¿Has recibido ya consultas de propietarios o inquilinos que se preguntan si les interesa inscribir su contrato privado de alquiler en el Registro de la Propiedad? Seguramente. Desde que se aprobó la reforma de la LAU, se ha hablado y mucho sobre el tema.
Para algunos, la auténtica vocación de la reforma es precisamente provocar la inscripción del contrato privado de alquiler en el Registro de la Propiedad y, sin entrar a juzgar la veracidad o falsedad de tal afirmación, en Api.cat queremos clarificar cuáles son las diferencias básicas entre inscribir o no el contrato de arrendamiento en el Registro para que puedas asesorar a tu cliente sobre la decisión que más le convenga.
Esto es lo que deberás tener en cuenta básicamente:
VALIDEZ
Se inscriba o no el contrato, este tendrá la misma validez. En el documento escrito ya se especifican las condiciones del arrendamiento y, por lo tanto, tanto propietario como inquilino siempre podrán reclamarlas o demostrar posibles incumplimientos. Que el contrato esté además inscrito en el Registro de la Propiedad, no le otorgará más validez.
COSTES
En el caso de inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, deberás recordar a tu cliente que existirán unos gastos de notario y del propio Registro.
RESCISIÓN DEL CONTRATO
- Si tu cliente es el propietario
Ciertamente, rescindir un contrato de alquiler es mucho más simple si no está inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que la parte interesada en poner fin al contrato simplemente deberá comunicarlo con la antelación que allí se indica.
En cambio, cuando el contrato está inscrito, si no se ha hecho constar claramente que éste se extinguirá en caso de impago, hay que hacer un acta notarial de renuncia o un documento privado de renuncia con un reconocimiento notarial de la firma… lo que ocurre en raras ocasiones, no os descubrimos nada.
Si el inquilino se va dejando las llaves en el buzón junto con un papel donde se lee “renuncio al contrato”, el desistimiento podrá ser válido, pero no para el Registro de la Propiedad, que exigirá el acta notarial de renuncia.
¿Qué pasaría entonces si el propietario quisiera volver a alquilar el inmueble? He aquí el problema con mayúsculas. Cuando perdemos de vista al inquilino, el propietario se ve obligado a realizar una serie de actuaciones legales con el fin de levantar el gravamen del Registro de la Propiedad.
Para evitar este tipo de problemas, y siempre que se quiera inscribir el contrato en el Registro, algunos propietarios optan por solicitar una fianza suficientemente elevada como para costear los posibles gastos originados por la gestión del acta notarial de renuncia y disuadir al inquilino de marchar sin realizar este trámite primero.
- Si tu cliente es el inquilino
Deberás tener en cuenta que la inscripción permite que todo el mundo pueda llegar a conocer que la vivienda está ocupada por un arrendatario, de manera que, si por algún motivo, el propietario vende o es privado de la propiedad, el nuevo propietario asumirá los derechos y las obligaciones del anterior (especialmente en relación al plazo de duración del contrato de alquiler pactado). Así que quizás para aquellos supuestos en que el propietario puede perder la propiedad, es interesante inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad.
Por ejemplo, si tu cliente es un inquilino que ha realizado una inversión de 200.000 euros en el despacho profesional que tiene alquilado es posible que le interese proteger sus derechos inscribiendo el contrato de alquiler privado en el Registro de la Propiedad.
Conclusión: la pregunta sobre si es beneficioso o perjudicial inscribir el contrato de alquiler privado del piso en Viladecans de tu cliente en el Registro de la Propiedad no tiene una única y absoluta respuesta. Dependerá de varios factores, ya lo has visto. Por eso es importante que, junto con tu cliente, tengáis en cuenta todos los pros y contras antes de tomar la decisión. No olvides que se trata de una decisión con consecuencia importantes.
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