Quan ens trobem amb la necessitat de comprar un immoble, una de les coses essencials que hem de saber és quant finançament necessitem per a la compra d’aquest immoble, per poder organitzar la compra de la millor manera possible. Els requisits que exigeixen els bancs per concedir-nos finançament per a la compra d’un immoble depenen de cada entitat financera i la seva política de riscos particular, si bé hi ha una sèrie de variables comunes que hem de complir si volem demanar una hipoteca amb unes mínimes garanties d’èxit.
Requisits per al finançament de compra d’un immoble
Per a tot procés que vulguis iniciar de cerca de finançament per a la compra d’un immoble, és important que tinguis en compte certs requisits:
INGRESSOS
Els ingressos mensuals nets dels sol·licitants són la base de qualsevol anàlisi de risc a l’efecte d’aprovar-nos o denegar-nos una hipoteca. Per demanar finançament és vital que els ingressos de diners mensuals siguin suficients per fer front a la quota hipotecària. El nostre percentatge d’endeutament respecte als ingressos no ha de superar entre el 30 i el 40.
Prenent el tipus d’interès que ens apliquin i el termini que ens concedeixin, sabrem l’endeutament màxim que podem aconseguir. A més del ràtio d’endeutament, l’estabilitat que els titulars tinguin respecte a la generació de diners és molt rellevant.
Normalment, cal percebre, com a mínim, uns 2.000 euros mensuals entre tots els titulars que subscriguin la hipoteca. Així, si la nostra nòmina no és suficient per cobrir aquesta quantitat, una opció pot ser sol·licitar la hipoteca conjuntament amb un altre titular, com la nostra parella o un altre familiar, de manera que entre tots igualem o superem aquesta quantitat mínima requerida pel banc.
DINERS ESTALVIATS
Les hipoteques al 100% més despeses en l’actualitat són gairebé impossibles, fins i tot aportant avals o dobles garanties immobiliàries. El més usual és que el banc ofereixi un límit a finançar, que sol ser:
- El menor valor entre el 100% de compra-venda i el 80% del valor de taxació, amb el que almenys hem de tenir estalviats les despeses, que representen una mica més del 10% del préstec total sol·licitat.
- El menor valor entre el 80% del preu de compra-venda i taxació, obligant el sol·licitant hipotecari a tenir diners estalviats per fer front al 20% del preu de la casa més totes les despeses.
Si no es compleix el requisit de tenir diners estalviats, demanar una hipoteca és realment una missió impossible, tret que tinguem un altre tipus de garanties a oferir que puguin interessar al banc.
ESTAR Al DIA D’ALTRES DEUTES
A més de no tenir endeutament previ en el moment de sol·licitar finançament amb garantia hipotecària, és també imprescindible no tenir impagaments. Un deute en un registre d’impagats ens bloqueja automàticament l’accés a una hipoteca. En definitiva, per demanar finançament per a la compra d’un immoble a Barcelona, per exemple, hem de demostrar de forma claríssimament clara que no tindrem problemes per pagar la quota.
AMORTITZACIÓ
Si estalvies una quantitat pots aportar-la al banc, reduint el teu deute i els interessos a pagar. Això ha d’estar especificat a les clàusules del crèdit.
TREBALL ESTABLE
Un altre requisit que ens exigirà el banc per accedir a donar-nos finançament per a la compra d’un immoble, és tenir un treball fix i indefinit, en el qual tinguem certa antiguitat. D’aquesta manera, li donarem més confiança que no ens quedarem sense ocupació i que comptarem amb el sou suficient com per afrontar les quotes de les hipoteques sense risc per a la nostra economia.
DOCUMENTACIÓ
Un altre dels requisits que haurem de complir si volem demanar finançament per a la compra d’un immoble, serà el de presentar tota la documentació que el banc necessiti per tramitar la sol·licitud. En general, aquests són els documents que s’han de presentar:
• El NIF o NIE en vigor.
• Vida laboral actualitzada.
• Declaració de l’IRPF més recent.
• Extracte bancari dels últims mesos.
• Escriptures de totes les propietats que tinguem.
• Últims rebuts pagats dels préstecs que tinguem.
• Contracte de lloguer i últims rebuts si actualment estem vivint en una casa arrendada.
• Justificants d’altres ingressos o rendes.
Tota aquesta documentació bàsica és la que solen demanar en qualsevol banc. No obstant això, cada entitat té els seus propis criteris de concessió, per la qual cosa pot ser que ens sol·licitin més o menys documents.
Qüestions clau per demanar el finançament
1.- Adquirir uns coneixements hipotecaris bàsics abans d’iniciar el procés de contractació d’un préstec hipotecari.
2.- Una vegada adquirida la formació mínima que qualsevol família ha de tenir abans d’anar a un banc, sabrem que cada hipoteca és un món. El tipus d’interès és important, però també les comissions, els productes vinculats (assegurances, targetes i altres serveis que hem de contractar a més del préstec) i la lletra petita (existència de clàusules sol, manques, etcètera). Comparar és essencial, usant les eines online independents, acudint a la web de cada banc per descarregar i llegir la Fitxa d’Informació Precontractual (FIPRE) de cada hipoteca i, també, triant una sucursal que ens informi personalment.
3.- Negociar amb les entitats que millor finançament per a la compra d’immobles tinguin. Aquest pas és fonamental i és el que més esforç i temps sol requerir. Preparem un dossier amb tota la documentació econòmica i de l’immoble que ens volem comprar, degudament actualitzada, i anem alhora a diversos bancs.
4.- Anar a un advocat, economista o professional independent especialitzat en productes financers i pagar la corresponent consulta o assessorament.
5.- Quan ens hem decidit, toca taxar. Tinguem en compte que com a màxim, excepte excepcions, els bancs ens donaran un 80% d’aquest valor.
6.- Amb l’oferta vinculant a la mà, que pot lliurar-se al costat de la FIPER, revisem que l’acordat es compleix al paper. Tenim dret a revisar l’esborrany tres dies abans de la signatura davant notari. Sempre exercir aquest dret i preguntar al notari o oficial que ens atengui tots els dubtes que puguin sorgir-nos.
7.- El dia de la signatura cal anar-hi amb temps i amb la feina fet. Si un expert independent o una persona de confiança amb coneixements financers ens pot acompanyar, molt millor.
Simuladors d’hipoteques
Tot el procés d’estudi del finançament per a la compra d’un immoble és complex i hem d’anar fent els nostres càlculs, entre els ingressos, els estalvis i altres factors. És per això que una de les eines més útils que podem utilitzar és el simulador d’hipoteques. Cada banc sol tenir el seu, però aquí us en deixem alguns dels més habituals:
Bankia https://www.bankia.es/es/particulares/financiacion/hipotecas/simulador-hipotecas
BBVA https://www.bbva.es/particulares/hipotecas-prestamos/hipotecas/simulador-hipoteca.jsp
Banc Santander https://www.bancosantander.es/es/particulares/hipotecas/simulador
Open Bank https://www.openbank.es/simulador-hipoteca
Banc Sabadell https://bit.ly/2ycddz7
Si necessites saber més sobre el finançament per a la compra del teu immoble, consulta el nostre blog.
