Gracias
Hola Julio,
La jurisprudencia no ha variado y es la que indicas. La cercanía del término no ha hecho variar la doctrina del TS, entre otras cosas, porque esta doctrina, aunque guarda relación con el plazo de extinción, se refiere a contratos celebrados entre 1985 y 1994 en los que se pactó “indefinido”. Esto no es lo mismo que lo que comentamos en el artículo.
Por otra parte, la actualización de la renta tampoco tiene ninguna incidencia en lo que al plazo de extinción se refiere. El arrendador no le podrá poner fin por ese motivo.
Buenas, yo quería plantear mi tema que es el siguiente: Tengo un contrato de alquiler de local comercial (yo soy el inquilino) firmado en Julio de 1986, en dicho contrato no pone tiempo de duración ni pone la palabra indefinido (el espacio está en blanco), con revisión del IPC cada dos años.
La propietaria murió hace dos años, un familiar de la fallecida se presentó para comunicarme su muerte y decirme que la fallecida le ha dejado en herencia el local a una federación de ikastolas. A la vez me presentó al representante de los nuevos propietarios (la federación de ikastolas).
En ese momento el familiar de la fallecida me dijo que ya no tenía que pagarles el alquiler a ellos. El nuevo propietario me dijo que si me interesaría comprar el local, le dije que no me interesa y que lo único que yo quiero es pasar el contrato a su nombre en las mismas condiciones.
Pues hasta hoy casi dos años después no he tenido noticias suyas y por tanto llevo casi dos años sin pagar el alquiler porque no me lo han reclamado ni me han hecho contrato alguno. Hoy se presenta el representante de los herederos para decirme que no les interesa renovar el contrato que quieren vender el local y que si no estoy dispuesto rescindirán el contrato, y yo me pregunto: ¿pueden hacer esto?.
Rafael,
En primer lugar, deberías verificar en el Registro de la Propiedad quién es el propietario y hacerle el ofrecimiento (fehacientemente) de pagar las rentas atrasadas.
No obstante, puedes tener un problema, no por el impago sino por el momento en que se hizo el contrato. Al no poner nada, la jurisprudencia en Cataluña se inclinó por considerar que estos contratos sin plazo determinado se regirían por la Ley de 1964 y, por lo tanto, se consideraban sujetos a prórroga forzosa. Si embargo, en el resto de España se entendió que la prórroga forzosa no era de aplicación automática, por lo que la posibilidad de pactar plazo hacía de la prórroga forzosa una aplicación excepcional.
En definitiva y a la vista de la reciente jurisprudencia del TS, lo más probable es que pudieran ponerle fin al contrato por considerar que el plazo lo marca el periodo de pago de la renta y, por tanto, opera la tácita reconducción (es decir, la prórroga automática del contrato si las partes no dicen nada, mes a mes).
El artículo es muy completo y aclara bastante las dudas, pero falta por contemplar mi caso:
Propietaria de un local comercial que alquilado al arrendatario desde 1950. El titular fallece y se subroga su hijo en 1979 manteniendo el mismo importe de la renta antigua y así sigue hasta la fecha de hoy. Como la ley de 1995 es posterior a la subrogación… ¿este contrato se extinguiría el 1-1-2015? Por lógica debería ser así ya que la ley se hizo para actualizar los importes de las rentas antiguas, pero mi abogado dice que para que así sea tendría que haberse subrogado posteriormente a 1995. ¿Me puede indicar si hay alguna posibilidad de recuperar el local, y si la hay indicarme algún abogado que me lo pueda gestionar en Madrid? Gracias.
Rebeca,
Lamentamos decirte que el abogado al que has consultado te ha dado la respuesta correcta. Este contrato podrá durar hasta el fallecimiento o jubilación del hijo subrogado en 1979 con anterioridad a la Ley de 1995.
La Ley de 1995 se hizo con muchas finalidades y objetivos, por lo que podrías haber actualizado la renta en el momento que entró en vigor la ley, tal y como ésta preveía tanto para las viviendas como para los locales de negocio. La aplicación de la actualización de la renta le correspondía a la propiedad.
Buenas tardes Rebeca, soy propietario de un local de uso comercial alquilado desde 1979 al mismo arrendatario (hijo de anterior). El contrato firmado se estableció por un año prorrogable, mi pregunta es la siguiente, ¿queda finalizado el contrato a fecha 31 de diciembre de 2014 y procede la negociacion de uno nuevo o el inquilino puede seguir con el contrato actual hasta su jubilacion o fallecimiento?, al ser por un año prorrogable, ¿podria haberlo rescindido en cualquier momento, avisando el tiempo antes que establece la ley?, muchismas gracias y enhorabuena por tu dedicacion a esta web.
Francisco,
Gracias por valorar tan positivamente el esfuerzo del equipo de Api.cat (del que yo tan sólo soy portavoz) en resolver vuestras dudas y gracias por consultar nuestro blog.
Entendiendo que el arrendatario es una persona física, si el contrato es del año 1979 está sujeto a prórroga forzosa (la prórroga empezó en el año 1980, por años prorrogables) y puede durar hasta la jubilación o fallecimiento del actual ocupante sin que el 31 de diciembre de 2014 tenga ninguna incidencia. Como te decimos, por años prorrogables quiere decir que concertado en el año 1979, el plazo se cumplió en 1980, momento a partir del cual empezó el régimen de “prórroga” forzosa para la propiedad y potestativa para el inquilino, que podía a partir de ese momento rescindir unilateralmente el contrato. En definitiva, no lo podías dar ni lo puedes dar por resuelto como consecuencia del plazo estipulado contractualmente.
Muchisimas gracias Rebeca por tu pronta respuesta, sin duda formáis un muy buen equipo. Hasta ahora así ha sido, el inquilino va prorrogando el contrato ya que la renta pactada le beneficia. A su jubilación o fallecimiento, podría subrogarse su hijo y/o cónyuge?, el original contrato fue hecho a su padre (anterior a 1979), posteriormente al actual arrendatario (aunque no sé como comprobar si hubo subrogación) y actualmente él. Un saludo.
Francisco,
Es importante saber en qué momento pasó al hijo -el actual ocupante-, si antes o después de enero de 1995. En principio, el hijo de este no tendría derecho más que hasta final de año, pero necesitamos ese dato para concretarte mejor la respuesta.
muchas gracias por ser tan buenos profesionales, muchos de sus colegas tenian que leer su bloc, gracias mil veces, del uno al diez le daria un veinte. ya teneis un fan nuevo, ok,,,,,,, el que ofrece su conociento libre tiene abierta la linea de la suerte, amor y libertad. un abrazo
Joserafa,
¡Muchísimas gracias por tus palabras! Intentamos, con mucha ilusión, aportar nuestro grano de arena para que el inmobiliario sea un sector más transparente.
Buenas tardes Rebeca, te agradecería tus comentarios ya que estoy más que perdido:
1.- Tras la muerte de mi padre acabo de heredar un local comercial destinado a bar cuyo contrato es de 1 diciembre 1985. En la clausula 1ª dice que se alquila el local por plazo de 1 año entendiéndose por prorrogado por otro año siempre que el arrendatario no lo indique con un mes de antelación a la propiedad su decisión de darlo por rescindido.
¿Es esto lo que se denomina una prórroga forzosa y tiene vigencia el contrato hasta la muerte o jubilación del arrendatario?
2.- He observado que desde hace 8 años no se actualiza la renta, que según una clausula del contrato se hará de acuerdo al INDICE DE PRECIOS DE LA VIVIENDA. Creo haber escuchado alguna vez a mi padre que el inquilino no quería actualizar renta de acuerdo a este índice ya que comentaba que no era legal y que al haberlo hecho siempre de esta manera, el alquiler que paga actualmente es muy superior al que le correspondería, pienso yo que si se aplicase el IPC GENERAL. Ya te digo todo esto es de oídas, aunque he visto resguardos de envío de burofax instando la actualización.
¿Se podría requerir al inquilino el pago de estas cantidades atrasadas y la actualización de la renta a fecha de hoy?
No sé si me he expresado bien, pero te agradecería cualquier alcaración..Muchas Gracias.
Hola Manuel, gracias por compartir tus dudas en nuestro blog.
Respecto a tu pregunta, hay una apreciación que no sé si es tuya o bien del contrato: “entendiéndose por prorrogado por otro año siempre que el arrendatario no lo indique…” ¿Lo entiendes tú o lo dice así el contrato? Dando por aceptada esa expresión, “entendiéndose”, al ser posterior al 9 de mayo de 1985 y no usar la forma habitual de “indefinido”, efectivamente estaríamos ante un contrato sujeto a prórroga forzosa por lo que el año 2014 no le afecta, sigue la jubilación o fallecimiento del titular arrendatario. No obstante, quizá se podría estudiar la viabilidad de la resolución por aplicación de la teoria del TS expuesta ya varias veces respecto de estos contratos posteriores a 1985 sujetos, a priori, al régimen de prórroga forzosa. Habría que analizar todo el contrato.
En cúanto al tema renta, no sé exactamente el motivo alegado por el arrendatario, ya que no hay ningún impedimento para la actualización a través del índice de la vivienda si así se pactó. No obstante, la pérdida de 8 años de actualización es irremediable a efectos de recuperar los atrasos, no así la puesta al día si el contrato, como parece, contiene cláusula de actualización. Habría que buscar jurisprudencia acerca de la viabilidad de este índice para los locales de negocio, pero no hay duda de que se puede practicar el IPC normal sin atrasos. La diferencia entre el IPC especial y el general es significativamente acumulada, pero tampoco tanto como supones. Los últimos años el IPC ha sido negativo en mas de una ocasión.
Muchísimas gracias por tu respuesta. Perdón por la tardanza en responder.
La expresión “entendiéndose por prorrogado…” es literal.
En cuanto a la actualización del IPC, creo que el inquilino tras ser asesorado, observó que la diferencia entre aplicar el PIC general y el de la vivienda era sustancialmente negativo para sus intereses; de ahí el comentario que escuché a mi padre.
Por lo que comentas he perdido el dinero de todas las actualizaciones de los últimos años pero puedo reclamarle la actualización de renta del contrato según el IPC DE LA VIVIENDA, porque está expresamente pactado en una clausula del contrato.
Espero haberlo entendido correctamente.
Mil gracias
Manuel,
Si está expresamente pactado, no vemos ningún inconveniente en su aplicación. No es inusual en contratos antiguos referenciar el IPC de la vivienda en lugar del general.
Hola buenos dias, os explico mi caso:mi padre alquilo un local en el año 68 y lo trabajo hasta su jubilacion en el 95 que paso la titularidad a nombre de su conyuge que se jubilo en el 2002 y sigue siendo la titular del negocio hasta el dia de hoy, ella dejo de pagar autonomos en el 2002 y cobra una pension q es mas reducida por estar de alta en el negocio pues todo va a su nombre tando en Hacienda, como facturas, modulos y demas.Yo soy su hijo que figuro como autonomo colaborador familiar y ella tiene otra persona contratada. Preguna: que debe hacer mi madre en el dia de hoy para que yo su hijo disfrute de 10 años del local: un traspaso, una subrogacion o hay otra manera para poder hacerlo. Muchisimas gracias por la atencion.
Hola Blas, intentamos aclararte el caso que nos planteas. Si efectivamente tu madre su jubiló en el año 2002, y por tanto, cobra una pensión de jubilación, está en situación de resolución de contrato. El mantenimiento de la titularidad no es óbice para la aplicación de la causa resolutiva prevista en la ley para jubilaciones posteriores a 1995. Se trata de un hecho objetivo, y la posibilidad que antes se permitía, ahora no. Probablemente, el propietario no ha tenido conocimiento de ello. En estos momentos lo tienes difícil, ya que si planteas un traspaso y ella está ya jubilada, el propietario podria no aceptarlo por la situación previa, sin valorar la posibilidad de rescatar el local que le ofrece el traspaso. No puedes tampoco plantear una cesión inter-vivos o subrogación ahora porque la jubilación es del año 2002 y de haberse producido en aquel momentose extinguiria a final de este año. Lo más rezonable es negociar con el propietario.
muchas gracias David por tu asesoramiento, pero lo de negociar lo voy a tener bastante crudo pues seguro que quedran ponerme un alquiler desorbitado y no creo que lo pueda pagar pues la relaccion no es precisamente envidiable ¿Tu no encuentras otra solucion? Gracias por todo.
Blas,
Es arriesgado darte una respuesta sin poder analizar el contrato y la situación con todos sus detalles y contexto. Lo tienes difícil, sin embargo, si no tienes buena relación con el propietario, quizá pasas por alto algún dato que él ha consultado. Y quizás no tenga claro que pueda rescindir fácilmente el contrato.
La única posibilidad es explorar un posible traspaso antes de final de año para poder ganar 10. Aún así, insistimos en que lo mejor es que consultes a un abogado con toda la documentación de que dispongas y le expongas con detalle la situación.
Hola Rebeca soy Blas Navarro, resido en un pueblo pequeñito que no dispongo de un abogado que este puesto en estos temas tan complejos, he visto las dudas que te ponen otras personas y veo que te manejas en el tema. Sin animo de ofender pues no se como funciona esto ¿Podria contratar tus servicios para intentar buscar una solucion a mi tema? Muchas gracias por todo.
Hola, me gustaría hacer una consulta acerca de los contractos de alquiler antiguos, protegidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos e que se podrán rescindir en el 1 de enero de 2015. Tengo una sala comercial alquilada en esta situación y que me gustaría hacer esta recisión. El titular del contracto es una persona física, arquitecto, que se jubiló y quien sigue en la sala és su hijo, también arquitecto. El contracto fue firmado en 1979. Me gustaría saber se puedo encerrar el contracto y como debo proceder en este caso.. Perdóneme por mi castellano, soy brasileño… Gracias y un saludo. Leonardo Iglesias
Leonardo,
El tema que tú planteas no está afectado por esta normas que se aplican a los contratos de arrendamiento de local. Entendemos, por lo que dices, que tu contrato se refiere a un despacho y la actividad que se desarrolla es profesional. En este supuesto, le sería de aplicación la transitoria cuarta, de manera que su extinción en realidad se podía haber producido a los 5 años de entrada en vigor de la ley, es decir, en el año 1999. Sin ver el contrato, se hace difícil poder darte una respuesta segura.
Hola, ya supongo que algo parecido habréis aclarado en anteriores preguntas porque hacéis una gran labor, pero te cuento nuestro caso y nos indicas pues debemos responder algo a la inquilina antes de septiembre.
Mis hermanos y yo tenemos alquilado mediante C.B. un local comercial desde 1983 a una persona física. La inquilina nos ha dicho que estaba pensando en jubilarse y tenia dos interesados en el local y que precio les podríamos para decírselo a esas personas. Primero, esa pregunta nos ha descuadrado un poco porque no sabíamos que nosotros pudiéramos con el traspaso subirles algo, creíamos que teníamos que mantener las mismas condiciones. Cuanto se les puede subir??? Ella paga 380€.
En segundo lugar, ella hace los años de jubilación en octubre, creo. Entonces, si hiciera el traspaso en ese momento, tendríamos que esperar otros 10 años hasta extinguir el contrato antiguo hasta 2024 o al ser jubilación se extinguiría automáticamente o el 31 de diciembre 2014. Si fueran los 10 años, podemos oponernos al traspaso o pedirle que espere a jubilarse en enero y poder ya hacer un alquiler actual, no antiguo??.
Aunque no es una pregunta de este tema, tenemos derecho a alguna cantidad sobre ese traspaso en caso de realizarse, tenga renta antigua o nueva???. Muchas gracias,
Marisa,
Si la inquilina se jubila, el contrato se extingue por jubilación. Si no se jubila y resulta que se trata de la titular, seguirá vigente hasta su fallecimiento o jubilación. Ella pretende ganar los 10 años si ahora hace el traspaso, sin embargo, el propietario no está obligado a aceptar sin más el traspaso. Es decir, podrá “rescatar” el local, si está dispuesto a pagar por el mismo lo que el inquilino solicite a un tercero, siempre referido al precio que le destine al propio local, no al negocio. En otras palabras, tendrá que hacer la comunicación en la forma que marca la Ley y la propiedad podrá, a la vista de los datos, decidir si recupera el local abonando la cantidad en que el inquilino le comunique que valora el traspaso del local propiamente. Tendrá por tanto que dar un valor separado al local del que atribuya al negocio. En el supuesto de que, además, al propietario le interese el negocio y lo quiera adquirir, podrá descontar de la parte asignada al local, el % al que tiene derecho (10-20 o 30%, según fecha de la primera ocupación como local comercial). La propiedad tiene derecho a percibir un % sobre el precio asignado al local en caso de que decida no rescatarlo.
En definitiva, si queréis negociar, se trata de una situación nueva en la que tenéis que pactar y pedir por el alquiler del local la renta que consideréis oportuna y pidáis la cantidad que os pueda corresponder por el traspaso. No hay ninguna referencia legal en esa cuestión, lo tenéis de negociar como si de un contrato nuevo se tratara, tanto por renta como por duración. No estáis obligados tampoco a negociar si no queréis. Si no os ponéis de acuerdo, la inquilina tendrá que comunicarlo con las formalidades que os he comentado y que la Ley de 1964 regula y, a la vista de los datos que os dé, proceder según os he comentado más arriba. Su jubilación siempre ha de ser posterior al traspaso, si no hubiese acuerdo, es decir, hasta que no traspase no se puede jubilar y puede hacerlo cuando quiera. Otra cosa será que según decida hacerlo, vosotros lo podáis cuestionar por no ajustarse a los requisitos.
