Ja ho tens. Has pres la determinació ferma de comprar aquell pis a Rubí que tant t’agrada. O potser sigui una casa a Sant Joan Despí la que t’ha robat el cor. Sigui com sigui, arriba el moment temut de negociar amb l’entitat bancària perquè et concedeixi una hipoteca. No t’enganyarem: la missió serà difícil. Però, en cas d’aconseguir-ho, convé que tinguis clar a què et pots comprometre abans de signar res.
I aquí som nosaltres per donar-te un cop de mà: continuem desgranant la Guia d’accés al préstec hipotecari que el Banco de España ha publicat per tal d’orientar futurs compradors en la teva situació. Si el nostre primer post et parlava de les claus bàsiques per entendre què és un préstec i com diferenciar-lo d’un crèdit, en aquesta ocasió t’explicarem quins aspectes entren en joc quan demanes un préstec hipotecari.
Per començar, saps en què es basen les entitats bancàries a l’hora de determinar quant et tocarà pagar cada mes, és a dir, el que es coneix com a quota d’amortització? Els seus càlculs depenen de tres factors: quants diners et deixaran (import), quant temps trigaràs a retornar-los (termini) i què et cobraran per deixar-te aquests diners (tipus d’interès).
Comencem, doncs, amb l’import del préstec. Per tal de determinar-lo, els bancs tenen en compte diversos condicionants:
- La capacitat de pagament del sol·licitant. Analitzen quins són els seus ingressos nets (deixant a part impostos i possibles deutes) i les seves despeses, així com el seu historial creditici (s’asseguren, per exemple, que el client no sigui morós). Les entitats valoren aspectes com l’edat del sol·licitant, l’estat civil, quants membres formen part de la unitat familiar, la professió, quin tipus de contracte laboral i antiguitat té a la feina, etc. Totes aquestes dades els ajuden a determinar quina és la capacitat del client per generar recursos.
- El valor de taxació de l’habitatge. Als bancs els interessa saber quant val realment aquell pis a Cerdanyola que vols comprar, no quant estàs disposat a pagar-ne perquè és el que et demana el venedor. Per això encarreguen una valoració objectiva de l’habitatge a alguna entitat externa. De la taxació, en parlarem amb detall en un altre post.
- El percentatge de finançament. Es calcula en base a l’import del préstec i al valor de taxació de l’habitatge. Generalment, per adquirir un habitatge habitual, el banc no acostuma a concedir un import que superi el 80% del valor de taxació.
- Altres aspectes. A més d’aquests tres factors bàsics, en l’import que finalment aprovi l’entitat també influiran la seva política comercial de concessió de préstecs, el tipus d’immoble (si es tracta de primera o de segona residència), l’existència d’avals, etc.
Com a mesura preventiva, quan pactis l’import del préstec amb l’entitat bancària, tots dos hauríeu de vigilar que la quota d’amortització no sigui superior a un percentatge prudencial dels teus ingressos mensuals nets. Sempre poden sorgir despeses imprevistes, i un marge ampli et permetrà assumir-les sense problema.
Quant a la moneda en què se sol·licita el préstec, el més normal és que sigui la mateixa que la dels teus ingressos. Si, pel motiu que sigui, consideres més interessant demanar el préstec en una moneda estrangera (potser perquè està associada a uns tipus d’interès inferiors), hauràs de tenir en compte un parell de coses: d’entrada, que els tipus d’interès, si són variables, poden canviar en el futur i afectar les teves quotes; i en segon lloc, que la quantia de les quotes oscil·larà si varia el tipus de canvi d’aquesta divisa a l’euro. De tu dependrà valorar si vols assumir aquests riscos.
Foto: Images Money
