Ya lo tienes. Has tomado la firme determinación de comprar ese piso en Rubí que tanto te gusta. O quizás sea una casa en Sant Joan Despí la que te ha robado el corazón. Sea como sea, llega el temido momento de negociar con la entidad bancaria para que te conceda una hipoteca. No vamos a engañarte: la tarea será ardua. Pero, en caso de conseguirlo, conviene que tengas claro a qué puedes comprometerte antes de firmar nada.
Y aquí estamos nosotros para echarte una mano: seguimos desgranando la Guía de acceso al préstamo hipotecario que el Banco de España ha publicado para orientar a futuros compradores en tu misma situación. Si en nuestro primer post te hablamos de las claves básicas para entender qué es un préstamo y cómo diferenciarlo de un crédito, en esta ocasión te explicaremos qué aspectos entran en juego al pedir un préstamo hipotecario.
Para empezar, ¿sabes en qué se basan las entidades bancarias a la hora de determinar cuánto te tocará pagar cada mes, es decir, lo que se conoce como cuota de amortización? Sus cálculos dependen de tres factores: cuánto dinero te van a prestar (importe), cuánto tardarás en devolverlo (plazo) y qué te cobrarán por prestarte ese dinero (tipos de interés).
Comencemos, pues, por el importe del préstamo. Para determinarlo, los bancos tienen en cuenta varios condicionantes:
- La capacidad de pago del solicitante. Analizan cuáles son sus ingresos netos (dejando aparte impuestos y posibles deudas) y sus gastos, así como su historial crediticio (se aseguran, por ejemplo, de que el cliente no sea moroso). Las entidades valoran aspectos como la edad del solicitante, su estado civil, cuántos miembros componen la unidad familiar, su profesión, qué tipo de contrato laboral y antigüedad tiene en su trabajo, etc. Todos esos datos les ayudan a determinar cuál es la capacidad del cliente para generar recursos.
- El valor de tasación de la vivienda. A los bancos les interesa saber cuánto vale realmente ese piso en Cerdanyola que pretendes comprar, no lo que estás dispuesto a pagar por él porque así te lo pide el vendedor. Por eso encargan una valoración objetiva de la vivienda a alguna entidad externa. De la tasación hablaremos con detalle en otro post.
- El porcentaje de financiación. Se calcula en base al importe del préstamo y al valor de tasación de la vivienda. Por lo general, para adquirir una vivienda habitual, el banco no suele conceder un importe que supere el 80% del valor de tasación.
- Otros aspectos. Además de esos tres factores básicos, en el importe que finalmente apruebe la entidad influirán también su política comercial de concesión de préstamos, el tipo de inmueble (si se trata de primera o de segunda residencia), la existencia de avales, etc.
Como medida preventiva, cuando pactes el importe del préstamo con la entidad bancaria, ambos deberíais vigilar que la cuota de amortización no sea superior a un porcentaje prudencial de tus ingresos mensuales netos. Siempre pueden surgir gastos imprevistos, y un margen amplio te permitirá asumirlos sin problema.
En cuanto a la moneda en la que se solicita el préstamo, lo normal es que sea la misma que la de tus ingresos. Si, por el motivo que sea, consideras más interesante pedir el préstamo en una moneda extranjera (quizás porque está asociada a unos tipos de interés inferiores), deberás tener en cuenta un par de cosas: de entrada, que los tipos de interés, si son variables, pueden cambiar en el futuro y afectar a tus cuotas; y en segundo lugar, que la cuantía de las cuotas oscilará si varía el tipo de cambio de esa divisa al euro. De ti dependerá valorar si quieres asumir esos riesgos.
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