Muchas gracias, Rebeca, es algo lioso todo esto pero espero que podamos llegar a algún acuerdo, compaginando los derechos de la inquilina y los nuestros. Saludos,
BUENAS, LA SITUACIÓN QUE YO PLANTEO ES LA SIGUIENTE. LOCAL DE NEGOCIO ALQUILADO EN AÑOS 60. EN EL AÑO 93 PASA AL HIJO DEL TITULAR ORIGINAL DEL CONTRATO POR FALLECIMIENTO DE ESTE Y, CONTINUANDO EL ANTERIOR CON EL MISMO NEGOCIO. EN EL AÑO 2000 SE SUBROGA EN EL CONTRATO, POR JUBILACIÓN DEL ANTERIOR, SU CÓNYUGE, CONTINUANDO TAMBÍEN CON EL MISMO NEGOCIO. EN ESTE CASO, SE EXTINGUE EL CONTRATO EL 31 DICIEMBRE 2014 O SERÍA HASTA FALLECIMIENTO O JUBILACIÓN DE ESTA ÚLTIMA. GRACIAS POR ADELANTADO
María,
Al haberse subrogado el cónyuge, que continúa con la misma actividad, se extinguirá a su jubilación o fallecimiento, sin posibilidad de nueva subrogación.
Tengo un contrato de arrendamiento de un local comercial Centro Comercial pequeño) del año 1979 donde hay varios coarrendatarios e incluso alguno fallecido, peros son mancomunados solidarios.
En el año 1987 uno de los arrendatarios me cede los derechos de arrendatario con el consentimiento expreso de los propietarios y manteniendo como referencia el contrato principal del año 1979, pero reconociendo el fallecimiento de uno de los coarrendatarios y aumentando la renta, expresamente, en un 90% con unos detalles mas para la explotación del establecimiento.
Ademas es un local con varias dependencias que se pueden subarrendar con un beneficio para el arrendador del 10% expresamente en el contrato primario, y que de hecho se ha estado haciendo, y se hace.
pregunto: El contrato del año 1979 vence el 31 de diciembre del 2014, siendo los arrendatarios personas físicas o nos ceñimos al la lau transitoria tercera punto 3 que vence con la jubialcion o fallecimiento.
la cesión de uno de los coarrendatarios manteniendo el contrato primario es un traspaso o no cuenta como tal.
cuando culmina el arrendamiento. Gracias
Eugenio,
La cesión de los derechos entre los coarrendatarios se entiende como traspaso y, en principio, no se puede hacer un nuevo traspaso. Según parece, en el año 1987 ya operó un “traspaso”, aunque ignoramos si siguiendo las formalidades previstas en la Ley de 1964. Se podría discutir si efectivamente el mecanismo que se siguió puede considerarse un traspaso tal como lo regulaba la Ley de 1964. A efectos prácticos, las consecuencias de aquel momento probablemente fueran las mismas, a pesar de no sujetarse a las formas de la ley de 1964 (que habla de traspaso y por traspaso se entiende, a estos efectos, que lo es aquel que se hizo de acuerdo con esa ley en concreto).
Habida cuenta del consentimiento de la propiedad, y siempre que se instrumentara como un traspaso (formalidades 1964), la duración se incrementaría en 5 años más a partir de diciembre de 2014. Si se hizo de otra forma, sería discutible la aplicación de estos 5 años más y, a nuestro juicio, quedaría extinguido a 31 de diciembre de 2014, al haberse producido una cesión.
No sabemos en qué forma se está haciendo la explotación del negocio instalado, aunque si habla de que la titularidad es compartida como personas físicas, a efectos arrendaticios debieran de constituirse como sociedad particular -sin personalidad jurídica y bajo el sistema de administración de una comunidad de bienes-. Fuere como fuere, frente a la propiedad, los pactos interpartes no le afectan. En consecuencia, las cesiones de derechos internas modifican la titularidad y la propiedad debe prestar su consentimiento. En definitiva, la jubilación o fallecimiento de alguno de sus miembros en estos años, a nuestro juicio, hubiera comportado la extinción del contrato.
Buenas noches, he estado leyendo la información de su página respecto a los arrendamientode de local de negocio y tengo una duda al respecto, soy arrendatario de un local de negocio, cuyo contrató firmé en el año 1980, estoy próximo a mi jubilación, pero mi mujer desearía continuar con la misma actividad del local, podría subrogarse en mis mismas condiciones? sería un contrato indefinido para mi cónyuge o finalizaría en el año 2015.Ella podría seguir con la actividad hasta su jubilación?Muchas Gracias por su atención.Saludos
Si se jubila, y su esposa continúa la actividad, puede subrogarse y continuar hasta su jubilación o fallecimiento. No obstante, tenga en cuenta que deberá ser usted el titular de origen del arrendamiento.
Buenas tardes Rebeca,
En primer lugar darte las gracias por tu dedicación y esfuerzo a la hora de contestar todas las preguntas que te formulan, se nota que controlas bastante la materia y tus respuestas son de gran ayuda.
Sin robarte más tiempo, paso a comentarte mi situación:
Tengo un local de negocio arrendado en virtud de un contrato de arrendamiento de junio de 1988. Los arrendatarios somos mi marido y yo como personas físicas.
En el contrato no hacer referencia alguna a la duración, ni término del mismo, ni sujeción a prórroga forzosa, no dice nada sobre duración o término.
– Se puede entender que este contrato finaliza en diciembre de 2014? o se entiende por el contrario que está sujeto a la prórroga forzosa pues en esta fecha ya podía establecerse una fecha de término y no se puso?
La propiedad nos ha enviado un requerimiento comunicando su término en diciembre de 2014 y su voluntad de no renovarlo, pero nosotros queremos pelearlo.
– en el caso de que no finalizase en el 2014 el contrato, finalizaría a la jubilación o muerte de sus arrendatarios entiendo, pero del último que fallezca? o en el momento de fallecer uno ya se extinguiría?
Es interesante también destacar que en el contrato establece que la arrendador podrá “en todo caso acogerse a los preceptos legales que, en su día, puedan serle a su juicio más beneficiosos”
– esta clausula afecta en algún sentido en cuanto a la duración? puede acogerse a la lAU del 94 y decir que acaba en el 2014?
Por otro lado, el contrato autoriza al traspaso con un % para la parte arrendadora, “siempre y cuando ésta no ejercite los derechos de tanteo y retracto que la LAU le concede.
– Si se traspasase ahora hasta cuando duraría el contrato?
Son varias preguntas, espero haberme explicado bien.
Muchas gracias de antemano, un saludo.
Buenas tardes María,
En primer lugar, se hace difícil de valorar un contrato del año 1988, sin que quede claro el plazo ni poder ver el contrato. En principio, la falta de indicación de plazo nos lleva a pensar que al ser posterior a 1985, estaríamos ante la teoría que reiteradamente hemos explicado en varias respuestas. El TS probablemente permitiría ponerle plazo al contrato, pero no en base a la extinción del mes de diciembre del 2014.
El requerimiento de la propiedad pretende aplicar la teoría de la extinción a 31 de diciembre del 2014 pero no sé en base a qué, puesto que si los titulares son personas físicas y se entiende sujeto a prórroga forzosa no se extinguirá hasta el fallecimiento o jubilación de cualquiera de los dos, si los dos son titulares. Si estamos ante un contrato no sujeto a prórroga se estará a su término.
Esa cláusula que dices es relativamente común en muchos contratos. Sin embargo, sin extendernos mucho, te diríamos que es nula, pues queda en manos de una parte su aplicación y la jurisprudencia no las admite.
En cuanto a la posibilidad de traspaso, existe, y su duración sería de 10 años a partir de su celebración. No obstante, ante el requerimiento practicado, creemos que hay que contestar no aceptando la extinción porque no procede la aplicación de la disposición transitoria tercera. Es importante que un profesional pueda ver el contrato, porque es creemos que tenéis posibilidades de cuestionar la comunicación.
Buenas tardes.
En primer gracias por su trabajo y ayuda.
Mi consulta es la siguiente. Mi padre tiene arrendado un local desde antes del 85. Pensábamos que el alquiler finalizaba en Enero 2015 pero a la vista de lo que ha explicado puede que estemos equivocados. Desde su jubilación el negocio está a nombre de mi madre y a su nombre los recibos del pago mensual del alquiler. Podrá continuar manteniendo el negocio hasta su jubilación?
Muchas gracias.
Maria,
Si es en la forma que comentas, tu madre puede seguir hasta su jubilación o fallecimiento y siempre que mantenga la titularidad del negocio y trabaje de forma efectiva en él.
En definitiva, la jubilación o fallecimiento de alguno de sus miembros en estos años, a nuestro juicio, hubiera comportado la extinción del contrato.
Rebeca, esta es tu última frase.
Para aclarar en el contrato, o cesión, del año 1987 los coarrendatarios me ceden los derechos de arrendamiento del año 1879 y ademas de manifiesta el fallecimiento del que podria quedar como coarrendatario conmigo. O sea, apartir del año 1987 es de suponer que solo soy yo el arrendatario.
Su frase se refiere a antes del 87 o posterior a esta fecha.
Gracias
Eugenio,
Si efectivamente eres el único arrendatario desde 1987 (entendiendo que la CB no existe desde esa fecha y el único titular eres tú), en relación a un contrato del año 1979, podrás seguir hasta tu jubilación o fallecimiento.
Hola Rebeca, yo cogi un local en traspaso en agosto del 2006, dicho contrato data de el año 1962, según mis cálculos mi contrato acaba en Agosto del 2017 pero la propietaria dice que no, que acaba en Agosto de 2016. Como puedo saber la fecha exacta?
Silvia,
Efectivamente, el contrato finalizará en agosto de 2016, a los 10 años de su firma.
Tengo un bajo comercial alquilado en 1982; tras cuatro años, en el año 1986 el primer titular lo ha traspasado a un segundo titular y este lo ha traspasado en el año 2005 al actual inquilino. No tienen ningún parentesco entre ellos ni ha habido ningún traspaso por jubilación ¿ Cuando se acaba el contrato?
Jesús,
El contrato finalizará en el año 2015, 10 años después del traspaso.
Ante todo agradeceros la rapidez en la contestación y la ayuda que nos prestáis
En el cuarto ejemplo que ponéis al principio parece que es distinto, o por lo menos yo lo entiendo así, me podrías aclarar la diferencia entres ese ejemplo y mi caso concreto
Ejemplo:
Cecilia Rojo, que siempre había querido montar una tintorería, firmó un contrato de arrendamiento de local de negocio por 15 años en 1968. En mayo de 1988, su marido, Zacarías Celdrán, se subrogó por traspaso en el contrato de arrendamiento, pero en 1997 decidió traspasar el negocio a Caridad Losantos. En este caso, el contrato se extinguirá en 2019 en lugar de en 2014.
Jesús,
Efectivamente, tienes razón, no habíamos tenido en cuenta el traspaso producido en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley en 1994, por lo que tendrás que sumar 5 años, de manera que finalizará en 2019, la misma que el ejemplo.
Disculpa el malentendido.
Estimada rebeca,
Te pediría que me resolvieras la siguiente duda:
En este momento soy propietario de un local heredado de mi madre. Ella había suscrito un contrato de arrendamiento de un local de negocio en el año 1964 a una persona física. Esta persona falleció y se subrogó su esposa en enero del 2000. Desearía saber si este contrato finaliza en diciembre del 2014 y como debo actuar para comunicárselo al arrendatario.
Gracias por la ayuda.
Un cordial saludo.
José Garrido
José,
En tu caso, el contrato finalizará al fallecimiento o jubilación de la esposa subrogada en el año 2000, no a 31 de diciembre del 2014.
Buenos dias:
Mi padre en el año 2000 compra un local de negocio de 300 metros cuadrados en el que hay una persona que se dedica a la venta de piensos,semillas,material agricola etc.Esta persona en julio del año 2002 decide traspasar el local a un tercero que se dedica a la misma actividad.Mi padre consiente el traspaso y la pregunta es ¿puedo pedir que me deje libre el local el 1 de enero de 2015 o deberia esperar al mes de julio por ser en esa fecha cuando se hizo el traspaso?
Muchas gracias
Javier,
Siempre que el traspaso se realizara en la forma prevista en la Ley de 1964, el arrendamiento finalizará a 31 de diciembre de 2014, no hay que esperar al mes de julio, o al cumplimiento de los 20 años de la ley o un plazo mínimo de 10 años. Han pasado más de 10 y la ley enteró en vigor a 1 de enero del 2015, por lo que los 20 años se cumplen a 31 de diciembre.
Hola de nuevo Rebeca:
Gracias ante todo
tu respuesta.Me queda una duda c uando me dices que “si e l traspaso se hizo de acuerdo a la ley de 1964”.He estado mirando la ley y todo se cumple excepto lo que se refiere a otorgar el traspaso por escritura publica.No se hizo ninguna escritura,podria tener problemas por este motivo para rescindir el contrato?
Muchas gracias de nuevo.
Javier,
Si bien el resultado es el mismo, al no haber concertado el traspaso con el formalismo de la ley de 1964 y, por lo tanto, no haber otorgado escritura pública, puedes encontrar dificultades en resolver el contrato por ese motivo, en el bien entendido de que lo hicisteis fue un nuevo contrato en el momento del cambio del arrendatario.
Gracias de nuevo Rebeca por contestar con tanta rapidez:
Añadir que el inquil ino anterior no tenia contr ato y el que permanece en el local tampoco le tiene.Lo que si hicimos fue un documento en el que el primer inquilino traspasaba al actual el local y el propietario lo consentia.
¿Puedo rescindirlo?
Ante todo agradeceros la rapidez en la contestación y la ayuda que nos prestáis
En el cuarto ejemplo que ponéis al principio parece que es distinto, o por lo menos yo lo entiendo así, me podrías aclarar la diferencia entres ese ejemplo y mi caso concreto
Ejemplo:
Cecilia Rojo, que siempre había querido montar una tintorería, firmó un contrato de arrendamiento de local de negocio por 15 años en 1968. En mayo de 1988, su marido, Zacarías Celdrán, se subrogó por traspaso en el contrato de arrendamiento, pero en 1997 decidió traspasar el negocio a Caridad Losantos. En este caso, el contrato se extinguirá en 2019 en lugar de en 2014.
Buenas tardes Rebeca:
En el año 2000 compre un local en el que se desarrollaba actividad de venta de material agricola.El operario de este local lo traspasa en julio del año 2002.Pued poner fin al contrato el 1 de enero de 2015 o deberia esperar hasta julio de 2015?
Muchas gracias y un saludo.
Javier,
Este contrato finalizará el 31 de diciembre de 2014.
Buenos días Rebeca
Me gustaría hacerte una consulta, a ver si me puedes ayudar.
Tengo en propiedad un local en Madrid. Tiene un alquiler anterior al 85 de renta antigua a una persona, autónoma, que explota en él un taller de mecánica de coches.
Tiene ya 75 años y, aunque continúa dado de alta en autónomos, realmente hace ya muchos años que no acude al taller a trabajar y lo gestiona “realmente” uno de sus hijos, aunque ante hacienda, terceros, etc sigue figurando él, para así no tener que traspasar el negocio a sus hijos y con ello continuar el negocio del bajo precio del alquiler mientras viva (eso si, renuncia a su jubilación por ello).
Entonces mi pregunta es. Como abogado, y por la jurisprudencia, crees que habría alguna manera de demostrar que él realmente por su edad no trabaja realmente para así solicitar la extinción del contrato en diciembre ? ¿Sería conveniente hacer algún tipo de comunicado antes de fin de año para que quede clara nuestra postura?
Un saludo y muchas gracias de antemano por tu ayuda
Pedro,
Lo lamentamos, pero no se puede vincular la presencia física ni el desempeño de la actividad por el mismo titular de negocio. Lo importante es que no está jubilado y el negocio sigue siendo suyo. Sus hijos, o bien los tiene dados de alta y trabajan en régimen de dependencia laboral o bien son autónomos y le facturan a su padre por el trabajo que desarrollan. Quizás podría intentarse como un “fraude de ley”, pero sería difícil por lo dicho al principio: no hay ninguna obligación de presencia física ni permanencia. Puede tener empleados que vendan la mercancía propia de la actividad negocial, no tiene que ser él personalmente quien la venda.
Muchas gracias por la respuesta Rebeca
Veo que no nos queda otra que esperar a que quieran irse, porque es una familia de mucho dinero y quizás si bajan las ventas no lo dejen libre. No se puede negociar con ellos porque piden autenticas fortunas como indemnización por irse 🙁
Pensaba que podíamos tener alguna salida intentando demostrar que él, con 75años , es imposible que ejerza como mecánico, por sus condiciones físicas y bueno, porque podría llevar testigos de que nunca está allí y quien lleva el taller es su hijo. Además , encaso de declarar que trabaja desde casa con una llamada al día… al final..está actuando más que como autónomo/trabajador al cual la leo les protege dejando en vigor su contrato hasta su fallecimiento, y pensaba que por ahí podríamos defender eso, que si es empresa o actua como tal se tiene que ir ya,..
