Tot el que cal saber abans de posar un pis en lloguer

Tot el que cal saber abans de posar un pis en lloguer
3.3 (65.1%) 51 votes

seguro_alquiler_arag

Amb les xifres a la mà, no és agosarat assegurar que vivim en un país de propietaris: el 84% dels espanyols posseeixen un habitatge, segons un estudi d’aquest mateix any fet pel portal Fotocasa. Una xifra molt superior a la d’altres països europeus. I és que a Espanya qui pot es compra un pis en lloc de llogar-i, tot i que fa pocs anys la tendència alcista de la compra es va estancar, la ràpida recuperació indica que la causa derivava més de les conseqüències de la recessió econòmica a les famílies i del limitat accés al crèdit que oferien les entitats bancàries, que d’un possible canvi de mentalitat dels compradors.

La majoria dels pisos en propietat es destinen a habitatge habitual, conclou el mateix informe. En concret, el 78% constitueixen el domicili dels seus propietaris, un 11% són segones residències i el 7% es destina al lloguer. Segons Fotocasa, el 4% restant correspon a habitatges desocupats. Aquest percentatge tan reduït crida especialment l’atenció, a causa de l’alta rendibilitat que suposa posar un immoble de lloguer, sobretot si el pis està en una gran ciutat com Barcelona o Madrid. No hi ha més que observar els estudis sobre la matèria. Idealista, un altre dels portals de referència en el sector immobiliari, assenyala en un informe recent, que el preu dels pisos de lloguer a Espanya ha augmentat un 24% respecte al mateix període de l’any anterior. El portal aporta més dades i concreta que, durant els mesos d’estiu, el preu mitjà del metre quadrat va arribar fins als 9,4 euros.

La manca d’oferta, la clau de la rendibilitat

La principal raó que fa encarir el preu dels pisos de lloguer és la manca d’oferta. Aquest factor, combinat amb una demanda en augment, fa que els preus pugin, especialment en localitats com Barcelona o Madrid, on els pisos de lloguer en zones cèntriques o de moda estan molt buscats i els arrendataris han de fer front a una competència molt dura per fer-se amb un apartament. De fet, són molts els que es veuen obligats a buscar un pis en aquestes ciutats, ja sigui per feina o perquè es traslladen a estudiar allà durant una llarga temporada. Aquesta situació està provocant greus problemes d’habitatge i moltes persones, especialment els més joves, s’han vist obligats a abandonar els seus barris de tota la vida per anar a viure a l’extraradi i fins i tot fora de les ciutats. Un exemple clar d’aquest procés el trobem a Barcelona. Si bé el seu Ajuntament assegurava fa un any que a la ciutat el 30% de l’habitatge estava destinada a l’arrendament -un percentatge molt per sobre de la mitjana espanyola- la veritat és que en cap cas acaba d’absorbir tota la demanda i els preus en la ciutat comtal no paren de créixer i ja ronden els 800 euros de mitjana. Aquests imports fan que els propietaris de pisos vegin el fet de posar-los en lloguer com una oportunitat d’aconseguir ingressos econòmics de manera fàcil.

És millor un lloguer turístic o un lloguer de llarga durada?

“Per al propietari no hi ha una opció millor que una altra, ja que les dues possibilitats tenen els seus pros i contres” assegura Lois Avendaño, coordinador de sinistres d’ARAG. L’augment del turisme ha tingut una influència notable en el mercat immobiliari de lloguer, sobretot a Madrid i a Barcelona, ​​ja que molts propietaris s’han decantat per destinar el seu pis a l’arrendament turístic, amb o sense llicència. Arrendar per dies o setmanes els proporciona una rendibilitat molt més alta que fer-ho per llargs períodes de temps, però aquesta tendència no ha fet més que reduir el nombre de pisos disponibles per a lloguers de llarga durada, fent pujar així el preu de mercat d’aquests.

Avendaño reconeix que el lloguer turístic és més rendible, però també pot ocasionar més mals de cap al propietari, que haurà de contractar personal de neteja entre una estada o una altra, vigilar l’estat de l’immoble de manera contínua i fer front als possibles problemes que sorgeixin amb els veïns.

Puc destinar el meu pis a lloguer social?

