El alquiler de viviendas entre familiares es algo habitual. Cuando coincide que un miembro de la familia dispone de una vivienda vacía, y otro busca alquiler, es normal que se llegue a un acuerdo informal e incluso económicamente más asequible. Pero cuidado, eso no quiere decir que se deba aceptar un alquiler sin contrato, ni eludir los impuestos.
Cómo tributan los alquileres entre familiares
Imaginemos que buscas piso de alquiler en Barcelona y tus abuelos tienen uno vacío que te pueden arrendar, ¿cómo no van a hacerlo? La cuestión es: ¿Te lo alquilarán a precio de mercado, a un precio inferior al de mercado, o gratis? En cualquiera de los casos, los abuelos/arrendadores deberán tributar ese alquiler en su Declaración de la Renta.
Alquileres familiares por debajo el precio de mercado
Ante un arrendamiento entre familiares, cuya renta mensual es inferior al precio de mercado, Hacienda obliga a pagar un mínimo en el IRPF independientemente de cuánto se ingrese por dicho alquiler. Es lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria y viene regido por el art. 24 de la Ley de IRPF.
“Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley.”
Según el mencionado art. 85, el rendimiento neto total mínimo no podrá ser inferior al que resulte de aplicar:
- El 2% al valor catastral que corresponda al inmueble en cada período impositivo.
- El 1,1% al valor catastral si se trata de inmuebles urbanos cuyos valores catastrales hayan sido revisados o modificados, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el propio periodo impositivo o en el plazo de los diez periodos impositivos anteriores.
- Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.
En otras palabras, si el alquiler que cobra el familiar supera el 2% o el 1,1% del valor catastral de la vivienda, ese será el valor por el que deberá pagar impuestos.
Pero si lo que percibe por el alquiler es inferior al 2% o el 1,1% del valor catastral de la vivienda, Hacienda tomará como referencia ese porcentaje ( el 2% o el 1,1%) y esa será la cantidad que considerará que ha ganado.
¿Es perjudicial alquilar un piso a un familiar?
A nivel fiscal, es equivalente a tener la vivienda vacía. Nos lo aclara Lluís Aulina, de Provença Grup d’Assessors y Asesor Fiscal del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API):
“El hecho de alquilar una vivienda a un familiar a un precio inferior al de mercado o incluso cediéndoselo gratuitamente no supone un perjuicio adicional, ya que a nivel tributario se paga lo mismo que si dicha vivienda estuviera vacía.”