Pero veo que no nos queda otra que esperar:(
No obstante de nuevo muchas gracias por la respuesta y enhorabuena por la web
REBECA, SI UN COARRENDATARIO HA FALLECIDO EN EL AÑO 1986 Y HAY UNA CESIÓN DE LOS OTROS COARRENDATARIOS A UN TERCERO, DONDE TAMBIÉN SE HACE CONSTAR DICHO FALLECIMIENTO EN ESTA CESIÓN EN 1987, COMO VES LA SITUACIÓN DE ARRENDAMIENTO?
Hola Rebeca, me gustaría hacerte una pregunta, tengo un local comercial alquilado como guardería. Se hizo un contrato de alquiler con fecha 1978 a un señor autónomo. Con fecha 02/11/1982, se realiza contrato de traspaso de local a otra persona física y para la misma actividad. El día 03/11/1982 firmamos el nuevo contrato de alquiler para continuidad de la actividad. Me gustaría saber si se puede dar por finalizado dicho contrato el día 01/01/2015. Un saludo y muchas gracias
Jesús,
Te hemos respondido en uno de tus siguientes comentarios.
buenas tardes,
Quiero montar un negocio y buscando inmuebles me han ofrecido la posibilidad de comprar un local comercial en Barcelona, actualmente alquilado, trasladándome que el contrato se extinguirá el próximo 31.12.14.
Presuntamente el local está arrendado desde los 60 (eso me confirma también la inquilina) pero el propietario no tiene el contrato de alquiler y la inquilina no me lo quiere facilitar.
El inmueble fue alquilado por una persona física que falleció en 2012, fecha en la que se subrogó su esposa. El único documento que tiene la propiedad (pues el inmueble era de su abuelo, luego padre y ahora nieto) es el burofax de la viuda subrogándose al contrato de su esposo en virtud de lo preceptuado en la DT 3a de la LAU.
Los actuales inquilinos que pagan 160€/mes no pueden asumir la compra del inmueble, motivo por el que el vendedor lo está ofreciendo a terceros.
El caso es que no sé si este contrato (del que no dispongo de copia y del que la inquilina no quiere facilitarme o tampoco dispone del mismo) vencerá realmente el próximo 31.12.14?
Muchas gracias.
Un saludo
Víctor Luis,
Si efectivamente se subrogó la esposa en el año 2012 y el contrato es anterior al año 1985, entendemos que puede continuar hasta su fallecimiento o subrogación, porque es la viuda del titular. A nuestro juicio, no este contrato no termina en diciembre del 2014.
Disculpa el retraso en la respuesta. Entendemos la urgencia de algunas de las consultas aquí vertidas, pero debes comprender que nuestras respuestas son meramente orientativas, pues carecemos de la documentación. Te recomendamos que antes de realizar una inversión de esta magnitud, consultes un abogado.
Buenos dias,
antes que nada agradecer el esfuerzo por dar contestacion a todos los mensajes que enviamos de forma tan clara.
Mi consulta es la siguiente,
en 2008 se adquiere un inmueble con un local ocupado como bar.
El contrato de alquiler es del año 1.970.
Se notifico al inquilino que se le terminaba el contrato este año.
El hijo, continuando el negocio de bar, justifica su uso a partir del año 1.986 con el documento del Ayto del pago de la licencia.
¿Cual es la fecha de finalizacion?
Juan Manuel,
En el caso que tú nos indicas, se trata de una subrogación anterior a la ley de 1994, por lo que el arrendatario podrá continuar hasta su jubilación a fallecimiento. El hijo, subrogado en el año 1986, podrá continuar hasta su jubilación o fallecimiento. Lo único que podrías tratar de averiguar es el titular de la actividad negocial desde esa fecha, es decir, quién es realmente frente a la agencia tributaria el titular del negocio y ,por tanto, quien declara sus ingresos y gastos.
Buenas tardes y perdon por las molestias,
puntualizar que el contrato de 1970 es un traspaso de la anterior inquilina y los actuales, ésta inquilina tenia un contrato con anterioridad a 1960. No se si esta circunstancia modifica la respuesta.
Muchas gracias.
Juan Manuel,
Entendemos que el contrato, aunque hubiese una inquilina anterior a 1970, en esa fecha se hizo nuevo, por lo que las circunstancias anteriores no afectan.
Tienes que tratar de averiguar cuándo fue efectivo ese cambio de titularidad entre el padre y el hijo. Como te dijimos, trata de averiguar si el hijo además de tener la licencia a su nombre –como parece del documento del Ayuntamiento- es también el titular frente a Hacienda.
Podría haberse dado una situación anómalaa de cesión pero que habida cuenta del tiempo transcurrido, se haya consolidado. Sin embargo, si emites el recibo a nombre del padre, no se habria podido deducir cmo gasto el importe del alquiler ya que no se corresponderia con el titular de la licencia y probablemente titular dell negocio.
El contrato de arrendamiento es de un local de negocio del 1963 , a nombre de mi padre por tiempo indefinido, en el 2002 se subrogó a mi nombre (hija). Entendemos que finaliza el contrato a 31 de diciembre del 2014? si finalizará en esta fecha, y quieren prorrogar el contrato un año, el alquiler puede aumentarlo o mantienen el precio actual? y en el caso que lo quisieran vender pueden venderlo por precio libre mercado?, Gracias.
Tu contrato finaliza a 31 de diciembre de 2014. Si la propiedad quiere prorrogarlo por un año, requiere también tu consentimiento de manera que la renta también será la que propiedad y arrendatario negocien. Tienes que pensar que a partir de ese momento el contrato está extinguido, de manera que la situación la tienes que tratar como si negociaras un nuevo contrato, plazo y renta incluidos. No se trata de que la propiedad pueda pedir lo que quiera, se trata de que el contrato está extinguido y no tiene ninguna limitación para un nuevo arrendamiento, ni por tiempo ni por importe de la renta. La propiedad puede pedir y tú, lógicamente, puedes no pagar lo que te pida. Y en caso de venta, lo mismo. Precio libre.
Hola Rebeca.
Contrato de alquiler de local de negocio de diciembre 1985 a nombre del marido en régimen de gananciales; la esposa muere en 2007, se realiza la liquidación de herencia donde el esposo queda como usufructuario de los bienes de la herencia y los dos hijos nudo propietarios (no se hacen escrituras); el esposo sigue cobrando el alquiler del local y no hay comunicación ni cambio alguno en el contrato de alquiler. En 2014 fallece el esposo y los nudos propietarios liquidan impuestos y pasan a ser propietarios.
Mi pregunta es si cuando falleció la esposa y como consecuencia de la nueva situación surgida, el esposo pasó a ser usufructuario del contrato de arrendamiento y como consecuencia ahora tras su muerte podría extinguirse el contrato.
Gracias de antemano
Manuel,
Las causas de extinción se refieren a las circunstancias que afectan a los arrendatarios, no a la propiedad. El cambio en la titularidad de la propiedad no afecta a los derechos del arrendatario, que podrá continuar sin que las cuestiones que tú comentas le afecten en lo que a la duración se refiere.
El 20 de septiembre envié un comentario con una duda sobre el alquiler de un local. Quedó grabado y se veía en su pagina web. Hoy día 21 accedo a la web y no aparece dicho mensaje. ¿Lo han borrado?
Perdón, acabo de verlo.
Hola y gracias por anticipado., En 1967 mi padre arrendo un local por 300 pts , la ultima vez que echaron cuentas con el inquilino fue hace 25 años y el inquilino ya se ha jubilado pero sigue su hijo como persona juridica ( S.C) . A mis padres nunca le han dicho que iba a subrogar a su hijo ni a nadie ni que se había jubilado.
Que se puede hacer.
un saludo.
Ignacio,
Creemos que, al no haber estado al tanto de la situación, perdisteis la oportunidad de poner al día la renta o de resolver el contrato. El cambio de persona física a jurídica ya deja entrever que se ha producido una cesión que debió ser consentida por la propiedad. Si ha transcurrido mucho tiempo y la renta la abona la jurídica, el cambio se ha consolidado, por lo que la jubilación ya no afectaría.
De todas formas, para poderte orientar mejor, nos faltarían datos (año del cambio persona física a jurídica, año de la jubilación, a nombre de quién se extienden los recibos o bien quién paga, etc.).
Hola, el pasado día 16/09/2014 dejé una pregunta colgada en su tablón, que puede ver incluso al día siguiente. Hoy he entrado para ver la respuesta y no está la pregunta ni la respuesta. ¿lo han borrado?.
Perdonen, ahora acabo de ver que está pendiente de aprobación todavía. gracias
Buenas tardes Rebeca y gracias por aclararnos tantas dudas.
Podrías decirme si en un contrato celebrado en 1970, con persona física como arrendatario en el que su hijo dice haberse subrogado en 1979, esto es, al fallecimiento del padre y por tanto antes de la entrada en vigor de la ley, ¿debo entender que la resolución del contrato sería al fallecimiento o jubilación de este último?.
En ese caso, si el hijo a su vez traspasara el local, este vencería diez años después de dicho acuerdo de traspaso?
Gracias por tu respuesta.
Podría la hija subrogada
Patricia,
Efectivamente, el contrato no se extinguirá hasta el fallecimiento a jubilación del hijo. Si el hijo decidiera en la actualidad traspasar, el arrendamiento podría durar 10 años. Este traspaso deberá realizarse en la forma prevista en la ley de 1964 (escritura pública, etc.).
Hola Rebeca. Ante todo muchas gracias por tu ayuda.
Mi situacion es la siguiente:
Soy heredera en proindiviso de partes de dos naves en el centro urbano, dedicada a la guarderia de coches. Cada nave tienen unos 500 m2. perteneciendome en una la cuarta parte y otra una tercera parte.
El negocio es de un hermano (copropietario) que disfruta de mis propiedades bajo un contrato que le hizo mi padre en el año 1982 (aunque desde el fallecimiento de mi madre (4/07/98) que lo tenia en usufructo no me ha pagado nada por renta).
En diciembre del 2013, mi hermano se ha jubilado y al parecer se ha subrogado en una hija, al menos creo que el negocio lo paso a nombre ella, aunque el conyuge vive. Todo esto es por oidas pues la relaciones no son buenas como te puedes imaginar, y tampoco se me ha notificado nada como propietaria y arrendadora de parte de las naves.
Mi pregunta es, esta afectado este contrato por la LAU de 1994 y se puede pedir revision de contrato antes del 1/1/15?.
La renta que actualmente esta esblecida es ridicula.
Gracias anticipadas.
Lupe,
Te recomendamos que consultes a un abogado con toda la documentación, ya que es muy posible que tengas más de un motivo que ampare tus derechos y puedas mejorar tu situación. Lo que te podemos decir es que al tratarse de naves industriales podría ser que llevara ya tiempo en una situación anómala. A estos contratos les resulta de aplicación otra norma transitoria. Y obviamente, si existe un contrato tiene que pagar renta aunque él sea propietario de una parte.
Muichas gracias Rebeca.
Hola.Tengo un problema desde que alquilé un local a comienzos del verano pasado,y es el calor que hay dentro,por más que pongo extractores sigue igual.Mi sorpresa mayor es que me propongo a mejorar la extracción cuando,al desconectar el tubo que hace de zoom,cuan es mi sorpresa cuando visto que tal tubo está embebido en el techo pero sin continuidad al exterior,de tal forma era imposible su extracción,me pregunto tanto gasto de de energía derrochada y qué puedo exigir al arrendador para arreglar este problema tan incómodo.
HOLA,buenas tardes,me llamo Carlos y mi pregunta es esta:Si el contrato de alquiler hace años que no se ha renovado, por dejadez del arrendatario, y aún más, debe ya diez mensualidades se le puede sacar sus pertenencias del local para acabar de una vez con este problema?.Gracias.
Nuevamente, tu pregunta no guarda relación con el tema del artículo. Lo único que puedes hacer si no paga es poner un desahucio por falta de pago. Tú no puedes sacarle del local, tiene que ser un juez quien lo haga
Buenos días,agradezco de antemano su atención y considero su ayuda extraordinaria.Mi hermana y yo heredamos un local comercial,éste local estuve arrendado a una persona con un contrato del año 1984 y en el año 2009 ,se jubilo y lo traspaso a otra persona que lo tiene alquilado por traspaso en la actualidad.Pregunto; ¿cuando caduca el contrato? y en segundo término,debo en ése caso comunicárselo a ésta persona con alguna antelación y caso de no hacerlo perdería esa oportunidad.Gracias por su contestación.
José,
Cuando dices que en el año 2009 lo traspasó,¿te refieres a que se hizo un contrato nuevo o bien se hizo un traspaso de acuerdo con la ley de 1964? Es decir, ¿se otorgó escritura pública y se produjo la subrogación de la adquirente del negocio en el inicial contrato de 1984?
Si es un contrato nuevo de 2009, se sujetará en todo a la ley de 1994 y, por lo tanto, expirará en el término que se estableció. Si no fue así, y en el año 2009 se hizo una traspaso según la LAU de 1964, se extinguirá en el año 2019.
Buenas tardes Rebeca.Gracias por tu asesoría.En el 2009 no se hizo ningún contrato nuevo,esta señora fue a un notario con la anterior inclina y suscribieron un documento por el cual subrogo en favor de la adquirente sus
derechos y el notario dio fe de este otorgamiento y me lo manifiesta para mi
conocimiento.Reitero que yo no firmo ningún contrato.Gracias de nuevo.
Buenas tardes Rebeca.Gracias por tu asesoría.En el 2009 no se hizo ningún contrato nuevo,esta señora fue a un notario con la anterior inclina y suscribieron un documento por el cual subrogo en favor de la adquirente sus
derechos y el notario dio fe de este otorgamiento y me lo manifiesta para mi
conocimiento.Reitero que yo no firmé ningún contrato.Gracias de nuevo.
Hola Rebeca, siento ser tan insistente, pero me urge saber la respuesta. Si es posible, me conteste cuanto antes. Muchas gracias de antemano. Jesús
Jesús,
Disculpa el retraso en la respuesta.
En relación a tu consulta, la firma de un nuevo contrato deja sin efecto todo lo anterior. Es decir, el contrato al que le resultan de aplicación las disposiciones transitorias de la LAU es el que se firmó el 3/11/1982. Este contrato, siempre que el titular sea una persona física y continúe siendo el mismo que en 1983, finalizará a su jubilación o fallecimiento.
No obstante, debes entender que nuestras respuesta son orientativas, pues no disponemos de la documentación. Es importante contratar los servicios de un abogado antes de tomar decisiones de envergadura, más allá de consultar en blogs especializados como éste.
Buenas tardes Rebeca, me gustaria que me aclararas dos cuestiones:
Un local destinado a parking de 3000 metros con contrato indefinido de los años setenta, en el que fallecido el arrendatario y siguiendo con la actividad su hija, está fuera de los supuestos de extincion al 31/12/2014 por superar los 2500 metros.
Y si se produjera un traspaso del mismo a un tercero por cuantos años sería dicho traspaso y si el numero de años seria diferente si se produjera antes o despues del 31/12/2014
un saludo
Alicia,
El tema de la superficie afectaría en el supuesto que el titular arrendaticio fuese una persona jurídica, que parece no es el caso. En este caso, ¿en qué año se produjo el fallecimiento del titular y subrogación de la hija? Si es anterior a la entrada en vigor de la ley (1995), la hija podrá continuar hasta su jubilación o fallecimiento; si es posterior, finaliza a 31 de diciembre del 2014.
Buenos días,
mi duda es la siguiente, se realizó en el año 2009 un traspaso de local de negocio, entre personas físicas, cuyo contrato de arrendamiento era del año 1983. Cuando finalizará el contrato, yo entiendo que sería en el año 2019, porque tienen que pasar el mínimo de 10 años que establece la ley desde la realización del traspaso. Es eso así o finalizaría en diciembre de 2014. En ese caso por qué. Gracias.
Olga,
Tal como dices, podrá durar un mínimo de 10 años o los que resten hasta 31 de diciembre de 2014 si el término era superior en el momento en que se produjo el traspaso. Año 2009, 10 años desde entonces, 2019. En aquel moment,o faltaban 5 años para alcanzar los 20 de entrada en vigor de la ley, por tanto el mayor plazo es el de 10 en favor del arrendatario.
Hola! Antes que nada gracias por tu trabajo!! Mi duda es la siguiente: Mi padre cogió un local comercial en el año 1992 pagando un traspaso al anterior inquilino y al propietario. Es un local comercial dedicado a cafeteria por el que no pagamos mucho, la verdad. Nosotros somos persona jurídica, una S.A. Como nos va a afectar esta ley? El propietario aún no se dirigió a nosotros y queda poco para fin de 2014. Un saludo.
Azucena,
Es extraño que la titular sea una SA y no una SL, ya que las SA están reservadas para empresas de gran envergadura. Fuese como fuese, y aun sin conocer un dato -la tarifa del IAE en 1994-, lo mas probable es que el contrato se extinga a 31 de diciembre de 2014, salvo que se actualizara de golpe en el año 1995, en cuyo caso se alargaría el plazo en 5 años.
Buenos días,
Envié una consulta el día 17.09.2014 y no veo respuesta. Podéis revisar si entro mi petición?
Mi correo decía: Quiero montar un negocio y buscando inmuebles me han ofrecido la posibilidad de comprar un local comercial en Barcelona, actualmente alquilado, trasladándome el propietario que el contrato se extinguirá el próximo 31.12.14
Presuntamente el local está arrendado desde los 60s ( eso me confirma también la inquilina) pero el propietario no tiene el contrato de alquiler y la inquilina no me lo quiere facilitar.
