El contrato de alquiler está para cumplirlo. Aunque parezca una perogrullada, el acuerdo entre un casero y un arrendatario se rige por obligaciones mutuas: el primero debe mantener al inquilino en el disfrute de la vivienda y el segundo abonar la renta correspondiente. Por ese motivo, en caso de incumplimiento del contrato de alquiler, las consecuencias jurídicas son diversas:
- El inquilino que decide romper unilateralmente el contrato sin que se haya agotado el plazo o se haya demorado en el pago de alguna cuota puede ser demandado por el casero y éste tiene derecho a reclamarle una indeminazación. Si no hay acuerdo previo entre las partes, la cantidad la fijará un juez.
El desistimiento o incumplimiento del contrato de alquiler está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siempre que hayan pasado más de tres años desde el acuerdo. Si el tiempo transcurrido es inferior, los tribunales decidirán sobre el importe de la indemnización. Aunque existes otras sentencias judiciales contrarias, en la 423/12 de 5 de Julio, la Audiencia Provincial de Barcelona concluye que “el desistimiento del arrendatario previo al cumplimiento del plazo contractual no está permitido y de verificarse debe pagar toda la renta del periodo que reste por cumplir”.
¿Es posible irse de un piso de alquiler antes de que finalice el contrato?
- Imagina que tienes una piso en alquiler en Terrassa, debes pactar con el inquilino la duración del contrato en el momento que firmas el contrato. Si no existe este pacto, la ley entiende que el plazo es de un año.
- Después de un año, el arrendador puede prorrogar el contrato por plazos de un año hasta los 3. El pacto establece obligaciones para el inquilino, pero también para el casero. De esta forma, ambos de se comprometen y cualquier incumplimiento del contrato de alquiler tiene consecuencias.
- Si por razones laborales o personales, el inquilino ha de cambiarse de residencia, el aviso al propietario debe darse un mes antes de que cuando finalice el año de contrato. En caso contrario, también existirán consecuencias por el incumplimiento del contrato de alquiler.
- El propietario, incluso en caso de causas mayores, no puede abandonar el piso unilateralmente porque se considera incumplimiento de contrato y está obligado a abonar la indemnización correspondiente.
- A nivel judicial, el propietario tiene las de ganar. Por eso, si el inquilino tiene previsto abandonar la vivienda, lo más lógico es que hagan un pacto. El arrendador se ahorra los costes judiciales, que se sitúan en los 6.000 euros de media por proceso, según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), y el arrendatario evita una sentencia judicial desfavorable.
- El inquilino debe actuar con buena fe y comunicarle al propietario que tiene previsto abandonar la vivienda y ayudarle a encontrar un sustituto. Según el contrato, la vivienda no puede quedarse vacía, por lo que el arrendatario pagaría el alquiler hasta que aparezca una nueva persona. Si no encuentran a un sustituto, una opción razonable es que el arrendador ponga un plazo de dos meses para encontrarlo. Este pacto natural aleja la posibilidad de que se produzcan consecuencias por el incumplimiento del contrato de alquiler.
Foto: Vivalimno
11 comments
Artícle molt interessant.
Un cas semblant però amb un detall diferent.
El Pis es lloga al desembre del 2010 per un període de dos anys. A la finalització d’aquest contracte no es fa cap pròrroga ni contracte nou perquè s’entén prorrogat d’ofici (així van informar-me).
Ara l’inquilí marxa, i dona l’avís el dia 10/02/14, amb l’intenció de marxar el 28/02/2014.
La pregunta es si en aquest cas també hi afecta la llei que “resol que l’avís al propietari ha de donar-se un mes abans que quan finalitzi l’any de contracte”.
Fins i tot ho creia de bon procedir i així li he comentat, però sembla que no ho veiem igual, i voldria saber que diu la llei a falta de determinar-ho el propi contracte.
Gràcies.
