Vendre la vivenda amb perduas
Si a tu no t’ha passat, és possible que coneguis a algú que sí que s’ha vist en la necessitat de vendre o que s’estigui plantejant posar a la venda el seu habitatge tot i haver de fer-ho per sota del seu deute hipotecari. Sens dubte, una de les decisions més difícils amb les que es pot trobar un propietari. Per això, abordarem el tema i analitzarem algunes de les circumstàncies en què els experts recomanen fer-ho.
Una qüestió d’ingressos i despeses
El Banc d’Espanya va situar en 727.624.000 d’euros el deute de les llars espanyoles el passat mes de desembre, situant-se en el nivell més baix des de fa nou anys. Aquesta dada, a priori, “és una bona notícia”, segons Rafael Castella, advocat i soci de CIM Advocats i Economistes, qui a més matisa que “una altra cosa és quin percentatge d’aquest deute representa la hipoteca per la compra de l’habitatge i en quins límits màxims hauria de mantenir. I és que, a ningú passa desapercebut que el boom immobiliari va obligar a les famílies espanyoles a sobreendeutar hipotecàriament. “
Així que el percentatge ideal que les persones que tenen contractat un préstec hipotecari s’haurien de destinar al pagament del mateix, l’expert desaconsella un endeutament superior al 30% dels ingressos (descomptat l’import de les quotes d’altres crèdits). De la mateixa manera que no creu prudent que la suma de la hipoteca i altres obligacions financeres arribi al 40%. “Per sobre d’aquests límits entenc que es comprometria seriosament la seguretat econòmica d’una família”, assegura.
Quantificar i acotar la pèrdua
La clau està reconèixer si s’ha arribat al punt en què no és possible atendre les despeses ordinàries de l’habitatge. És a dir, “aquells relacionats amb la comunitat de propietaris, l’Impost de Béns Immobles (IBI) o bé, la quota mensual de la hipoteca”, assenyala Castella.
Sota aquestes circumstàncies l’advocat recomana vendre com a mesura amb la qual, almenys, és possible acotar la pèrdua. Ja que, tal com ell mateix explica, el tipus de deutes esmentades estan subjectes a un procediment especial de constrenyiment: “La Comunitat de Propietaris, mitjançant el procediment monitori seguit de l’embargament i posterior subhasta; l’IBI mitjançant un procediment administratiu de constrenyiment, amb recàrrecs, interessos de demora i despeses, condueix igualment a la subhasta de l’immoble, i la hipoteca, pel procediment sumari de l’execució d’hipoteca, també acaba en subhasta. ”
De manera que, “és millor vendre que deixar que aquests procediments segueixin el seu curs. Així, podem quantificar les pèrdues de manera segura i buscar la fórmula per atendre la diferència”, conclou l’advocat, que adverteix que “si no ho fem podem trobar-nos que en el procediment executiu es perdi l’immoble i se segueixi devent diners a conseqüència dels interessos de demora, les costes del procediment i el baix preu obtingut en una subhasta pública. ”
Negociar el finançament
Un cop has decidit evitar mals majors, tal com aconsella Castella, la veritat és que pots trobar-te amb reaccions de tot tipus per part de l’entitat financera amb la que tens contractada la hipoteca. Tot i que, “en l’actualitat, la majoria busquen fórmules per finançar tot o part del diferencial”, sosté l’advocat. “Hem venut amb pèrdues que han estat negociades amb l’entitat de crèdit, els responsables han assumit la pèrdua per tal de no iniciar un procés d’execució per haver de quedar-se finalment amb l’habitatge, ja que suposava pagar els impostos corresponents per l’adquisició, els IBI pendents i els rebuts de les comunitats de propietaris. A més de les possibles despeses derivades de la millora en el seu estat de conservació o la seva posterior comercialització “, explica.
“En l’actualitat, la majoria de les entitats bancàries busquen fórmules per finançar tot o part del diferencial”, Rafael Castella (advocat).
Per tant, resulta evident que estem davant d’un problema complicat amb solucions particulars i sobre el qual sembla ineludible un abordatge immediat i més resolutiu del que ha estat fins ara. Amb objectiu de contribuir a la seva resolució, Rafael Castella creu que “és necessària una llei eficaç sobre l’endeutament màxim de les famílies, i l’enduriment de la responsabilitat de les entitats de crèdit que no vigilin aquest endeutament.”
¿Vendries per sota del teu deute hipotecari? Dóna’ns la teva opinió. Ens encantaria conèixer-la.
Foto: BIT Comunicación