El inmueble fue alquilado por una persona física que falleció en 2012, fecha en la que se subrogó su esposa. El único documento que tiene la propiedad ( pues el inmueble era de su abuelo, luego padre y ahora nieto) es el burofax de la viuda subrogándose al contrato de su esposo en virtud de lo preceptuado en la DT3 de la LAU
Los inquilinos actuales pagan 160€/mes, no pueden asumir la compra y por ese motivo el propietario lo está ofreciendo a terceros.
El caso es que no sé si este contrato ( del que no tengo copia y del que la inquilina no quiere facilitarme o tampoco dispone del mismo) vencerá realmente a final de este año?
Muchas gracias
Me gustaría consultarles:
soy propietario de un local comercial cuyo arrendatario se subrogo en 1990 de un contrato anterior perteneciente a su padre y fechado en 1982.
Mi pregunta es: ¿La situación de la subrogacion tambien se ve afectada por la disposición transitoria tercera de la ley de renta antigua de 1994? ¿Finaliza tambien esta contratación de renta el 31 de diciembre del 2014? Se trata de un arrendamiento de local de negocio no comercial.
Un saludo, muchas gracias y quedo a la espera de su contestación.
José,
Nos tendrías que aclarar de qué tipo de actividad estamos hablando. ¿Es una oficina, un despacho profesional, un almacén?
Buenas, mi duda es la siguiente, tenemos un local que mis padres compraron en traspaso en 1985 (concretamente el 1 de enero esta firmado), el contrato es indefinido y pagamos un alquiler bajo, y el titular es mi padre desde que se firmo en el año 85. mi padre se piensa jubilar en enero del 2015 por lo que tengo entendido caducaría el 1 de enero de 2015 pero quería saber si existe la posibilidad de hacer una subrogacion antes de jubilarse mi padre a nombre de mi madre y con las mismas condiciones existentes hasta la fecha (mismo alquiler mensual) y así poder continuar hasta que mi madre se jubile que la quedan 15 años todavía.
mi duda es si esa subrogacion a nombre de mi madre tenemos que hacerla antes de enero o se podría hacer cuando se jubile mi padre sin que haya ningún problema,
muchas gracias
Fernado,
Entiendo que aunque proviene de un traspaso, el contrato de arrendamiento es de 1 de enero de 1985. Si tu padre su jubila ahora o en enero del 2015, podrá subrogarse tu madre, si continúa la actividad hasta su fallecimiento o jubilación.
Hola Rebeca, una consulta rápida:
heredé de mi abuelo un local que funciona como panadería desde la firma del contrato hasta la actualidad. El contrato es anterior a 1985 y es indefinido. El inquilino actual es el mismo que en aquella época (no ha habido traspaso ni a familiares ni a otras personas). Este contrato caduca el 31 de diciembre de 2014?
Juan Antonio,
En el caso que tú describes, al ser el titular el mismo desde el inicio del arriendo y anterior a 1985, el contrato no se extingue a 31 de diciembre de 2014 sino en el momento del fallecimiento o jubilación del inquilino, salvo que se subrogue su esposa para continuar la actividad, en cuyo caso se extinguirá a su fallecimiento o su jubilación.
Mi duda es la siguiente, mi padre en el año 1952 alquiló una vivienda , con una sala reservada a quiosco, en el contrato aparece “paquetería y vivienda”, mi padre murió en el año 1984 y yo su hijo me subrogué en su lugar, no se hizo en su día nuevo contrato pero desde febrero de 1984 los pagos estan a mi nombre y sigo a día de hoy viviendo en la casa y gestionando el kiosko.
La arrendadora me ha enviado una carta de sus abogados diciendo que tengo que abandonar la casa el 31.12.2014, es cierto eso?? o como yo entiendo me puedo quedar hasta mi fallecimiento y lo que pretende es asutarme, que artículos de LAU se aplica en este caso, que disposición transitoria?? muchas gracias.
Javier,
Tu situación no se rige por la disposición tercera sino por la cuarta y son supuestos diferentes a los que trata el artículo. No se trata tampoco de asustarte, pero hay que ver si prevalace la actividad de vivienda o la de negocio respecto del total del espacio arrendado, ya que probablemente ella trate de considerar como actividad prevalente la de negocio, y en ese supuesto podría tener razón. Si por el contrario, es vivienda la parte que predomina, quizás puedes tratar de seguir. Creemos que realmente debes consultar a un profesional con toda la documentación que tengas.
Buenos días, Rebeca.
Ante todo, gracias por tu artículo y tus respuestas, que son súmamente útiles. Sin embargo, tengo algunas dudas por mi situación, a ver si eres tan amable de ayudarme.
Mi padre alquiló un local en 1967 para poner una administración de loterías. En el 2002 se jubiló, y –al estar él divorciado– yo me subrogué la actividad y el contrato de arrendamiento. Leyendo tu artículo, me parece entender que mi contrato actual es uno de los que se extinguirán el 1 de enero del 2015, y por lo tanto, supongo que tendré que renegociar un nuevo contrato con el propietario.
Pero todo se complica por mi intención de traspasar la administración a corto o medio plazo, ya que me resulta imposible mantenerla. ¿Habría alguna diferencia, para la persona que adquiera el negocio, entre hacer la operación antes o después del 31 de diciembre? He leído lo de la prórroga de 10 años de alquiler si se hace antes, pero no me queda muy claro si sería aplicable en mi caso, ya que soy hijo del anterior titular, y no cónyuge.
Muchísimas gracias por tu ayuda.
Marc
Marc,
Según lo que nos explicas, el contrato se extingue a 31 de diciembre de 2014, por lo que tendrás que negociar la renovación con la propiedad. No es factible el traspaso, ya que esa posibilidad está reservada para quienes eran arrendatarios y sus cónyuges a la entrada en vigor de la Ley, es decir, en 1994, y tú pasaste a ser el titular por subrogación en el año 2002, por lo tanto, no lo eras en 1994.
Buenos días,
Necesito asesoramiento sobre lo siguiente:- Soy propietario de un local y quiero alquilarselo a mi hijo para el desarrollo de su actividad; la duda que tengo es si puedo aplicarle igual que se hace en viviendas el 1,1% del valor catastral a efectos de factura mensual (base imponible) por supuesto con iva e irpf; la segunda duda es si esto fuera así, el importe indicado del 1,1% del valor catastral sería mi imputación en renta.
Gracias y saludos cordiales
Angel
Ángel,
Lo lamentamos, pero tu consulta no está relacionada con el tema del artículo. Creemos que es importante que nos ciñamos al tema que nos ocupa para enriquecer el debate.
Buenos días,
Tengo heredado de mi padre un local comercial que está alquilado desde 1959, la actividad que ejercen es la de fabricación de pescado epigrafe del IAE 416, se trata de una Sociedad Anónima que ejerce la actividad.
Me preocupa que no se encuentre en la división 6 del IAE, sino en la 4.
Podría enviarles una carta para decirles que el contrato queda extinguido el 31 de Diciembre de 2.014?
La verdad es que el alquiler es bajo y quisiera extinguirlo y negociar un nuevo contrato de alquiler actualizado.
Gracias anticipadas.
Antonio,
En el supuesto que tú indicas probablemente, SA con actividad no comercial, su extinción va ligada a la cuota del IAE del 1994. Los plazos de extinción se situaban entre los 5 años y los 20 años, sin perjuicio de incremento del plazo por razones de traspaso o actualización de la renta de una sola vez. Tendrás que verificar esta circunstancia sin la cual no te podemos decir si el contrato finaliza a 31 de diciembre o bien ya finalizó.
Tengo alquilado un bajo comercial.
El primer inquilino del local, hizo el contrato el 24 de Agosto de 1957. Posteriormente se lo traspasó a su hija en 1988.
Y ella me lo traspasó a mí, en Mayo de 1993.
Entonces el propietario se opuso a que yo cogiese el traspaso. Y promovió un pleito para impugnarlo. Dicho pleito finalizó dándome la razón el 24 de Agosto de 2002. Reconociéndome como inquilino con las correspondientes actualizaciones de renta. En carta enviada por el propietario, indicó “fecha del último vencimiento del contrato: 24 de Agosto de 2002”.
Desde 1993 hasta el fallo del Juzgado en 2002, el local estuvo funcionando y los alquileres se consignaban en el Juzgado. Durante todo ese tiempo no he podido ejercer ningún derecho como inquilino. (contratar personal, subrogar, incendio etc.)
Posteriormente hice una subrogación por jubilación, a favor de mi esposa en Julio de 2008.
Mi pregunta es ¿Cuándo finaliza este contrato?.
Lisardo,
Tu esposa podrá continuar hasta su fallecimiento o jubilación.
Muchas gracias por su respuesta.
Lisardo
Buenas tardes Patricia,
Te agradezco enormemente tu ayuda, te comento unas dudas que me surgen a ver si me pudieras ayudar.
Mi marido tiene un local alquilado como persona física desde abril de 1985, por lo que entiendo que el contrato no finaliza en diciembre de 2014, si no a su jubilación o fallecimiento. Mis preguntas son las siguientes?
1- según la ley, a su jubilación o fallecimiento me puedo subrogar yo como su esposa para que el contrato sea hasta mi jubilación o fallecimiento pero, esa subrogación ha de realizarse antes de diciembre de 2014? o puede realizarse después? qué es más conveniente?
2.- El contrato venía de un traspaso que pagamos al inquilino anterior pero en el contrato que tenemos no hace referencia a ese traspaso, sino que se hizo un contrato nuevo, éste hecho tiene alguna consecuencia? se considera que viene de un traspaso si en el contrato no pone nada? en este caso hasta cuando duraría el contrato?
3- el contrato establece que para traspasarlo se necesitará la autorización expresa del arrendador, podría traspasarlo ahora antes de diciembre de 2014 a un tercero ? cuanto duraría el contrato para el tercero? podría traspasarlo después de diciembre de 2014? cuanto duraría el contrato para el tercero si lo traspaso después de 2014? necesito sí o sí la autorización para traspasar?
Muchas gracias de antemano.
un saludo.
Amparo,
1.- No hay ninguna necesidad de que sea antes de finalizar el año 2014, puesto que al ser su esposa podrás continuar hasta tu jubilación o fallecimiento aunque esa circunstancia se produzca después del año 2014.
2.- No se considera el traspaso puesto que se hizo el cambio por medio de un nuevo contrato, de tal forma que la situación y circunstancias anteriores no tienen efecto sobre el contrato que se celebró en el año 1985. Se trata de un contrato anterior al 9 de mayo de 1985 que se extingue por jubilación o fallecimiento de su titular que admite la subrogación en favor de la esposa hasta su jubilación o fallecimiento, siempre que continúe con la actividad.
3.- No se puede hacer sin el consentimiento de la propiedad. Podría ser causa de resolución si se hace sin contar con su aprobación. Efectivamente, necesitas sí o sí su autorización, por lo que tendrás que atenerte a sus condiciones y pactar. Probablemente se desarrolle como en vuestro caso, un nuevo contrato, ya que difícilmente querrá mantener el actual
Buenos dias.
Mi duda es la siguiente: Un contrato de arrendamiento de local celebrado en 1984 a favor de dos personas. Posteriormente en el 86 con consentimiento del propietario se cambia a una de esas personas, por otra. Hay que entender que ha habido traspaso? es un contrato nuevo? lo pregunto por la importancia de las fechas. Por último, el hecho de que sean dos personas puede entenderse que los arrendatarios son una comunidad de bienes y no, persona física? En cuyo caso vencería el contrato en 2014?
Amy,
Efectivamente, se produjo un traspaso en el año 1986 entre los co-arrendatarios. Se mantiene el contrato inicial. El titular a cuyo favor se cedieron los derechos podrá continuar hasta su jubilación o fallecimiento, sin perjuicio de que pueda subrogarse su cónyuge en ese momento -hasta jubilación y fallecimiento.
La comunidad de bienes en la explotación de la actividad negocial es como si de una persona física se tratara, no tiene personalidad jurídica, por lo tanto, es un mecanismo que permite la gestión compartida de la actividad, pero que no goza de personalidad jurídica propia.
Hola, veras tengo alquilado un local en la que mi ex marido y yo trabajamos ( ahora solo yo) se alquiló en agosto de 1984, se puso a nombre de mi marido y con una duración de 10 años, después cuando nos separamos, le comunicamos al dueño que yo seguiria trabajando en la tienda y que pusiera en los recibos de la renta mi mombre, asi se hizo, sin mas, esto fué en abríl del 2002, no se si mi contrato puede seguir como está o acabará éste año, nunca he tenido subida del IPC, pago lo mismo desde 1984 ¿¿ se acaba mi contrato a finales de éste año?? muchas , saludos. Aureli
Aureli,
Tu situación es un poco peculiar, ya que no es muy habitual que el propietario no aplique el incremento por IPC. De acuerdo con lo que explicas, el cambio de nombre en los recibos como mínimo implica una aceptación en el cambio de titularidad, es decir, la subrogación del contrato original a tu favor. Teniendo en cuenta que esa “cesión” se produce en el año 2002, y no como consecuencia del fallecimiento a jubilación del arrendatario de inicio, tu contrato finaliza a 31 de diciembre de 2014.
Hola buenas tardes;
Me gustaría exponerle mi caso. Mi padre explota un bar, como persona física, el cual esta emplazado en un local arrendado, con contrato fecha 1 de abril de 1981. Mi padre tiene próxima su jubilación. Me gustaría saber que efectos tendría la subrogación del contrato hacia su descendiente, su hijo, es decir yo. Voy a seguir explotando el bar después de su jubilación. Pero me gustaría saber que acciones podría tomar a la hora de intentar mantener la renta del local.Muchas gracias. Un saludo.
Miguel,
Lo sentimos, en el momento en que tu padre se jubile, en caso de que quieras subrogarte tú, en estos momentos sólo lo podrías hacer hasta 31 de diciembre. Tendrás que negociar un nuevo contrato si quieres continuar con la explotación del bar. La renta la tendrás que acordar con el propietario.
Hola, en el año 71 el abuelo de mi mujer alquiló un local comercial a una persona jurídica.
En el año 86, esta empresa subrogó el contrato a favor de dos personas físicas.
Qué pasará en diciembre de este año?
Gracias por adelantado
Salvador,
La persona jurídica no se puede subrogar los derechos y menos de jurídica a física. ¿Acaso se realizó un traspaso? Deberíamos ampliarnos la información para que podamos darte una respuesta.
Tengo un local alquilado desde 1971, que se subrogo un nuevo inquilino en 1990. Es una persona física, ¿puedo requerirlo a fin de comunicarle que se extingue su contrato a fecha 31 de diciembre de 2014?¿Tiene el arrendatario algún derecho de contenido económico al estar en el local en los ultimos 20 años?
gracias
Miguel,
La persona que se subrogó en 1990 puede continuar hasta su jubilación o fallecimiento. La permanencia en el local en calidad de arrendatario no genera a priori ningún derecho de contenido económico a su favor.
Hola Rebeca, mi madre es propietaria de un local comercial con renta antigua el cual quiere recuperar y transformarlo en vivienda..¿ puede acogerse a la nueva ley para extinguirle el contrato a la inquilina? Muchas gracias de antemano
Mikaela,
Lo lamentamos, pero con estos datos es imposible darte una respuesta. En primer lugar, necesitaríamos saber la fecha del contrato, si la inquilina actual es la inicial, si ha habido subrogaciones y cuándo, si ha habido traspasos y cuándo, si se trata de persona física o jurídica, etc. La renta antigua es un dato insuficiente.
Muy buenos días y muchas gracias por contestarme, agradezco y valoro mucho el tiempo que dedicáis tu equipo y tú para esta labor.
El caso es que tenemos varios frentes abiertos, por un lado saber qué posibilidad hay de recuperar el local para convertirlo en vivienda (por causas de salud de mi padre), y por otro lado saber si la actualización de renta es en Enero del 2015, ya que creemos que su contrato no acaba el 31/12/2014 cosa que me gustaria que me confirmaran.
La fecha del contrato es de Marzo de 1980 y a persona física, nunca ha sido subrogado ni traspasado, la renta solo le ha subido con el arreglo del coste de la vida y la duración del contrato es de 4 años y permanece hasta día de hoy. Le puedo actualizar la renta de golpe? Se le puede extinguir el contrato? Y podemos recuperar el local? Gracias otra vez y esperamos su respuesta.
Hola otra vez, y perdón por el atrevimiento pero es que se me olvidó comentarles que hay una de las estipulaciones del contrato que dice que el dueño comunicará con 6 meses de antelación al arrendatario el vencimiento de contrato………. ¿Quiero esto decir 6 meses antes de los 4 años que era la duración de contrato? O….. ¿Quiere esto decir que si la avisamos ahora en 6 meses se le vence el contrato? Muchísimas gracias de verdad que muy agradecida por esta información y Feliz Navidad!!!!!
Mikaela,
La reconversión de local a vivienda requiere considerar varios aspectos urbanísticos, es decir, que se admita el cambio de uso y el derivado de la ubicación del local dentro de un edificio en régimen de propiedad horizontal, que puede requerir su expreso consentimiento. En Catalunya, se permitiría el cambio de uso en lo que a la comunidad de propietarios se refiere, sin su expreso consentimiento, si no existen estatutos que lo prohiban expresamente.
