La difícil situació econòmica actual i la disminució de concessions de préstecs hipotecaris, deixa a moltes famílies amb l’única opció de viure de lloguer. Però els preus d’arrendament són cada dia més cars, amb lloguers a vegades massa elevats.
Per això és important saber què és el que podem negociar quan signem un contracte del lloguer, perquè d’aquesta forma ens beneficiem nosaltres, els inquilins, en estalviar diners, el temps de buscar una altra casa i les molèsties d’una mudança. Però també el propietari obté avantatges perquè, encara que pot perdre alguna cosa, manté als qui no donen problemes, la casa no està buida i no ha de buscar inquilins nous.
Per negociar un contracte de lloguer amb èxit, convé conèixer a fons el contracte i les característiques de la zona, els interessos i necessitats de l’amo, a més de tenir sempre preparada una alternativa.
Arguments per negociar el contracte de lloguer
Per poder negociar amb el propietari el contracte de l’habitatge on viurem de lloguer, hem de disposar de bons arguments per convèncer i que ens surti un acord favorable:
- Conèixer el contracte de lloguer a fons: Sempre cal conèixer molt bé tots els aspectes del contracte de lloguer abans de parlar amb el propietari. És important saber tots els drets i obligacions que es tenen, amb quin índex de preus es va elaborar o quan rescindeix. Amb això, pots intentar negociar una rebaixa. No obstant això, la petició ha de sol·licitar-se un temps abans de la revisió del contracte.
- Tenir coneixement de l’oferta de la zona on es residirà. Cal controlar els preus dels pisos similars que es lloguen a prop. Convé fer una llista de tots els habitatges que hi hagi en lloguer a la mateixa zona, de les mateixes característiques però amb preus més baixos, per poder mostrar-li a l’amo.
- Conèixer la demanda d’habitabilitat de la zona. Hi ha habitatges que es lloguen només sortir al mercat, mentre que uns altres triguen mesos a llogar-se. El fet de saber que hi ha poca demanda a la zona on es residirà, beneficia la negociació, ja que l’amo tindria més dificultat per trobar un nou inquilí i és possible que accedeixi a la petició de rebaixa. Si hi ha molta demanda, la negociació pot resultar més difícil.
- Citar a l’amo a l’habitatge llogat. Es crea un ambient pròxim i es podrà demostrar el bon estat en el qual es manté l’habitatge. Si la casa té desperfectes per l’antiguitat o perquè l’amo no ha fet reformes, es pot al·legar que la renda no s’adequa a les condicions del pis.
- Parlar amb determinació, però amb educació i respecte. És bo tenir les idees clares. Si s’està disposat a abandonar l’habitatge en el cas que no es rebaixi el preu, cal dir-ho de manera subtil. No convé perdre els papers, cal evitar les pujades de to i raonar tots els arguments. Cal insistir que s’han pagat les quotes de manera puntual i que no s’han ocasionat problemes, ja que són les principals preocupacions de qui lloga una casa. A vegades, la por a perdre a un bon inquilí i la incertesa d’haver de buscar un altre nou és suficient raó per portar a l’amo a rebaixar el preu.
- Proposar altres opcions. Si no s’aconsegueix la rebaixa, es pot demanar a l’amo que pagui part del rebut de la llum, de l’aigua o que canviï electrodomèstics antics. També es pot demanar una televisió o un matalàs nous, o sol·licitar que permeti usar el traster, si es coneix que disposa d’un.
Clàusules a tenir en compte per negociar en un contracte de lloguer
- Objecte del contracte: És una de les primeres clàusules del contracte de lloguer i en ella es defineix i s’acota l’immoble. La forma de descriure l’objecte pot variar molt segons qui hagi aportat el document, però hem d’assegurar-nos que la definició sigui el més exacte, detallada i veraç possible.
- Preu: És una de les clàusules del contracte de lloguer més importants però no és l’únic element de la negociació i no pot valorar-se independentment de la resta de variables de l’acord. Si existeixen elements annexes o complementaris de l’immoble, com poden ser places d’aparcament o trasters, és interessant que es desglossin separadament els preus d’aquests, així tindrem més factors a negociar.
- Actualització del preu: els preus s¡actualitzen normalment en referència a l’índex de preus del territori on et situïs. Es pot produir la variació a la baixa o a l’alça, però el més habitual és que sigui a l’alça. Tot i que aquest índex ve determinat per fonts oficials, sempre es pot acordar (si la normativa local ho autoritza) un esquema de rendes escalades i prefixades per endavant.
- La duració: És una de les clàusules més importants del contracte ja que es regirà per les teves necessitats d’estança en un immoble o les expectatives que puguis tenir. En aquest sentit, tindràs més poder de negociació per fixar-la.
Terminació d’un contracte de lloguer
Quan finalitza un contracte de lloguer, és important tenir preparat un acord entre inquilí i propietari de terminació del contracte. És important deixar fixada la finalització del lloguer i assegurar-se del compliment de les obligacions que queden pendents al acabar el contracte. Hi ha dos models d’actuació per finalitzar un contracte de lloguer:
- Acord de terminació amb liquidació: és l’equivalent a un punt i final que tanca totes les obligacions contretes. Aquest model permet l’entrega de les claus i posa fi a la relació arrendatària, tancant la porta a futures reclamacions tan per part de l’inquilí com del propietari.
- Acord de terminació amb retenció de la fiança: és l’equilavent a un “punt i seguit” perquè es tanquen determinades obligacions però no totes, bé perquè no hi ha hagut acord o perquè no han pogut ser quantificades. Així, aquest acord el que fa és regular la relació entre les parts des de la terminació del lloguer fins a la liquidació definitiva de les obligacions, establint les obligacions de cadascuna de les parts.
Els efectes d’aquestes terminacions explicades anteriorment, són diferents segons les característiques de cadascuna, però alguns són comuns a les dues:
Efectes a l’arrendador:
- Determinen el moment a partir del qual recupera l’immoble
- Recullen l’estat de devolució de l’immoble, assenyalant es desperfectes la reparació dels quals podrà reclamar-se a l’arrendatari.
- Recullen per escrit totes les obligacions pendents de compliment per l’arrendatari (rebuts pendents, pagament de subministres, pagament per indemnitzacions,…), i assenyala com s’ha d’actuar pel seu compliment, evitant així problemes a la terminació del contracte de lloguer.
- Determinen el dret de l’arrendador a retenir total o parcialment la fiança, evitant que l’arrendatari la reclami junt amb els interessos corresponents.
Efectes a l’inquilí:
- Estableixen el moment en el que cessen les obligacions de l’inquilí derivades del contracte d’arrendament. A partir de la firma de l’acord de terminació, ja no existeix la obligació de pagar la renda.
- Assenyalen si l’immoble s’ha retornat en bones condicions o si té desperfectes.
- Estableixen els mecanismes de devolució de la fiança, en cas que pogués correspondre.