Sergi
Moltes gràcies per la teva aportació, Sergi. Enviarem el teu dubte a la nostra assesoria jurídica i el més aviat possible et respondrem.
Sempre es parla de l’incompliment del contracte per part de l’arrendatari, però quines són les condicions i conseqüències de l’incompliment per part de l’arrendador?
Gràcies!
Tens raó Dani, s’hauria d’explicar molt més. Prenem nota i properament farem un article explicant aquest tema.
En mi caso alquilé el piso y desde hace dos mese no me pagan se fueron a rumania y estoy llamando todos los días y a veces me lo cogen me dicen que si pagan, pero siguen sin pagarme. Un chico que vivía allí me dio las llaves porque no quería saber nada del piso y quería saber si puedo cambiar cerradura p que debo hacer Esque realmente no se si volverán oqie pasa
Hola Ivan, la normativa sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es clara: “el arrendador no puede cambiar la cerradura. Es una acción completamente ilegal, aunque el inquilino deje de pagar el recibo del alquiler”. Ante esta situación, y para solucionar esta situación desagradable para ti, te aconsejamos que la denuncies y se puedan poner en marcha los mecanismos legales que te permitan proteger tus derechos como propietario.
I si al contracte s’ha signat que si es deixa el pis abans del contracte haurà multa pero per causaes laborals s’ha d’abandonar el lloc de residència? És pot obligar a pagar multa en aquest cas, o queda absolt?
Hola MD, si pots demostrar que el trasllat per motius laborals és forçat normalment no hauràs d’indemnitzar al propietari. De totes formes, t’aconsellem que arribis a un acord amb ell. Gràcies per seguir el nostre blog.
Hola, jo tinc un cas una mica diferent
El 6/2/15 vaig signar contrate de lloguer amb els nous inquilins i van pagar-me la fiança i vaig llirar-los les claus.
A dia 21/2/15 em diuen que s’ho han repensat i no volen el pis.
Com haig de procedir? Em quedo la fiança? Tinc dret a reclamar algun altre pagament?
Hola David, tengo una duda y me gustaría que me pudieras ayudar.
En octubre del 2014 alquilé mi piso a un matrimonio. A los 15 días dicen que se van y que dejarían el piso para el último día de noviembre del mismo año, no se iban de la ciudad, se iban a otro piso que dejaba libre un compañero del trabajo de ellos alegando que en mi piso habia ruido y su bebe no podia dormir. Ellos a través de la inmobiliaria que me lleva el piso me preguntan si les devuelvo la fianza. En un principio me negué, luego dije que si pero con condiciones, les devolvería la parte proporcional al tiempo en el que estuvieron en la vivienda. La inquilina al enterarse se pone como una energúmena y dice que ya fue a un abogado y que si no devuelvo me denuncia.
Yo alego que la ley me ampara, al estar menos de 6 meses en el piso hay un incumplimiento por parte de ellos y les puedo reclamar en dinero que falte hasta cumplir esos 6 meses, pero que en principio no era lo que tenia pensado hacer y lo que quería era llegar a un acuerdo entre nosotros devolviendo esa parte proporcional.
Aclarar que en ese piso no hay ruido, yo viví 3 años allí y después de mi estuvo un amigo nuestro 2 años mas y a continuación una chica otros 3 y nunca nadie se quejó de ruido.
Por favor, necesito que diga que debo hacer si me denuncia y si yo tengo razón o no.
Saludos. Maria
Hola,
Según la asesora, podrás renunciar, al hacerlo antes de los 6 meses tienes derecho a reclamar. Lo tienes que comunicar con 30 días de antelación. El derecho a indemnización a partir de los 6 meses se tiene que pactar. En este caso como es antes de los 6 meses, ha incumplido todo el periodo. Si hay o no ruido , si tiene cédula de habitabilidad y certificado energético, se entiende que es un problema subjetivo y que se podría valorar. Si no tienes estos documentos, entonces puedes tener problemas y mejor devolverlo todo.
Saludos.