En lo que a la posibilidad de actualizar la renta en estos momentos se refiere, la actualización que permitía la ley de 1994 ya no es posible porque el derecho de la propiedad estaría prescrito. Lo que sí es posible es la actualización del IPC. Pero no es posible reclamar atrasos y lo máximo que se podrá retrocer a efectos de cálculo son 5 años.
Muchas gracias otra vez, me quedó sin contestar la última pregunta que le hice que para nosotros es muy importante. La de la estipulación del contrato que dice que el dueño comunicará con 6 meses de antelación al arrendatario el vencimiento del contrato.
Menudo trabajo haces resolviendo todas estas dudas. Gracias. Quizás puedas ayudarme con la mía. Tenemos un contrato de 1983 que se traspasó a mi padre en 1986. Mi padre falleció y se subrogó mi madre hace cinco años aproximadamente. Mis preguntas son si mi madre puede estar hasta jubilarse que ocurrirá dentro de 0ch0 años. Y otra es si yo puedo continuar cuando ella se jubile.
Marcos,
Muchas gracias. Haremos llegar tu felicitación al equipo de asesores jurídicos de Api.cat, que son los que realizan el trabajo duro.
En relación a tu pregunta, tu madre puede estar hasta su jubilación o fallecimiento, pero tú ya no podrás continuar.
Buenas tardes, mi madre es propietaria de una nave industrial en la que hay un taller mecánico, se alquiló a nombre de persona física en septiembre de 1984.
En el año 2004 se firma contrato privado en el que se acepta que el inquilino se ha constituido junto con un socio con el nombre AUTOMECANICA MADRID S.L., y que el contrato anterior no sufre modificaciones, en ese acto se sube la renta un 20% por el artículo 32.3 de la ley 29/94
Hasta la actualidad no se han hecho más modificaciones y siguen de inquilinos los mismos socios.
Antonio,
Por los datos que facilitas, creemos que en el año 2004 debió de haberse fijado el plazo contractual, toda vez que el cambio de persona física a jurídica significa un “traspaso” o cesión de derechos y precisa la norma de aplicación a los efectos de su finalización. Sin poder analizar otros datos y ver el contrato, creemos que podría plantearse la resolución a 31 de diciembre de 2014.
Buenos Dias.
Quisiera informarme en relación a un contrato de 1958, que tuvo una única subrogación notarial en 1994 a favor de un nieto( varios años despues de la jubilación del arrendatario primero) es local de menos de 2500m2 y arrendado a persona fisica.
En 1994 el administrador comunicó por escrito que a la vista de la subrogación éste se extinguiria el 31 de dic de 2019, y hace dos dias ese mismo administrador comunica la extinción a 31 de dic de 2014.
Podria aclararme en este supuesto cuando se extingue el contrato?.
Un Saludo.
Maria,
Este contrato en principio debería extinguirse a 31 de diciembre del año 2014, salvo que por razón de otras circunstancias, como la actualización de la renta de golpe, hubiese ganado 5 años. Sin embargo, fuese por una u otra razón, si la propiedad por medio de su administrador en el año 1994 fijó como fecha el año 2019, habrá que invocar la teoría de los actos propios (es decir, a nadie le está permitido ir contra sus propios actos) y al mismo tiempo la inseguridad jurídica e indefensión que ese comportamiento puede provocar al arrendatario.
Hola Rebeca,
en primer lugar agradecerte las respuestas a todas las cuestiones planteadas, he aprendido mucho leyendo este blog.
Quisiera comentarte mi caso para saber como puedo actuar. Mi padre falleció hace 3 años y todas las propiedades pasaron a estar a nombre de mi madre, unos locales y varias naves, ahora tenemos la oportunidad de alquilar estos inmuebles y me gustaría saber si ¿puedo poner los contratos de arrendamiento a mi nombre? a fin de que no le perjudique a mi madre en su declaración de la renta o incluso en su pensión, ya que soy yo quien va a disfrutar de estos beneficios, quisiera declararlos yo en mi declaración de la rente.
¿Esto es posible, aunque las propiedades estén a nombre de mi madre, puedo hacer los contratos en mi nombre?
Muchísimas gracias de antemano.
Saludos,
Yolanda.
Yolanda,
Esta pregunta se escapa del tema del artículo. Sin embargo, te podemos decir que la rentabilidad pertenece a la propiedad, por lo que para deslibrarla a ella de los ingresos y consecuente declaración fiscal de los mismos, ella tendría que hacer una cesión de esos derechos a tu favor (sería como constituir un usufructo a tu favor).
Hola Rebeca,
Somos dos hermanos con un bar alquilado con renta antigua que se extingue el 31 de diciembre. Aún no hemos contactado con el dueño del local porque nuestro gestor nos ha dicho que es el dueño del local el que debe ponerse en contacto con nosotros antes del 31 de diciembre. El gestor nos asegura que si el dueño no lo hace, el contrato se prorroga automáticamente por un año. ¿Está en lo cierto el gestor?
Si no esta en lo cierto el gestor, ¿qué pasa con los empleados si no podemos continuar el 1 de enero?
Muchas gracias por su atención
Hola Gerardo,
Tendríamos que ver vuestro contrato para poderos dar una opinión al respecto. Ciertamente, debe ser el propietario quien comunique la extinción, pero también es bastante habitual que si no lo hace y vuestra voluntad es continuar con el negocio un año o más, lo apropiado sería contactar con él para tratar de negociar un nuevo contrato.
Buenas tardes
Tenemos un local arrendado de renta antigua dedicado al comercio que en año 1990 fue adjudicado mediante traspaso. A partir del día 1 de Enero de 2015 le quedan todavía 5 años mas de arrendamiento.
Muchas gracias.
Luis,
No acabamos de entender cuál es exactamente tu pregunta. Una situación derivada de traspaso (según articulo 32 de la ley de 1964) anterior a la entrada en vigor de la ley de 1994, se extinguirá a la muerte o jubilación de aquel que lo hubiere adquirido en virtud de ese traspaso en el año 1990.
Buenos días, mi consulta es:
Mi padre firmó contrato de arrendamiento en 1963 y yo, su hija, me subrogué en 1997 a su fallecimiento. El contrato era de local de negocio y con duración de una temporada de verano. La renta se ha pagado de forma anual al arrendador (persona física), si bien, desde hace años se ha abonado a una sociedad que han formado los herederos (comunidad de herederos) al haber fallecido el arrendador.
Me ha llegado recientemente notificación de un heredero del arrendador para que desaloje el 31/12/14. Quería saber si tengo alguna posibilida de continuar y si la notificación es correcta (no sé si debeía haberla hecho antes). Gracias
Maria,
Efectivamente, según lo que nos comentas, tu contrato finalizará a 31 de diciembre de 2014. Podrás continuar si negocias con la propiedad una nueva contratación, de lo contrario, el propietario podrá instar la resolución judicial del contrato.
Buenos días:
Lo primero darle las gracias y enhorabuena por sus respuestas.
En relación a la consulta efectuada el 21/11/14 (“María”) y que contestó el 24/11/14, quería saber si tengo derecho a permanecer 5 años más, es decir, hasta el 2019, tomando en cuenta que desde 1995 hasta 2005 se actualizó la renta del 10% al 100% (regla 4ª, apartado 6, de la DT 3ª, en relación con regla 9ª a) del apartado 11 de la DT 2ª) y a partir del 2005 hasta ahora se ha acutalizado conforme al IPC.
Me han dicho que tengo derecho a permanecer esos cinco años más conforme al apartado 3, 6 (regla 6ª) y 7 de la DT 3ª. Es cierto?. Agradecería contestación.
agradecería contestacion
Maria,
No es cierto, no. El incremento de los cinco años era para aquel arrendatario que, voluntariamente y a su instancia, aceptaba desde 1995 abonar la renta correspondiente al 100% del tramo de actualización. Es decir, renunciaba a los tramos (Apart. C nº 7).
Hola Rebeca , me llamo Fayna, mi abuelo tiene un local arrendado con contrato de arrendamiento indefinido con fecha de 1 de Mayo del 1985, el local se ha traspasado con su consentimiento en 3 ocasiones,la última fue en 1 noviembre del 1991, el arrendatario de jubila pero lo quiere traspasar. MI PREGUNTA ES: Cuando se le caduca el contrato? y él puede traspasar el local-bar sin que mi abuelo firme? si se jubila no aspira el contrato de arrendamiento? un saludo y gracias
Fayna,
El traspaso si acaso ha de ser anterior a la jubilación. Si fuese posterior, supondría que el arrendamiento podría resolverse por jubilación del arrendatario. El actual arrendatario podrá traspasar y, si lo hace ahora, el contrato podrá durar 10 años y, si tenemos en cuenta que dentro de los 10 anteriores a la entrada en vigor de la ley se dio otro traspaso, estos 10 años se incrementarían en 5 más, total 15, siempre que se haga antes de 31 de diciembre de 2014.
hola Rebeca
Tenemos una sociedad recreativa gastronómica aquí en navarra. el contrato de alquiler del local es del 89. lo firmo en su día un socio como representante de la sociedad. Ese socio ya no pertenece a la sociedad, pero el contrato nunca se ha cambiado. La cuestión es, finaliza el contrato el 31 de diciembre? el que nos Aquila dice que según la ley hay que negociar. Hemos traspapelado la copia del contrato, y se la hemos pedido, tiene obligación de darnos una copia?. Gracias de antemano.
Eneko,
Esta actividad no es una actividad comercial, por lo que entendemos que al contrato le resulta de aplicación la disposición transitoria 4 y no la 3. Se trata de asociación sin ánimo de lucro, de modo que el arrendamiento a nuestro juicio podría haberse ya extinguido hace 5 años. Nuestro consejo es negociar.
Hola Rebeca,
He leido prácticamente todos los casos, pero tengo dudas.
Mi pregunta es la siguiente: mi padre (persona física) tiene un contrato de alquiler indefinido desde agosto de 1964, en él, se indica que no está permitida la subrogación pero si el traspaso. Ahora debe cesar la actividad por enfermedad. Me lo puede traspasar( yo voy a seguir con el mismo negocio). Importa que el traspaso sea en este año 2014 o en el 2015?
Muchas gracias.
Un saludo.
Mercedes,
Entendemos por cláusula de la subrogación te debes referir a la intervivos, porque a la mortis causa no se puede renunciar. En caso de subrogación intervivos, estaríamos ante una cesión de derechos que para este supuesto sería un traspaso. No es posible la cesión gratuita en local de negocio en favor de los hijos. Si, efectivamente, tiene que dejar la actividad, el traspaso -para que puedas continuar- ha de ser dentro del año 2014 y por 10 años. Ten en cuenta que el traspaso le permite al propietario rescatar el local y además le tienes que dar una participación sobre el precio fijado para la cesión de los derechos del contrato de arrendamiento (paredes).
Muchas gracias Rebeca¿ Y entonces si no se hace el traspaso este año que otras posibilidades tendría? es una Farmacia.
Mi padre firmó un contrato en 1.982 con 2 personas físicas, al cabo de los años estas personas han ido constituyendo sociedades primero S.A.L., luego S.A. y el año 2013 han vuelto a cambiar a otra S.A.
Para poder extinguir el contrato a 31 de diciembre ¿Tengo que esperar a que fallezcan los que firmaron en 1.982? o ¿se considera la misma empresa ahora con una sociedad mercantil?
Mari Paz,
Lo que nos cuentas es ciertamente confuso, ya que el cambio de persona física a jurídica sin consentimiento de la propiedad implica un “traspaso inconsentido que podría haber dado lugar a la resolución del contrato”. Si la propiedad lo consintió, no se puede decir nada respecto de los hechos consumados. Es difícil, sin ver toda la documentación, saber si estamos frente a un local comercial o una nave industrial, si el recibo se extiende a nombre de una sociedad y desde cuándo, etc. A la vista de los diferentes cambios, casi nos atrevemos a afirmar que nada queda del original contrato y en la actualidad estamos frente a un contrato sujeto a la legislación de 1994 íntegramente, de manera que debiera de haberse fijado un plazo de duración en alguno de esos cambios. Falta información para poder ser más precisos.
buenos dias,Rebeca,herede de mi padre un local comercial que se alquilo en abril de 1984
y posteriormente se traspaso en el 2009.Entendemos que al no haber un contrato nuevo,
se extingue el traspaso el 31 de diciembre; ¿es correcto? gracias por vuestro asesoramiento.
José,
Si se hizo un traspaso en el año 2009 (de acuerdo con el artículo 32 de la ley de 1964, es decir, mediante escritura pública) podrá durar al menos 10 años, por lo que acabaría en el año 2019.
tengo en transpaso indefinido de un bar en el año 1982 octubre, y el traspaso lo hicimos a una persona fisica como yo que lo tenia arrendado al dueño de la lonja. la actividad se produjo desde el primer inquilino del año 1972 y actualmente seguimos igual como bar. no he hecho ninguna subrogacion y la renta se fue actualizando desde 1995. creo entender que el anterior inquilinino que me hizo el traspaso se cuenta como la primera subrogacion y mi problema es: creo que estoy en mi negicio hasta mi fallecimiento o jubilacion, estoy en lo cierto?. y tengo 52 años y soy viudo desde 2006, si me pasara algo se podia subrogar algun hijo mio,tengo una hija de 18años y un hijo de 13años y por cuanto tienpo?.y por ultimo pudiera transpasar el bar despues de 2015.ejemplo 2025.SALUDOS Y MUCHAS GRACIAS.
Manuel,
Según lo que nos indicas, eres inquilino por traspaso desde el año 1982 de un contrato concertado en el año 1972. Si es tal como dices, puedes continuar hasta tu jubilación y en caso de fallecimiento tus hijos no se van a poder subrogar. En la actualidad, lo podrías traspasar, pero siempre antes de 2015. Si embargo, teniendo en cuenta los plazos que la ley que trata el traspaso -la de 1964- contempla, ya no se cumplirían en el 2015, de manera que el traspaso no se podría escriturar hasta el 2015, lo que permitiría al propietario discutir la continuidad por los 10 años.
Tengo un familiar que tiene alquilado un local de negocio. La subrogacion se produjo cuando falleció su padre en 1980, anteriormente su padre se subrogó de su abuelo que era el arrendatario inicial (mi familiar es la tercera generación).
Nos dicen que al ser tercera generación y haberse subrogado antes de la entrada en vigor de la ley de 1994 tiene derecho a permanecer. Sin embargo, el propietario le insiste en que tiene obligación de desalojar el 31/12/14. Agradecería saber si tiene derecho a permanecer hasta que se jubile o el contrato finaliza el 31/12/14.
Maria,
Al ser la subrogación del actual titular anterior a la entrada en vigor de la ley, es decir antes de 1995, puede mantenerse en el arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento.
Rebeca,buenos días de nuevo,no entiendo bien la aplicación de la Ley;me expreso quiero suponer que con ése criterio si una persona física se subroga el 30 de diciembre del 2014 en un alquiler del año 1984,con un traspaso tendría vigencia ésa subrogación hasta diez años después, o sea hasta el 2024.Creo que hay alguna laguna en la interpretación.
Gracias por tú contestación y aprovecho para felicitaros en estas fiestas a todo vuestro equipo por el buen trabajo que hacéis.
José,
Nos reiteramos en nuestra respuesta: si se hizo un traspaso en el año 2009 (de acuerdo con el artículo 32 de la ley de 1964, es decir, mediante escritura pública) podrá durar al menos 10 años, por lo que acabaría en el año 2019.
Hola
Mi padre tenia una local alquilado a su nombre desde 1963 en el que establecio una farmacia.En el 2006 formo una CB con su hijo tambien farmaceutico.Como afecta esto al contrato de alquiler del local?Mi padre murio en el 2012 con lo que se disolvio la CB y el local estaria ahora a nombre de mi hermano.Al cambiar la titularidad del local a una CB,se considera un contrato nuevo y por tanto no entraria en la categoria de la disposicion transitoria tercera y no se extinguiria a final del 2014?
Gracias
Esther
Esther,
Para poder darte una respuesta, necesitaríamos saber a nombre de quién ha girado la propiedad los recibos. En el momento de la constitución de la CB, en el 2006, ¿se informó a la propiedad? Por otra parte, dices que en el 2012 se disuelve la CB. Esto se le comunica a la propiedad o, como no sabe la previa constitución no se le dice nada? ¿Se subrogó tu hermano? ¿O no se dijo nada?
Buenos días, mi consulta es la siguiente. Tengo un local arrendado desde 1974 cuyo inquilino falleció subrogándose su viuda en el 2003 al fallecimiento de éste, ¿se extingue su contrato de arredandamiento el 1 de Enero? En caso de que no se extinguiera el contrato, mi pregunta es ¿un autónomo tiene obligación de jubilarse a cierta edad? Gracias.
Ana,
Este contrato podrá continuar hasta la jubilación o fallecimiento de la viuda. No hay una edad obligatoria de jubilación para un autónomo.
En el caso de un contrato de alquiler de local de negocios celebrado a fecha 31 de mayo de 1984, por un tiempo de 4 años y en el que en una de su clausulas se estipula la subrogación a favor del cónyuge, subrogación que opera a partir del 1 de enero de 1986, cónyuge que continúa al frente del negocio, quedaría extinguido o continúa hasta la jubilación o fallecimiento del mismo.
En el caso de que continúe podría traspasarlo o subrogarse algún hijo.?
Gracias, tus comentarios son de gran utilidad.