En algunes ciutats com Barcelona, ​​sí que és possible. Això succeeix gràcies a les mesures que l’Ajuntament d’aquesta ciutat està creant per afavorir l’augment de l’oferta de pisos i oferir així alternatives més assequibles als arrendataris amb menys recursos. I és que un dels principals reptes de l’administració és reduir al màxim el nombre d’immobles buits. En la majoria de casos, els propietaris voldrien vendre els seus pisos però prefereixen esperar que el mercat es recuperi del tot per fer-ho. Mentrestant, tampoc es decanten per posar el pis en lloguer ja que, o bé els preocupa la inseguretat, o bé el immoble necessita una posada al dia i no volen assumir els costos de la reforma.

Com fer front a un impagament?

La principal por de les persones que posen un pis de lloguer és patir un impagament. Haver de reclamar les rendes és una tasca a la qual ningú vol fer front, però encara és pitjor si els impagaments no persisteixen i l’única alternativa és reclamar i començar un procediment de desnonament. Des ARAG, Lois Avendaño, considera que “es tracta d’una mesura extrema que pot ser l’inici d’un període llarg i costós i fins i tot pot arribar a afectar el propietari personal i emotivament”.

Això sí, Avendaño reconeix que iniciar un procés de desnonament en els impagaments de lloguers és relativament més fàcil i ràpid que fer-ho en els casos d’hipoteques. “En cas d’arrendament només cal acreditar l’impagament de la quota, mentre que en les hipoteques, la llei obliga els bancs a obrir un procés de mediació amb el client així com a intentar pactar una manera alternativa de pagament abans de fer efectiu el procediment de desnonament “, assegura.

Per aquest motiu, les xifres mostren una diferència considerable entre el nombre de desnonaments que s’executen sobre pisos hipotecats i els que es fan en pisos llogats. Segons l’administració de Justícia, un 90% dels desnonaments que es realitzen a Barcelona són sobre habitatges i locals llogats. El mateix succeeix a Madrid, on el 73% dels desnonaments realitzats durant el primer trimestre d’aquest any han estat executats com a conseqüència de procediments derivats de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) i només el 25,5% han estat execucions hipotecàries.

Pot negar-se el propietari a que l’inquilí subarrende part del pis?

Sens dubte, sí, assegura Cristina González, advocada d’ARAG. “La llei deixa clar que el subarrendament d’habitacions només serà legal si es fa amb el consentiment de l’arrendador“, afegeix González. En aquests casos, el propietari hauria de deixar constància per escrit, en el contracte de lloguer, qui va a viure a l’immoble.

Si el propietari no està al cas de la situació de subarrendament i ho descobreix posteriorment a la signatura del contracte, estaria en el dret de cancel·lar el contracte de lloguer demanant l’abandonament del pis.

Què fer en cas d’usurpació d’habitatge?

L’ocupació il·legal d’un habitatge, ja sigui qualificada com usurpació o com violació de domicili, és un dels riscos més clars de mantenir un pis desocupat, ja que un cop passa, no és fàcil aconseguir que els ocupants de l’immoble surtin. En aquest sentit, segons Cristina González, “és important diferenciar els conceptes de violació de domicili i usurpació d’habitatge que, tot i ser semblants, jurídicament tenen un significat molt diferent”.

La violació de domicili és el delicte en què incórre el particular que, sense viure a la casa d’un altre, hi entra de manera violenta o no amb la intenció d’ocupar-la. En canvi, estem davant d’un supòsit d’usurpació, o el que és el mateix, davant el que de forma comú coneixem com a ocupació, quan s’ocupa un immoble, romanent dins i en contra de la voluntat del seu propietari. A això últim “m’estic referint, concretament, al cas dels ocupes, que per accedir a un immoble aliè emprenen violència en les coses, rebentant per exemple un pany o trencant una finestra per així accedir a la propietat que ocupen”. A més, és important, de cara a entendre la diferència entre un i altre supòsit, el que s’entén per “domicili”, ja que en el cas de violació ens estem referint al domicili particular d’un propietari, i per tant, s’està atemptant contra la intimitat. No obstant això, en els supòsits d’usurpació o ocupació, ens estem referint a un immoble que tot i ser també de la meva propietat, no és el meu domicili habitual, sinó que és per exemple una segona residència.

No és una situació fàcil, reconeix González, però remarca que “és important que el propietari mantingui la calma i acudeixi a la jurisdicció civil -demostrant que és el titular de l’immoble- i no entri en la seva propietat, ja que podria ser denunciat  per un delicte de coaccions“. A partir d’aquest moment haurà de ser un jutge el que es faci càrrec de la situació.

Si tinc un pis de lloguer, puc presentar-me en ell sempre que vulgui?

