Son muchos los extranjeros que han aprovechado la bajada del precio de la vivienda en nuestro país para hacerse con el soñado piso de retiro en la playa. En api.cat ya te hemos contado qué pasos deben dar los ciudadanos extranjeros no residentes para comprarse una casa en España, pero ¿sabes qué impuestos pagan? y ¿son los mismos que paga un ciudadano español residente? ¡Veámoslo!
Estadísticas de compra de viviendas en España por parte de extranjeros
Foto: activa-t.cat
Según las últimas estadísticas del Consejo General del Notariado, en el segundo trimestre del 2014 la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros no residentes se incrementó un 11,9%, sumando 5 años de crecimiento continuado. ¿Casualidad? Seguro que no, la bajada de los precios y la obtención del permiso de residencia para inversiones superiores a los 5000.000 euros han sido un factor clave.
La mayoría son ciudadanos europeos, con el ranking encabezado por los británicos, seguidos de los franceses y los alemanes, además de ciudadanos extracomunitarios como los rusos o los chinos en la cola de los top 10.
Impuestos a pagar a comprar una vivienda en España: ¿diferentes para un extranjero?
Como cualquier persona, un extranjero cuando compra una casa en Sitges, por ejemplo, tiene que hacer frente a una serie de gastos añadidos a la compraventa del inmueble en sí, entre ellos, los impuestos.
Por ley, tanto el comprador español como el extranjero pagan exactamente los mismos tributos por comprar una casa: el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, además de los gastos del notario y del registro de la propiedad.
Principales diferencias de impuestos que pagan los extranjeros al comprar vivienda en España
La diferencia entre nacionales y extranjeros no residentes está a la hora de vender. Si un extranjero no residente quiere vender la casa de Lloret de Mar que compró hace unos años, deberá pagar el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) y por el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU o plusvalía municipal).
Impuestos que pagan extranjeros por la vivienda en España: el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)
Es un tributo de carácter directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas o entidades no residentes en el país.
El tipo impositivo que los no residentes procedentes de la Unión Europea, Islandia y Noruega aplican a la transmisión de inmuebles en 2015 es del 20% y en 2016 será del 19%. El tipo para los contribuyentes del resto de nacionalidades es del 24% tanto para este 2015 como para el 2016.
Veamos en un ejemplo el importe que tendría que pagar por el IRNR una persona no residente:
Imaginemos que un francés no residente compró un apartamento en Cambrils en el año 2000 por 120.000 euros y la vende a principios de 2015 por 300.000 euros. La ganancia patrimonial bruta es de 180.000 euros, sobre la que hay que aplicar el 20% de impuestos, con lo que la cuota tributaria a pagar es de 36.000 euros.
Esta cuota tributaria se puede reducir, ya que existe la obligación de que el comprador aplique una retención del 3% sobre el valor pactado de venta para evitar que el no residente se vaya y deje sin pagar el impuesto.
Impuestos que pagan extranjeros por la vivienda en España: la plusvalía municipal
El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como la plusvalía municipal, es otro de los impuestos que cualquier extranjero que venda su casa de España tiene que pagar, como un ciudadano más. Este impuesto es de competencia municipal y grava el incremento del valor de los terrenos.
Hay que abonarlo en los 30 días siguientes al cierre de la venta y en el caso de que el vendedor no esté en España, el obligado al pago sería el comprador como sustituto del contribuyente.
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2 comments
Soy español residende en Alemania desde hace 9 años. Quisiera vender una casa de mi propiedad que esta en un pueblo para quitar la hipoteca que tengo y con el resto poder comprar un piso más barato en otro pueblo para poder ir a vivir quando me retire o vuelva (en 10 años en el peor de los casos o en 2 o 3 años en el mejor).
Tengo que pagar impuestos como un extranjero no residente?
Puedo tener excepciones de la venda de la casa por comprar vivienda de primera residencia?
Cuando me fui a Alemania me di de baja del padrón de la mi casa, pero me apunté al padrón de la casa de mis padres, porque crei que seria por un par de años y a demás alquile la casa.
Si vendo mi casa alegando que estava en el estranjero y compro el piso donde me inscribo en el padrón como vivienda habitual, puedo ahorrarme los impuestos de la venda de la primera casa?
Por otro lado, en Alemamia donde pago los impuestos (en España desde el 2008 ya dejé de hacer la declaración la renta) , nunca declaré que tenia mi casa. Es decir, en Alemania donde pago impuestos de la renta, no consta que tengo la casa y en España donde no pago impuestos de la renta, es donde tengo delcarada la casa.
No es un caso facil, pero le estaria muy agradecido si me puediese indicar o responder al respecto
Muchas gracias
Manel
Hola Manel,
Pues sí, el beneficio obtenido en la venta por un no residente de una vivienda en España está gravado con unos tipos impositivos para el año 2015 del 19,5%, 21,5% y 23,5%, según cuál sea el beneficio generado. Por adquirir una nueva vivienda en España no hay actualmente ningún beneficio fiscal.
Únicamente existe la exención por reinversión en la venta de la vivienda habitual al adquirir otra vivienda habitual, pero para ello la vivienda vendida debe ser la habitual por un plazo mínimo y continuado de tres años. Es decir, hasta no volver a España y justificar la residencia en la vivienda a vender por tres años, no podría venderla. Si se cumpliera este requisito, el beneficio proporcional a la cantidad reinvertida estaría exento de impuestos.
Saludos.
Lluis Aulina
Assessor Fiscal
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