Mari,
Este contrato realizado en el año 1984 se celebró por 4 años, según dices, transcurridos los cuales entró en prórroga forzosa, de manera que a partir de 1988 se encuentra sujeto a ese régimen. Si en el año 1986, por tanto, vigente aún el plazo convencional, se subrogó la esposa, entendemos que en 1986 entró igualmente en prórroga forzosa y si a la entrada en vigor de la Ley -1995- esta señora seguía siendo la arrendataria y sigue siéndolo en la actualidad, podrá seguir hasta su jubilación o fallecimiento.
Y podrían subrogarse sus hijos o traspasar el local antes del 1 de enero de. 2015?
Me surge otra duda, la causa de la subrogación de la esposa debe ser la jubilación o fallecimiento del esposo, para que permanezca vigente el arrendamiento hasta la jubilación o fallecimiento de la esposa, o no es necesario ninguna causa, sino que simplemente se haya producido dicha subrogación durante el plazo de vigencia de los cuatros años del contrato inicial?.
Te agradezco mucho tus respuestas, un buen trabajo que realizas.
Buenos días Rebeca entiendo que al subrogarse la esposa dentro del plazo de vigencia del contrato suscrito por el esposo , desde la subrogación debe entenderse como un nuevo contrato sujeto a prorroga forzosa siendo indiferente el motivo de la subrogación . La duda que me surge es si al considerarse un contrato nuevo algún hijo podría subrogarse ya que debe entenderse que desde que la esposa es arrendataria no se ha producido subrogación alguna. En el caso de que fuera posible esa subrogación a favor de un hijo cual seria el a fecha tope para hacerlo y por cuanto tiempo tendría efectos? . Ruego tu pronta respuesta agradeciéndote tu
Mari,
No se trata de un contrato nuevo, el contrato se mantiene en el tiempo. La subrogación precisamente consiste en que se mantiene el contrato y lo único que cambia es el titular. Un hijo ya no podría subrogarse, ya que estamos a punto de finalizar el 2014 y en esa fecha habrán transcurrido los 20 años de vigencia de la LAU. Lo sentimos.
Otra duda me surge, tiene algo q ver si la explotación del negocio es sólo durante seis meses al año, tiempo en el que se esta de alta, si bien cumplen con el pago de la renta mensual. Espero tu respuesta . Feliz 2015.
¿La renta inicial se podría actualizar y en caso de ser así cómo se haría si nunca se ha hecho?
Mari,
Lo lamentamos, pero esta consulta no está relacionada con el contenido del artículo.
– Soy inquilino individual de un local de comercio desde 1973 con contrato indefinido.
– Siempre he desempeñado dos trabajos, uno docente y otro comercial, cotizando por ambos lados. En 2003 me jubilé como docente pero no como empresario cotizando aún como Autónomo. Mi mujer fue docente también y está jubilada como tal.
– Sé o creo que puedo continuar como titular hasta mi jubilación laboral o hasta mi fallecimiento y tras de mí – aunque ya haya pasado el 31-12-2014 – mi mujer pero no mi hijo.
– ¿ Puedo subrogar en mi hijo – saltando el derecho de la madre – antes de acabar el 2014 ?
¿ Qué tengo que hacer de cara al arrendador ?
¿ Puede éste pedirme hacer un contrato nuevo y aumentar la renta que ahora pago ?
Espero que todavía su respuesta llegue a tiempo porque quiero jubilarme y mi hijo se ve abocado a un contrato nuevo
Federico,
Para poderte responder, en primer lugar necesitamos saber a qué uso destinas el local, a una actividad docente o a una actividad comercial o a ambas. Y si la actividad que se desarrolla coincide con la que recoge el contrato.
Gracias por la respuesta tan rápida.
Perdona si no precisé la utilización del local. Es comercial. Es una librería desde sus comienzos. El contrato está hecho con esa finalidad. Si puse en mi anterior comentario lo de que soy docente jubilado era por si existía la posibilidad de que esta situación pudiera hacer creer al propietario (aunque de palabra ya se lo he dicho que sigo cotizando como Autónomo), que el 31-12-2014 es mi límite para desalojar el local o firmar el contrato que ya me tiene preparado, duplicando el alquiler actual, lo que significaría – sumándole el IVA – pagar más de 1800 € mensuales por un local de 37 m2.
Estamos pasando del ” Juan al juanillo” con la nueva ley, aunque es verdad que hemos tenido tiempo para prepararnos. Gracias de nuevo.
Gracias , en primer lugar por tu ayuda.
Mi marido y sus hermanos tienen una tienda en un local que su abuelo arrendo a una señora en el año 58 . La señora y el abuelo fallecieron y nadie volvió a pasa a cobrar la renta puesto que ella murió sin testamento y hasta hace un par de años los herederos no pudieron regularizar la herencia .
En el contrato del abuelo esta señora le daba poder para hacer en el local lo que fuera necesario para mejorarlo y le puntualizaba que el arriendo era indefinido para los descendientes del abuelo.
Ahora los nuevos propietarios quieren vender por un precio desorbitado o poner una renta muy superior a lo que vale en esta zona .
¿Pueden hacer algo para que el precio sea razonable?
Marta,
Si a partir del año 94 el arrendatario (tu marido y sus hermanos) siguen manteniendo esa titularidad, podrán seguir hasta su jubilación o fallecimiento. Si, por cualquier circunstancia, a partir del 94 se ha producido alguna cesión entre los descendientes del abuelo, muy probablemente este contrato esté ya extinguido.
De todas formas, nos gustaría puntualizarte que la titularidad del arrendamiento, en lo que al arrendatario se refiere, no puede recaer en varias personas. Por lo tanto, o lo es tu marido o cualquiera de sus hermanos. Y si lo fuesen todos los que explotan la actividad, debieran de haber constituido una comunidad de bienes o una sociedad civil.
Tengo un local de menos de 40 metros cuadrados, traspasado en agosto del año 2000, ¿me afecta la nueva ley que ha salido o es posible continuar hasta el 2020 con el mismo contrato? Si no es asi, ¿tendría que hacer otro nuevo?
Elvira,
Este contrato, por lo que explicas, muy probablemente quedó extinguido a 31 de diciembre de 2014 y deberías negociar uno nuevo con la propiedad.
Hola,
Soy propietaria de local de negocio (bar) y despues de trabajarlo varios años he traspasado el 3.7.88 a una Comunidad de bienes (Jesus y Andres). Esta Comunidad lo regenta hasta el dia de hoy, pero con la circunstancia de que Andres se ha jubilado(pensionista) en el 2008.
En el contrato de arrendamiento figura que este contrato es indefinido.
Tambien dice que si la sociedad se disuelve o algun componente sale del negocio se entendera como traspaso y si no se le comunica se considera traspaso inconsentido.
El arrendatario que sigue al frente del negocio me ha comunicado que la Comunidad de bienes no se ha disuelto (No lo se) y que el contrato no tiene caducidad y que por tanto es indefinido.
Quisiera saber si estas afirmaciones son correctas, y ajustadas a derecho.
Quisiera saber cuando finaliza este contrato
y saber si la jubilacion de uno de los comunitarios (y no trabajar en el) es salir del negocio.
Marite,
Te recomendamos que pongas el caso en manos de un abogado, puesto que por lo que explicas es muy probable que efectivamente la jubilación de los miembros de la Comunidad de Bienes pueda comportar la desaparición de la misma y una cesión inconsentida de derechos y, en consecuencia, incurrir en causa de resolución de contrato.
Buenos dias
Tenemos alquilado un local en 1974 al nombre de mi padre en el cual no hay ninguna subrogación actualmente el contraro del local esta a nombre de mi padre pero la actividad qu es la misma esta a mi nombre el hijo. Cuando se debe acabar el contrato y hasta hoy no tenemos ninguna conversación con el dueño ni para bien ni para mal.
Lidia,
Deberíamos saber en qué año se produce el cambio de la titularidad de la actividad y por qué motivo para poder darte una respuesta.
Hola
Mi padre se jubila y cambio el titular del negocio en el 2000 pero no se toca el contrato de alquiler y permanece a nombre de mi padre al igual que el recibo mensual, personalmente el propietario debe saberlo pero no dice nada y no se si comentar algo o seguir asi y que hable el
Lidia,
Nos resulta difícil aconsejarte, ya que depende realmente del conocimiento o no de la propiedad de la situación de jubilación. Si realmente no lo sabe y se entera ahora, podría instar la resolución del contrato por jubilación. Lo que hicisteis es un traspaso inconsentido, ya que solo podía haberle sucedido en caso de jubilación su cónyuge, y en su defecto, un descendiente que habría podido seguir hasta 31 de diciembre de 2014. En definitiva, estás en una situación irregular y si quieres regularizarla debes correr el riesgo de hablar con la propiedad. En caso contrario, la propiedad en cualquier momento podría instar la resolución.
Gracias por contestar.
Podría arreglar la situación dando de alta a mi padre en la actividad y hacer mi baja y así tener el local hasta el fallecimiento
Lidia,
¡Podrías hacerlo, pero también se podría considerar un fraude de ley!
Hola Rebeca. Gracias por lo que haces.
Mi caso no lo he visto reflejado en anteriores consultas así que, abusando de tu paciencia, paso a los datos:
Contrato de localde negocio a persona física, firmado en el año 1980
Doce años después, en 1992, se autoriza, añadiéndolo al dorso del mismo contrato, a dos personas, con los mismos apellidos que el titular, para que constituyan una sociedad mercantil S.L.
A partir de entonces los recibos son emitidos y pagados por esta sociedad.
Es decir que se cambió de persona física en el 1980 a jurídica en el 1992.
Se les ha mandado un burofx para que o bien me devuelvan las llaves o negociemos un nuevo contrato. Esta sociedad ha contestado a través de una abogada diciendo que tienen derecho a seguir hasta su jubilación ¿Es así?
Muchas gracias.
Jesús,
La persona jurídica no se jubila y, si efectivamente, tal como dices, la propiedad extiende los recibos a nombre de la persona jurídica, que es la que paga la renta, no tiene mucho sentido la contestación que dices haber recibido de la abogada.
Si la abogada afirma que el contrato se extingue por jubilación, es posible que omitas alguna información importante. Necesitaríamos más información para poder ofrecerte una respuesta.
Buenas tardes, Rebeca,
El párrafo que se añadió en 1992 al contrato de arrendamiento de local de negocio del año 1980, a nombre de Don Pedro Manuel Pérez Flores, dice:
En Orense, a tres de mayo de mil novecientos noventa y dos, reunidos D…., como administrador de D. Jesús… y D. Pedro Manuel Perez Flores, acuerda:
1º Autorizar a D. Manuel Pérez Flores, para que pueda constituír entre sí y D. Juan Pérez Flores, sociedad mercantil o civil, con la denominación Estudio de Fotografía, con. CIF…, sin la incorporación de nadie más, pues cualquier cambio será puesto en conocimiento de la parte arrendadora, para que pueda ejercer los derechos …..
2ºLa renta que a partir del 1º de mayo de 1992 pagará la citada sociedad, es la de … (aquí pasa de 15000, que era antes, a 23000), la cual será revisada….. La 1ª revisión en 1º mayo de 1993
3º El arrendatario pagará el IVA del arrendamiento.
El arrendatario El arrendador
(firma de mi administrador, que DEP)
(Aquí figuran dos firmas
que ninguna coinicde con
la de Pedro Manuel Flores el primitivo arrendatario)
Y no hay nada más.
A partir de entonces se emitieron los recibos a nombre de la sociedad. ¿Se puede entender esto como una subrogación, aunque nunca se mencione? (Fíjate que los apellidos son los mismos) ¿Y como un traspaso encubierto (no figura la palabra traspaso ni hay nueva escritura, ni me han dado dinero por traspaso.) En el caso de que sea un cambio de persona física a jurídica, que es como yo lo veo, ¿prescribe el contrato?
Muchísimas gracias por tu tiempo.
Jesús,
Por lo que nos cuentas, no acertamos a entender la respuesta de la abogada de la parte arrendataria. Si los recibos se extienden desde ese momento a nombre de una sociedad, no se puede hablar de jubilación. Cosa diferente es que la sociedad -por los motivos que fuesen- no se hubiese llegado a constituir y no dieran importancia al hecho de que los recibos incorporaran la denominación de una sociedad inexistente en la realidad. Imaginamos que practican retención… ¿podéis averiguar quién ingresa, si una persona física o una jurídica?
Hola de nuevo, Rebeca.
El arrendatario no sólo figura en el contrato de alquiler como sociedad limitada sino que actúa como tal. Lo demuestra de forma fehaciente la demanda que me hizo (por unas humedades en el local) ante el juzgado la susodicha sociedad a través de su administrador único, que es la persona física que figura en el contrato de arrendamiento antes de añadir en el mismo la cláusula por la que le autorizo a formar la sociedad con otros.
Una vez más muchísimas gracias por tu atención.
Jesús,
Pues si se emiten los recibos a nombre de la SL y tenéis un CIF, significa que realmente se constituyó, por lo que la respuesta de la arrendataria no tiene sentido. La arrendataria es una sociedad, de manera que se produjo un traspaso de la persona física a la jurídica. En tal caso, la extinción se sitúa en la que corresponde a las sociedades y no a las personas físicas, toda vez que a la entrada en vigor de la ley el titular (1992) ya era una sociedad. Si se trata de actividad mercantil, el contrato se extinguiría a los 20 años. No es el mismo motivo del artículo, pero también quedaría sujeto a los 20 años. No obstante, el traspaso del 1992 le da derecho a 5 años más. La discusión de estos 5 años vendría por si se hizo por escritura -que no es el caso- o bien se entiende que el añadido en el contrato es equivalente a estos efectos a lo que la ley exige de formalización mediante escritura. Esperamos que te sirva de orientación.
Si un coarrendatario fallece, hasta cuando pueden los herederos reclamar sus derechos de coarrendamiento y si hay un tiempo en que caduque ese derecho y puedan los demás coarrendatarios asumir la parte del fallecido, ante la propiedad.
Gracias.
Eugenio,
Lo lamentamos, pero tu consulta no se ajusta al contenido del artículo.
Buenas tardes Rebeca,
primeramente, felicitarle por su ayuda.
Tengo una duda sobre el alquiler del local de mi padre ( autonomo ) y agradeceria su ayuda,
Tiene un contrato de arrendamiento de local de negocio del 1.981, finaliza este a 31/12/2014 ? o a la jubilacion /fallecimiento?
En el caso de finalizar a la jubilación, hay alguna posibilidad de traspasar el negocio antes de la jubilación? o subrogar al conyugue o hijo?
Gràcias
Pau,
En tu caso, el contrato expirará a su jubilación o fallecimiento, y en la actualidad no hay posibilidad de continuar por traspaso.
hola buenas tardes. la ley esta afecta a viviendas alquiladas le 1 de marzo de 1995. tenemos alquilada una vivienda con renta antigua pagamos 82,12 euros al mes. afecta de alguna forma a este contrato firmado en marzo de 1995 . se extinguen en 2014. muchas gracias.
un saludo
santiago
Santiago,
La normativa a la que hace referencia este artículo sólo afecta a locales de negocio, no a viviendas.
Muchas gracias, Rebeca
¿Me puedes recomendar tu alguien experto en estos temas o alguna pagina webb donde me pueda asesorar con fundamento ?
Salu2
Perdona la insistencia , pero en el caso del contrato, tiene caducidad o por el contrario es realmente indefinido?
Rebeca estoy interesado en que me de su opinión , muchas gracias.
Tengo un local en alquiler de negocio heredado por la muerte de mi padre y en el cual me subrogué y me di de alta como autónomo , a la muerte de mi padre en el AŃO 1973. La renta se ha ido actualizando desde ese ańo de la subrogación hasta el día de hoy . Cuando se da por finalizado el alquiler ? No tenemos contrato de alquiler escrito , siempre fue un contrato verbal . ¿ Tengo derecho a traspaso ? Y si tengo derecho en qué circunstancias , confirme a que Ley ? Este local lo alquiló mi padre en 1941.
Le quedo muy agradecido .
Atentamente le saludo.
José Luis,
En estos momentos, el contrato se extinguirá bien a tu jubilación o fallecimiento. Ya no existe opción de traspaso.
Hola Rebeca,
Gracias por tus asesoramientos. ¿Por favor podrías ayudarme con estas preguntas?,
Se trata de un contrato de alquiler de local de negocio 1995 por 20 años y 9 meses entre personas físicas. Entiendo que no reúne los requisitos para finalizar a finales de 2014. ¿Es así?
Por otra parte de los dos arrendadores uno le vendió su parte al otro y este otro falleció con lo cual ahora sus herederos son los arrendadores. Esto no afecta para nada a la duración del contrato ¿verdad? ¿Habría que rehacer el contrato con los nuevos propietarios?
La última pregunta es que la renta solo fue subiendo lo que marca el IPC, ¿no se puede actualizar de ninguna otra manera verdad?
Muchas gracias
Hola Francisco,
Los contratos celebrados a partir de 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la nueva ley) no se ven afectados por las disposiciones transitorias (las que fijan los plazos de extinción de los contratos anteriores) y se rigen íntegramente por la nueva ley. Este contrato se extinguirá por el transcurso de los 20 años y los nueves meses a contar desde la fecha de su celebración, por lo que poco tiempo de vigencia le queda.