Cal tenir clar que des del moment de la signatura del contracte, l’immoble passa a ser la residència dels inquilins i, per tant, cal vigilar molt en presentar-se en ell. El propietari només hauria d’entrar fins al pis quan l’inquilí estigui d’acord, assegura Cristina González, i “mai entrar al pis sense permís, ja que podria estar incorrent en un delicte greu de violació de domicili”.

Qui ha de pagar les despeses de conservació i de manteniment del pis, el propietari o el llogater?

En aquest cas, és important diferenciar entre obres de conservació i obres de manteniment, ja que en el primer cas, li correspon el pagament al propietari i en el segon a l’inquilí. Segons Cristina Gonzalez, advocada d’ARAG, “la llei ho deixa clar: els propietaris han de pagar les reparacions de conservació de l’habitatge per mantenir l’habitabilitat de la mateixa, excepte que aquestes obres hagin de realitzar-se per un mal ús de l’inquilí, que en aquest cas li correspon a ell “.

No obstant això, les despeses de manteniment que ha d’assumir l’inquilí són les que es corresponen al desgast de l’immoble per un ús normal del mateix. El problema sorgeix quan no podem diferenciar entre conservació o manteniment, per exemple, en el cas de les calderes, si aquestes es fan malbé pel transcurs de la seva vida útil, la seva substitució o reparació li correspondria al propietari. En canvi, si la reparació consisteix en la substitució d’un filtre o un pilot o qualsevol altre element menor, li correspon a l’inquilí.

Per tot això, s’aconsella que en el contracte quedin ben clars quines despeses paga cada un i en cas de dubte, caldrà recórrer al sentit comú i pactar per evitar la via judicial.

Qui assumeix els costos de les assegurances en cas de lloguer?

“Un pis de lloguer ha de tenir en vigor les mateixes assegurances de la llar que un pis en propietat”, destaca Lois Avendaño. D’una banda, la part propietària s’hauria de fer càrrec del pagament de la pòlissa que cobreix el continent del pis – la seva estructura – mentre que els inquilins han de tenir-lo pel contingut. D’aquesta manera, qualsevol desperfecte o desastre que pugui ocórrer: incendi, robatori … quedaria cobert per les companyies asseguradores.

Màxima seguretat, menys riscos

Per llogar de manera tranquil·la, el millor és sempre tenir contractada una assegurança de lloguer que es faci càrrec de gestionar i resoldre els problemes derivats de l’arrendament de la finca. Segons l’Associació per al Foment del Lloguer, la contractació d’aquest tipus de pòlisses s’ha duplicat en l’últim any. Amb una assegurança, les persones amb un pis en propietat poden beneficiar-se de les rendes de llogar un pis, sense necessitat de passar dificultats o estar sempre pendents del que pugui passar amb el pis. El principal risc que es minimitza amb la pòlissa és el d’impagament. Això és així principalment perquè abans de signar el contracte, la mateixa asseguradora fa un examen de l’inquilí i els seus ingressos i sospesa si el candidat pot fer front a la càrrega que suposa el lloguer. Però si tot i així no paga, l’empresa es fa càrrec de la reclamació de les rendes impagades o, si cal, de tramitar l’expedient de desnonament. A més, en el cas d’ARAG, per exemple, és la companyia la que es fa càrrec de la mediació amb el llogater per poder solucionar per la via pacífica qualsevol problema que sorgeixi, abans de sense més optar per la via judicial. Fins i tot, segons Lois Avendaño, coordinador de sinistres d’ARAG, “si l’inquilí no ha pagat els subministraments durant un temps, la companyia abona l’import a més d’abonar impagaments o el cost del canvi de contracte de serveis o nova alta, fins a un límit de 150 euros “. Això sí, sempre i quan s’hagi tramitat un desnonament o una reclamació de rendes impagades.

L’assegurança és sens dubte el millor aval per als propietaris, que també poden assegurar les rendes exigint garanties addicionals als inquilins abans de formalitzar el contracte. En molts casos s’opta per demanar un mes més de garantia que s’afegeix a la fiança que l’inquilí ha de dipositar per llei quan arrendament un habitatge. Així, el propietari guanya un mes de marge per fer front a futurs possibles impagaments o retards en l’abonament del lloguer.

Com passa amb gairebé tot, llogar té els seus pros i contres, però en termes de rendibilitat és sempre una bona opció, ja que existeixen mecanismes de sobres per minimitzar els riscos.