No te podemos decir si la situación descrita pudo afectar al contrato, más que a su duración, al verse inmerso en causa de resolución. Lo cierto es que por el poco tiempo que queda no tiene mucho objeto entrar a verificar si se pudo o no actuar en aquel momento. La actualización de la renta deberá hacerse en la forma prevista en el contrato, que podrá ser mediante IPC o cualquier otra que allí se pactara.
Muchas gracias, Rebeca
Muy agradecida.
buenas noches,tenemos alquilado un local en el año 56 lo alquilo mi abuelo , al fallecer paso subrogacion a mi abuela en el año 62 luego al morir mi abuela el negocio lo regento mi padre, los recibos aparecian al nombre de mi padre pero en el contrato no viene mi padre como subrrogado, al jubilarse mi padre me quedee con el negocio yo en el 2003 me subrogue al contrato doblandome la renta y dando al casero 12ooo euros, cual es mi situacion actual?? mi contrato finaliza en 2014??
gracias.
Lucas,
La modificación de la renta y la entrega de una cantidad a la propiedad implican un contrato nuevo, por lo que si ocurrió en el año 2003, el contrato pasó a regirse por la ley de 1994, de manera que debió de plasmarse en un documento en el que debió de fijarse el plazo de duración del contrato. Es muy probable que el propietario considerase que el contrato no podía pasar de la abuela a ti y entendió que se había producido un traspaso. Si estableció renta nueva y cobró, quiere decir que se celebró un nuevo contrato al que hay que sujetarse desde 2003.
hola rebeca de nuevo, en ningun momento firme un contrato nuevo, el casero dice que fue una subrogacion de mi padre a mi y que rije el contrato del 56 con sus subrrogaciones , yo me subrogue en 2003 como te dije doblando la renta y dando un dinero al casero, por cierto fue en b , como el queria. me comenta que tengo que dejar el local o negociar mi contrato finaliza en 2014??????muchas gracias por todo
Lucas,
Si efectivamente doblaste la renta y lo puedes demostrar, y los recibos se giran a tu nombre, podrías defender que el anterior quedó extinguido y probablemente podrás acreditar que en aquel momento no tenías derecho a continuar y por ese motivo se dobló la renta. Ya ves que de cualquier pago es importante que quede constancia, porque ahora no podrás acreditar que lo hiciste. En todo caso, te recomendamos defender que es un nuevo contrato desde el 2003; el problema es que no tienes documento escrito y el plazo de duración habrá que fijarlo, y eso, tal como están las cosas, solo se puede hacer judicialmente, si no hay acuerdo previo con el propietario. Puedes tratar de defender que el plazo es hasta tu fallecimiento o jubilación.
Hola Rebeca
En fecha 18-07-1981, como arrendatario suscribi un constrato de arrendamiento de un local comercial, con una renta de 16.000 pesetas y clausula de revision de la renta de acuerdo al IPC ALQUILERES revisable cada 2 años, actualmente la renta es de 484.11€.
En fecha 01-02-1988, con el consentimiento del arrendador, una sociedad limitada del que soy socio, SE SUBROGO en dicho arrendamiento, estipulandose unas clausulas que el arrendador cobraria un porcentage si mis participaciones sociales las transmitiese a otra persona o en los aumentos de capital entrase otro socio, todo esto se hizo constar en el mismo contrato de arrendamiento, contrato en documento privado.
Mi pregunta es si este contrato vence el 31-12-2014 o el 31-12-2020, por la subrogacion de la sociedad en el arrendamiento, si esto se puede interpretar como un traspaso, y que la renta siempre ha estado actualizada.
Un cordial saludo
Luis,
Se podría entender como un traspaso, y podrías incrementar los 5 años, siempre que se entienda equivalente el mecanismo de cambio que se siguió para pasar de persona física a jurídica, es decir, no se hizo mediante escritura sino mediante pactos introducidos en el contrato inicial.
Grcias Rebeca, muy agradecido
Hola Rebeca buenas noches, cogimos un bar con un traspaso el año 2000 subrogado del año 1991. La arrendataria nos quiere subir el alquiler por esta ley , esta en su derecho. Muchas gracias
Este contrato es muy probable que acabara en diciembre. Sin embargo, por el traspaso operado en el 2000 puede verse incrementado en 5 años. Tendrás que ver si el traspaso se hizo por escritura o bien por acuerdos que supongan la continuación del arriendo inicial. La Ley habla de escritura de traspaso, todo lo que no se hiciera así, deberá ser interpretado por el juez para buscar la equivalencia del mecanismo seguido para obtener el beneficio del incremento del plazo de duración.
Hola Rebeca.En mi caso,me jubile en el 2010 pero sigo siendo la titular del contrato de arrendamiento desde el 1982 desde la surrogacion por el fallecimiento de mi marido pero no trabajo físicamente.Y tengo un alquiler actualizado.no tengo renta antigua.Cual es mi situación.Muchas gracias.
Pilar,
Pues estás en una situación irregular. La jubilación con dato objetivo es causa de resolución del contrato, por lo que la propiedad, si tiene conocimiento de ello, puede plantear una resolución por jubilación. Si la propiedad lo aceptó, en caso de un descendiente, finalizó también a 31 de diciembre de 2014.
Buenas tardes Rebeca, he estado leyendo los comentarios y me gustaría comentarte mi situación.
Mi abuelo arrendó a un inquilino, persona física, dos habitaciones de su casa para (tienda y trastienda, con entrada independiente desde la calle, destinándose a comercio de comestibles y similares), dicho contrato se firmo con fecha 16 de abril de 1967.
Los inmuebles alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales) venían regulándose por la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 y posteriormente por la Disposición transitoria tercera: esta es la que nos interesa.
mi pregunta es: Actualmente no se quien regenta el local, si es él o su mujer, no teniendo ni idea si se ha subrogado o no a su cónyuge, ambos están en vida, pero tampoco sé si se han jubilado o no. Los recibos de alquiler van a nombre del primer inquilino (él) y este no firma ningún recibido del mismo.
He comprobado que las facturas de compra de mercancía, van a nombre de su mujer que figura como autónoma.
PREGUNTO.- ¿Como podría saber si ha subrogado el local a su mujer (cónyuge)?
Tengo entendido que finalizará el contrato cuando fallezca o se jubile el inquilino, pero tengo que saber si se a subrogado o no, pues no tengo ni idea de cual de los dos depende.
Le agradecería mucho su información, así como si puedo dirigir algún escrito a organismo para que me informe y en caso afirmativo a quien. gracias atentamente un saludo.
Juan Carlos,
Creemos que si realmente al frente está el matrimonio podrán continuar hasta la muerte o fallecimiento de aquel que se hubiese subrogado. Si el esposo está jubilado, puede continuar la mujer, y si es la mujer, podrá continuar el esposo. El problema será en el momento del fallecimiento, ya que en aquel momento se podrá “subrogar oficialmente” aquel que no podría. Es decir, te conviene averiguar realmente quién de los dos está jubilado y quién es el titular de la actividad para evitar una subrogación fraudulenta en su momento.
Gracias por tú información. Un saludo
Buenos días. Querría hacerle la siguiente pregunta en relación a un contrato de arrendamiento de local dentro de un Hospital para explotarlo como consulta médica. Tiene 5 años de duración y no contempla la cancelación anticipada del contrato por ninguna de las partes. Se ha quedado con la gestión del Hospital una empresa distinta con la que yo firmé el contrato y mi duda es si ellos me pueden pedir que me vaya en cualquier momento o yo puedo irme cuando quiera. En contrato vence en 2017.
Cristina,
Lo lamentamos, pero tu pregunta no está relacionada con el objeto de este artículo.
Buenos días Rebeca, gracias por tu ayuda.
Mi pregunta es la siguiente, contrato celebrado en el año 88, los arrendatarios son un matrimonio (personas físicas) la propiedad nos ha requerido para que abandonemos el local porque entiende que el contrato ha finalizado en diciembre del 2014. En el contrato no pone NADA de duración, ni sometimiento a prórroga ni nada referente a la duración. Ha terminado el contrato?
Por otro lado, en el caso de que así fuese, los arrendatarios tendrían el derecho a quedarse aceptando la nueva renta? es obligación de la propiedad comunicar la nueva renta a éstos antes de arrendarlo a un tercero? tenemos conocimiento de que están negociando con un tercero sin habernos ofrecido quedarnos asumiendo la nueva renta…
en el caso de que el arrendador hubiese vendido el local a uno de sus hijos, debería haberlo comunicado a los arrendatarios? estos arrendatarios tenían o tienen derecho de adquisición preferente en cuanto a la compra del local?
Muchas gracias.
Amparo,
En primer lugar, hablas de arrendatarios en plural. ¿Son los dos titulares?
También es extraño que un contrato del año 88 no contenga ninguna referencia al plazo de duración. Por lo que explicas, podría tener razón la propiedad, si considera que es una actividad comercial. Sí hay un derecho preferente a un nuevo arrendamiento en igualdad de condiciones con un tercero, siempre que la actividad resulte afín o sea la misma a la que actualmente se desarrolla.
Hola Rebeca,
Gracias de antemano por tu ayuda.
Mi duda es sobre un contrato firmado en 1990 en la provincia de Gerona. Es por tiempo indefinido y el arrendatario es una sociedad anónima.
A tenor de lo que leo este contrato no expira este comienzo de año. Pero cuando expira entonces?
El propietario del local lo debe interpretar todo de manera diferente puesto que nos ha mandado una comunicación indicándonos que ha expirado este pasado 31/12/14. Sin más preaviso. Y nos pide que le entreguemos el local.
Que opinas?
Javier,
Probablemente tiene razón. A este contrato, cuyo titular es una persona jurídica, le resulta de aplicación la reciente jurisprudencia del TS -comentada en otras contestaciones- que entiende que a estos “contratos indefinidos” posteriores al año 85 habrá que ponerles plazo y por analogía entiende que son 20 años.
Buenas tardes Rebeca, en primer lugar, gracias por tu ayuda…
Mi pregunta es la siguiente,
Contrato de enero de 1985, arrendatario persona física, entiendo por tanto que el contrato no termina hasta su jubilación o su muerte, momento en el cual se podrá subrogar su esposa y durará hasta su jubilación o muerte…es decir, que quedan bastantes años de contrato…
En este caso, el arrendatario tiene derecho de traspaso? puede traspasar el contrato y el local a un tercero? cuanto tiempo de contrato tendría el tercero? en caso de traspaso la renta sería la misma que paga ahora el arrendatario?
Gracias y un saludo.
Vanesa,
A este contrato sólo se podrá subrogar y continuar la actividad el cónyuge del titular y lo podrá hacer hasta su jubilación o fallecimiento. Y en cuanto al traspaso, ya no es posible. Se podía hacer antes y por el tiempo que restare hasta 31 de diciembre de 2014 o por un mínimo de 10 años y ahora ya ha pasado el plazo dentro del cual se podía hacer.
Buenas noches,
En primer lugar agradecerle su ayuda.Mi pregunta es la siguiente:
Mis hermanos y yo tenemos un local arrendado desde antes de mayo de 1995 a nombre de dos arrendadores(matrimonio)Uno de los arrendatarios se jubiló hace 2 años,el otro sigue en activo pero se dio de alta de autónomos hace 2 años.Actualmente tiene 61 años.
Para recuperar el local creemos que habremos de esperar la jubilación del segundo arrendatario.Sí fuera así, seria la jubilación legal,cuando este arrendatario cumpliera 65 años o la voluntaria? Comentarte que la subrogación se produjo antes de 1994.
Muchas gracias por su ayuda
Maria,
La respuesta que dimos Antonia el día 29 de enero te puede servir. Entendemos que cuando dices antes de mayo de 1995, te estás refiriendo también a antes de la entrada en vigor de la actual ley en enero de 1995 y siempre con contrato sujeto a prórroga forzosa. Si uno de los co-arrendatarios se ha jubilado, significa que ha cedido su parte al otro de forma que esa cesión puede constituir un traspaso. El hecho de que sean matrimonio no impide que pueda considerarse una cesión. No estamos frente a una subrogación, que permite al titular jubilarse y pasar a su esposa, aquí ambos son titulares arrendatarios, de manera que se ha producido una cesión entre ellos que debió de autorizar la propiedad. Sin embargo, podría darse la circunstancia que un juez estimara que, como en caso de titularidad arrendaticia no compartida, podría darse la subrogación entre los cónyugues y continuar hasta la jubilación del subrogado. Se podría aplicar esa circunstancia y admitir que no se trata de un traspaso. Habría que buscar jurisprudencia para ver cómo han considerado los tribunales esta situación.
En el caso de las personas físicas autónomos, la jubilación es un derecho que pueden ejercer cuando lo consideren oportuno, nadie les puede obligar a jubilar a los 65 años.
Hola Rebeca. Gracias por la labor que realizas respondiendo a las preguntas sobre este tema tan complejo y que da lugar a interpretaciones distintas. Mi padre tomó en arrendamiento un local dedicado a panadería en el año 1964 y al fallecer me he subrogado yo automaticamente. La renta fue actualizada una vez entró en vigor la Ley de Arrendamientos de 1995 finalizando dicha actualización al 100% en el año 1999. Quedaría extinguido el contrato el 31 de diciembre de 2014? Comentarte que la subrogación se produjo antes de 1994.
Gracias de antemano
Hola Cristina,
Si tu subrogación es anterior a 1995, entonces podrás continuar hasta tu jubilación.
Muy buenas tardes,
Mi padre tiene un local de comercio arrendado a 2 titulares desde enero de 1985.
Los arrendatarios son matrimonio.Uno de ellos se jubiló en 2012,no notificó fehacientemente su jubilación a la propiedad por lo cual la propiedad sigue emitiendo los recibos de alquiler a su nombre.En 2012 su mujer se dio de alta en la seguridad social como autónoma y está al frente del negocio.Actualmente tiene 61 años.
Cuando podrá la propiedad recuperar este local?
Muchas gracias,
Antonia
Antonia,
Si efectivamente la propiedad no ha tenido comunicación oficial de la jubilación de uno de los titulares, podría plantearse que se ha producido una cesión de derechos entre los co-titulares. Esta situación podría dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento por “cesión inconsentida”, ya que en realidad puede ser considerada un traspaso de derechos entre ellos y por ello requiere el consentimiento de la propiedad.
Buenas tardes, Rebeca.
Como me has dicho, la sociedad arrendataria del local comercial se puede considerar como un traspaso y tiene derecho a una prórroga del contrato de renta antigua hasta el 2020.
Ahora, mi pregunta es ¿puede volver a traspasar durante estos cinco años que le quedan de vigencia del contrato?
En caso afirmativo, ¿sería una cesión o un traspaso? Es decir, ¿tendría que someterse las normas de la ley de 1964 sobre traspasos o se regiría por la normativa actual de cesión de local de negocio?
Muchas gracias
Jesús,
En el caso de una persona jurídica, piensa que con vender las acciones o participaciones ya ha cedido a un tercero, porque el titular de las mismas cambia. Sin embargo, si quiere podría traspasar, pero por los años que quedan hasta el 2020, y la propiedad siempre podría percibir una participación en el precio fijado de transmisión del local o recuperar el local.
Buenas tardes,
Nuestra Sl tiene arrendado un local de negocio (despacho) desde el año 1986. Por lo tanto el contrato esta firmado con posterioridad al 9/5/1985 y ambas partes se acogieron a la prorroga forzosa. Entendemos que segun la jurisprudencia que dicta la sentencia del Tribunal Supremo el contrato debió rescindirse el 31.12.2014. El arredandor no ha hecho durante este tiempo ningun comentario al respecto y a fecha de hoy seguimos en el local como si nada. Me gustaria saber en que situación estamos?, que contrato tenemos ahora, bajo que LAU y cual es la duración del mismo?
Gracias por la respuesta
Sara,
Según lo que comentas, estarías en esa situación. Sin embargo, si la propiedad no ha ejercido su derecho a la rescisión a diciembre de 2014 y sigue cobrando la renta con normalidad, hay que entender que el contrato sigue vigente. La propiedad probablemente es ajena a la jusrisprudencia del TS o está conforme con la situación. En realidad, seguirá sujeto a la prórroga forzosa hasta que un Juez determine que no lo está. La situación derivada del planteamiento del Supremo se puede invocar en todos los casos similares al enjuiciado pero no se aplica de manera automática.
Muchas gracias por su respuesta.
En lo que expone : “En realidad, seguirá sujeto a la prórroga forzosa hasta que un Juez determine que no lo está ” entiendo que quiere decir que si el arrendador ejerciera la acción de cancelación de contrato, deberíamos ir a juicio y que el juez dictaminara. Pero no acabo de entender esto ultimo: La situación derivada del planteamiento del Supremo se puede invocar en todos los casos similares al enjuiciado pero no se aplica de manera automática” podría explicarmelo un poco. Gracias.
Sara,
Esto significa que la aplicación de la Ley hay que invocarla. Es decir, probablemente el contrato pueda considerarse extinguido por la aplicación de la disposición transitoria, pero si el propietario no quiere aplicar la disposición, el contrato seguirá vigente. Es un derecho suyo, no una obligación.
Gracias de nuevo. Que ocurriria entonces en el caso de que en algun momento el propietario decidiera aplicar la ley y nos comunicara su decisión de rescindir el contrato por aplicación de la disposición Transitoria? Nos lo puede comunicar así sin más? que deberiamos hacer si queremos continuar en el local y no llegamos a un acuerdo económico, denunciarlo ante el Juez? Que posibilidades de éxito tendriamos?
Por otro lado estamos barajando la posibilidad de contar con un asesor legal para cuando surja este tema, forman parte de algún bufete o pueden aconsejarnos algún experto en esta cuestión que este en Barcelona?
Buenas tardes Rebeca, el pasado 13/01/2015, te hice consulta sobre contrato Renta antigua de persona física, no sabíamos quien estaba al frente del negocio. Bien pues ya averiguado, está al frente su mujer, la cual consta como autónoma. Mi pregunta:
Sabemos que el alquiler de renta antigua finalizó el 01 enero de 2015, pero al ser persona física finalizará a la muerte o fallecimiento de la mujer.
Esta persona sigue aun con el contrato de renta antigua en vigor, pero quiero saber,¿cuanto se le tiene o se le puede subir el recibo de este mes y sucesivos , se puede subir el alquiler a lo que actualmente se paga en la zona o incluso más y que ocurriría en caso de subir el alquiler 6 veces más de lo que paga que es más o menos lo normal de la zona, se entendería nuevo contrato o sigue vigente el de renta antigua hasta finalización del mismo.
Si le subimos alquiler y no está de acuerdo con la subida, se podría o debería marchar sin que tuviesemos que indemnizarle, gracias Atentamente un saludo
Juan Carlos,
Creemos que estás confundido. No se trata de que a 1 de enero finalizara la renta antigua y se pueda subir el alquiler. Lo que hay que ver es si el contrato ha finalizado (por tanto extinguido). Si es así, estamos frente a una situación que permite nueva contratación, celebrar pues un nuevo contrato, con las condiciones que libremente pactéis.
Por lo que comentaste y ahora nos amplías, se ha producido una subrogación por jubilación del marido a la esposa. Si efectivamente es así y esa subrogación fue después de 1994, este contrato puede seguir -girando los recibos a nombre de la esposa- hasta el fallecimiento o jubilación de ella, sin subir la renta.
Tengo un local de negocio que finalizó el 31 de diciembre pasado. Si el inquilino quiere continuar para saldar la mercancia por un periodo breve, puedo seguirle cobrando sin necesidad de hacer un contrato corto por ese periodo?
Que consecuencias podría tener el hacerlo para el arrendador?
Gracias por sus aclaraciones.
Andrés,
Seria conveniente que hicieseis un documento de prórroga a los solos efectos de que el inquilino pueda liquidar, con reconocimiento expreso de la situación derivada de la aplicación de la disposición transitoria y acordando el cobro por el periodo que resulte.
Buenos días,
Mi pregunta es acerca de un local ocupado por la administración (una oficina del Ministerio de Defensa). El contrato es del año 1965 entre la propiedad (arrendador: una inmobiliaria de un banco) con la Dirección General de Patrimonio (arrendatario). No se trata de una actividad comercial ni tampoco una actividad sujeta a IAE pues se desarrollan actividades propias de la administración… Yo soy funcionario en esa oficina y la inmobiliaria ha enviado un burofax comunicando la extinción del contrato por la disp. transitoria 3ª de la ley 29/1994. ¿Es aplicable a este tipo de contratos?
Muchas gracias y enhorabuena por tu trabajo
Ernesto,
Te diríamos que en este caso la disposición aplicable es la cuarta, destinada a lo que se llamaban contratos asimilados. Sin embargo, la cuarta remite a la tercera, por lo que a efectos prácticos se aplican por derivación reglas de la tercera. Por lo que mencionas, ese contrato podría haberse extinguido incluso antes de los 20 años, a los 15, salvo que se aceptara actualización de renta desde inicio de la entrada en vigor de la ley, en cuyo caso los plazos se incrementaron con 5 años.
Buenas tardes Rebeca y gracias por tu ayuda.
Contrato de local de negocio del año 78, se traspasa a persona física en marzo del 85, hasta cuando dura este contrato? entiendo que hasta la jubilación o muerte del arrendatario actual, es así? cuando se jubile puede subrogarse su esposa? saludos y muchas gracias
Vanesa,
El titular actual, si es el mismo que a la entrada en vigor de la Ley en 1995, podrá continuar hasta su jubilación o fallecimiento y también se podrá subrogar el cónyuge hasta su jubilación o fallecimiento.
Hola Rebeca Tengo un local comercial alquilado a un señor, el contrato se firmo el 5 diciembre 1984 osea contrato de renta antigua, este señor continua todavia con su negocio. Cuando este señor se jubile va a subrogar su local a su señora o su hijo(de ambos). ¿podrias decirme por cuanto tiempo y si se puede cambiar el contrato. ? Tengo entendido que por ser local comercial el hijo no podris subrogarse.
Con mi agradecimiento espero tu respuesta
Antonio,
La esposa se podrá subrogar y continuar con la misma actividad hasta su jubilación o fallecimiento; el hijo ya no puede hacerlo.
Buenos días Rebeca.
Tengo un local que está dentro de este tipo y debería haber notificado a mi inquilino que el contrato terminaba a final de 2014. No lo hice y ahora que estamos en 2015 me pregunto si tengo que esperar hasta finales de 2015 para pedirle que abandone el local. También quisiera saber cuanto es el plazo de preaviso legal.
Gracias.
David,
Entendemos que, si efectivamente acabó a 31 de diciembre como dices y no se lo has comunicado, según redactado de la cláusula relativa al plazo de duración del contrato, podría ser que hubiese entrado en una situación de prorróga mensual, por cuyo motivo antes de final del mes habría que comunicárselo para darlo por finalizado al siguiente.
Buenos días Rebeca, me puse en contacto contigo, en diciembre 2014 y en enero 2015, por lo del local de alquiler renta antigua, te pongo al día un poco, el marido jubilado y negocio subrogado a su mujer (sin notificación alguna), te decía que su mujer estaba al frente del negocio como autónoma, pues bien una vez realizadas gestiones, dicha persona también figura como jubilada, por lo tanto el contrato de alquiler de renta antigua se dá por finalizado, ya que ella también jubilada.
Te agradecería me orientes un poco en lo que debemos hacer para notificarle la finalización del contrato y el desalojo del local , nosotros no tenemos intención de volver a alquilar el local a nadie.
Si tú tienes Gabinete abogados en Sevilla, me gustaría envíes dirección para llevar este tema. gracias por tu ayuda.
Juan Carlos,
Hay algo que no acabamos de entender. Si ambos están jubilados, ¿quién trabaja? ¿el hijo? ¿o tienen un empleado?
Fuere como fuere, si ambos están jubilados, no tienes más alternativa si quieres recuperar el local que plantear una demanda judicial por finalización del contrato.
No te aconsejamos que le envíes un comunicado previo, ya que quizá traten de arreglar la situación volviéndose a dar de alta. No serviría, pero ya tendrías una situación que un juez podría valorar de otra forma.
Por otra parte, nosotros somos tan sólo los asesores jurídicos del colectivo API en Catalunya, así que no podemos recomandarte a ningún profesional de Sevilla.
Gracias por tu información
Buenas tardes, comento mi caso a ver si me podéis aclarar las cuestiones que se me plantean.
Mi padre tenía un pequeño negocio con renta antigua, y fallece en 1973, subrogándose mi madre en el alquiler del local. En 1980 paso yo a ejercer la profesión, pero el contrato sigue a nombre de mi madre, aunque yo pago mi autónomo, el alquiler… y los recibos vienen a mi nombre.Se entiende extinguido ya mi contrato? o al haber habido dos subrogaciones puedo continuar hasta mi fallecimiento o jubilación?
Gracias.
Elena,
Dices que los recibos vienen a tu nombre, pero ¿desde cuándo? El cambio de nombre en el recibo implica una aceptación de la propiedad, pero necesitaríamos saber en qué año sucede. ¿Antes o después de 1994?
Buenos días, la verdad es que no me queda claro, te voy a exponer mi caso.
Contrato de alquiler de un local, no especifica el tiempo , solo pone años (se esta explotando un estanco) a persona fisica en febrero del año 1986, y luego subrogado a su hijo por fallecimiento del titular en junio de 1996.
Es vigente hasta la jubilacion del actual??
Muchas gracias por tu atención.
Miquel,
El hijo subrogado en 1996 puede seguir hasta la jubilación o fallecimiento.
Hola Rebeca.
Soy compañero y creo que hay un pequeño errór.
Será un requisito que esté firmado después de 9 mayo del 85, no antes, creo….
Miguel,
En este articulo tratamos de la disposición adicional tercera de la ley de 1994, dedicada a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Los de después del 9 de mayo de 1985 están tratados en la disposición transitoria primera apartado 2. Estos contratos, como consecuencia de una sentencia del TS ya comentada en este blog, en algunos supuestos y según redacción contractual de la cláusula relativa a la duración, quedan sujetos a la disposición tercera. Por lo tanto, entendemos que no hay ningún error.
tengo un local alquilado, primer contrato sep-1994, segundo contrato, 1999, tercer contrato 2004 por 6 años mas uno, mas uno, cumplido en 2012, estando a 2015 me comentan que quieren vender la hacienda(no fehacientemente), cuando cumpliría mi contrato, esta a nombre mio, pero es una empresa.
José María,
Tenemos algunas dudas respecto a tu consulta. ¿Se trata de contratos aislados? Deberías concretar más tu consulta para que podamos orientarte correctamente.
Estimada Rebeca,
Te planteo la siguiente cuestión:
Contrato de arrendamiento de local de negocio posterior a 9 de mayo del 1985 (concretamente se suscribe en el año 1986) entre personas físicas. De acuerdo con la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 645/2012) en los contratos celebrados con posterioridad al Decreto Boyer en los que ambas partes declaran expresamente someterse a la prórroga forzosa, se les aplica la duración máxima de 30 años, por analogía del artículo 515 del Código Civil, que es de 30 años.
En consecuencia, de acuerdo con dicha jurisprudencia, ¿debería finalizar el contrato de arrendamiento en 2016? o por el contrario ¿debería finalizar al tiempo de fallecimiento o jubilación del arrendatario?
Gracias por tu atención.
Antonio,
En el caso que comentas y sin poder verificar el contrato ni otros datos que puedan tener alguna incidencia, en principio planteas dos cuestiones. Una es la finalización, que efectivamente podrida ser en 2016, teniendo como arrendatario el inicial, y otra es la jubilación o fallecimiento del titular. En este supuesto, habría que aplicar la posible subrogación por el plazo de tiempo que le quede de duración, es decir, hasta el 2016.
HOLA REBECA:
TENGO UN CONTRATO MANCOMUNADO Y MI SOCIO FALLECIÓ HACE DIEZ AÑOS.
SE LO COMUNIQUÉ AL PROPIETARIO Y NO PUSO INTERÉS. INCLUSO LOS ÚLTIMOS RECIBOS ME LO ENVÍA A MI NOMBRE. AL FINAL ME QUIERE DESAHUCIAR POR TRASPASO INCONSENTIDO. COMO LO VES?GRACIAS.
José,
Si envia los recibos a tu nombre, se puede entender que ha aceptado la cesión. Si hace tiempo, como dices, y el fallecimiento de tu socio era conocido por él – y lo puedes acreditar, es decir, si la comunicación fue escrita-, no tienes que tener problema para acreditar el consentimiento del propietario a la cesión. Asimismo, probablemente pagues IVA y practiques retención, de manera que consta quién ingresa la retención.
Una, SL con un unico administrador, que causa jubilación por incapacidad permanente
puede rescindir contrato de alquiler con el arrendador, quedando dos años de vigencia.
GRACIAS
José,
Lamentamos no poder contestarte, pero esta consulta no guarda relación con el objeto de nuestro artículo.
Quería comentarte que he hecho un contrato de alquiler de un local comercial siendo yo la inquilina en noviembre de 2014 y en mayo de 2015 se me propone la venta de un local comercial procediendo a la compra y al querer dejar el local alquilado cuyo contrato se hizo por 3 años, quiero saber si incurro en algún tipo de penalización por entregarlo antes de la finalización del mismo o si la ley me ampara a poder dejarlo sin coste ninguno. Muchas gracias de antemano por la respuesta.
Luz Marina,
Sin ver tu contrato es difícil darte una repuesta. Deberás consultar bien la cláusula relativa al plazo de duración y a la previsión que pueda contener en caso de resolución anticipada o unilateral del arrendatario. Podría ser que estés compremetida con el total plazo y la propiedad pueda pedir una compensación por el periodo pendiente e “incumplido”. La Ley permite pactar y moderar la penalización. Si no dice nada, puede considerarse un incumplimiento y generar derecho indemnizatorio en favor de la propiedad.
Hola Rebeca,
Mi nombre es Alberto, soy médico y tengo un contrato de arrendamiento de local de negocio (300 mts. cuadrados), de octubre de 1984, y hecho por plazo de meses, a mi nombre y para ejercer la actividad de consultorio médico. La renta inicial se pactó en 55.000 ptas. (330€), aunque actualmente pago unos 1.100 €, y se pactó acomodar la renta anual a las variaciones del IPC.
Me han enviado un burofax diciendo que el contrato está extinguido por aplicación de la LAU 1994, y vienen a decir que soy persona jurídica y el IAE de 1994 era superior a 85.000 ptas. (pagué 130.000). Tengo entendido que, yo no soy persona jurídica aunque tenga a dos contratados.
El caso es que, todo esto viene a raíz del fallecimiento del titular de la finca, y los herederos no quieren que siga.
En espera de tu orientación, recibe un cordial saludo,
Alberto
Hola Alberto,
Por lo que cuentas, podría ser que tuvieran razón. La causa de extinción no es la que comentamos en el artículo, sino que probablemente consideran que estás realizando una actividad profesional -nada que ver con persona jurídica o física-, por cuyo motivo la disposición aplicable es la cuarta que redirige a la tercera aplicando las reglas del IAE para determinar el plazo de duración. Para IAE superior a 85.000.-Ptas, la duración era de 15 años. Y pueden considerar que a partir del año 16 estás en tácita reconducción mes a mes.
Hola Rebeca,
Ciertamente, es lo que dices, me hablan de actividad profesional y la remisión a las cuotas del IAE.
Si bien, a consultorio médico tan solo se destina una parte de la vivienda (no más de 100m2), ya que el resto lo uso de vivienda, tal como tengo reconocido por un permiso escrito de la propiedad, y la cuota del IAE contemplaba los 300m2 del local.
Gracias por tu clara respuesta y por tu rapidez.
Saludos,
Alberto
Hola Alberto,
Si efectivamente tienes permiso para vivienda, quizás debieras defender que se trata de una vivienda, ya que se destina mayor superficie. Te recomendamos consultar a un abogado y es posible que tengas una oportunidad de defender que no se ha extinguido.
Hola Rebeca,
Gracias por tu buen consejo. Este blog es francamente bueno.
Muchas Gracias!!!!.
Saludos,
Alberto
hola, tengo un local alquilado a una persona fisica que ahora ha formado una sociedad limitada por tener otros negocios. Queria saber si esto me afecta o me perjudica en algo. Habria que cambiar el contrato de alquiler en algo, o basta con añadir una clausula en la que conste el cambio.
Esto se puede considerar un traspaso? Modifica en algo la duracion del contrato que se hizo por 5 años en Marzo del 2015?
Gracias de antemano
Marisa,
Realmente podría tratarse de una cesión inconsentida si en el contrato le quedó expresamente prohibido al inquilino la cesión o subarriendo del contrato.
BUENAS TARDES
CONTRATO CELEBRADO EN MAYO DEL 74, DEL ARRENDATARIO, SE SUBROGO LA MUJER Y POSTERIORMENTE EL HIJO. TENIA DURACION INDEFINIDA.
SEGUN LA LAU 94, ESTE CONTRATO SE DEBIO EXTINGUIR EN DICIEMBRE DEL 2014, PERO HASTA LA FECHA NO SE NOS HA NOTIFICADO NADA.
SE ENTIENDE PRORROGADO?QUE PLAZO TENDRIA ESTA PRORROGA?QUE PODRIAMOS HACER EN EL CASO DE QUE QUIERAN EXTINGUIRLO AHORA?
muchas gracias
Maria,
Si no se ha comunicado la extinción, la prórroga a partir de diciembre de 2014 es por otro plazo igual al contenido en el contrato o bien mes a mes. No obstante, para afirmar que finalizó en diciembre de 2014, faltan datos, fecha de subrogación de la mujer y fecha de subrogación del hijo, y saber si estamos en vivienda o local de negocio.
Hola Rebeca, mi padre alquilo un local para poner un bar en el año 72, con una renta mensual 4000 pts sin subida, en el año 78 de mutuo acuerdo pasa a pagar 8000pts y desde esa fecha se a ido actualizando con el ipc cada año, el padado diciembre fallecio el propietario del local el cual no nos notifico nada, ahora que se a repartido la herencia y ya sabemos quien es el nuevo propietario quieren aplicarnos la ley y dicen que el contrato se a acabado, pero hay gente que nos dicen que al tener la renta actualizada , el contrato acaba el 31 de diciembre de 2019. Que opinas tu.
Muchas gracias de antemano.
Goyo,
Si el titular del contrato es tu padre desde el año 72, puede seguir ocupando hasta su jubilación o fallecimiento. La actualización o no de la renta no tiene nada que ver, por lo que el plazo de extinción está ligado a la explotación que él haga. Cosa distinta es que el titular de la actividad ya no sea tu padre y seas tú; entonces habría que ver desde cuando es así y si se notificó este extremo a la propiedad.
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